Die aktuell niedrigen Bauzinsen sind für viele Menschen Anlass dazu, sich den Traum eines Eigenheims zu erfüllen. In den meisten Fällen ist eine Baufinanzierung eine Entscheidung für mehrere Jahrzehnte. Der Abschluss einer Baufinanzierung sollte daher sorgfältig geplant werden. Da der Bau eines Hauses oder der Erwerb einer Immobilie zu den kapitalintensivsten Vorhaben im Leben der meisten Menschen zählt, ist es umso wichtiger eine durchdachte Finanzierung zu wählen. Was sollte man also über die Baufinanzierung wissen und welche Faktoren sollte man hierbei beachten?
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1. Einen Finanzierungsplan aufstellen und Angebote vergleichen
Das Thema Baufinanzierung ist ein komplexes Thema. Niemand findet auf die schnelle ein passendes Darlehen. Ausreichend Zeit für Recherchen und Beratung sollte sich daher jeder zukünftige Bauherr oder Immobilienbesitzer nehmen.
Am Beginn jeder Baufinanzierung steht ein solider Finanzierungsplan. Je mehr Eigenkapital man dabei aufbringen kann, desto günstiger wird die Finanzierung in der Regel.
Entscheidendes Kriterium ist die monatliche Belastung, die durch den Baukredit entsteht. Diese Belastung resultiert aus der Höhe der Zinsen und der Laufzeit des Kredits.
Zinsen und Zinsbindung fallen bei verschiedenen Banken durchaus unterschiedlich aus, sodass man hier genau vergleichen sollte, um auch die günstigste Finanzierung zu erhalten. Denn auch, wenn die Zinsen derzeit auf einem historischen Tiefststand stehen, bei den Summen, die bei einer Immobilienfinanzierung aufkommen, können durchaus mehrere Tausend Euro über die gesamte Laufzeit gespart werden, wenn man den jeweils günstigsten Anbieter wählt.
Überprüfen Sie das gerne selbst, indem Sie verschiedene Zinsen in unseren Finanzierungsrechner eingeben:
| Hypothekenkreditrechner |
{tab Kreditzinsen im Vergleich}
2. Zinsbindung so lange wie möglich wählen
Die Höhe der Zinsen, sowie die weiteren Konditionen der Baufinanzierung hängen von unterschiedlichen Faktoren ab. Dazu zählen die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, der Zusammensetzung der Finanzierung oder auch der Wert des Immobilienobjekts.
Neben den Zinsen sollte man bei der Auswahl des Kreditgebers auch darauf achten, ob Sonderrechte wie Sondertilgung, variable Tilgungsraten oder auch die Möglichkeit einer Tilgungspause gegeben sind. Da die Zinsen derzeit besonders niedrig sind, empfehlen Experten die Zinsbindung so lange wie möglich (bzw. nötig) zu wählen.
3. Kaufpreis alleine ist nicht alles
Neben dem reinen Kaufpreis müssen zur Berechnung des Kreditbedarfs weitere Faktoren mitberücksichtigt werden: Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Gerichtskosten und unter Umständen auch eine Maklerprovision. Hier sollte man noch einmal rund 15 - 20 Prozent des Kaufpreises in die Kalkulation mit einbeziehen.
Auflistung: Kaufnebenkosten
Notarkosten
- Gesetzlich vorgeschrieben für Kaufvertrag, Grundbucheintragung oder eine Eintragung der Grundschuld;
- Faustregel: Für den Notar werden ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises zusätzlich fällig.
Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis
| Dienstleistung vom Notar | Gebühren |
| Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) | 1.070 Euro |
| Betreuungskosten (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) | 260 Euro |
| Kaufvollzug (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Gesamtkosten |
1.865 Euro |
| Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr; | |
Grunderwerbsteuer
- Faustregel: Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!
Grundbuchkosten
- Faustregel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5% des Kaufpreises fällig!
Maklercourtage (falls involviert)
- Faustregel: Maklercourtage liegt zwischen 5,95 und 7,14% des Kaufpreises.
Modernisierung (je nach Einzelfall)
Umzugskosten (je nach Einzelfall)
Weitere Erläuterungen und Beispiele zu allen Kostenpunkten im Artikel "Welche Kaufnebenkosten gibt es?".
4. Zusätzliches Kapital mit einplanen
Nicht selten kommt es bei einem Hausbau oder Kauf zu unangenehmen Überraschungen. Wenn beispielsweise die Ausstattung teurer als geplant ausfällt oder sich die Sanierungsmaßnahmen in einem Altbau als kostspieliger erweisen als gedacht kann es mit den Finanzen unter Umständen eng werden. Hierbei sollte man beachten, dass die Aufnahme eines weiteren Darlehens schwierig ist, wenn bereits ein Darlehen gewährt wurde. Daher ist es durchaus ratsam, eine finanzielle Reserve in die Darlehensplanung mit einzuplanen.
5. Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, ist nicht für jeden geeignet. Wer sich den Traum vom Eigenheim ohne Eigenmittel erfüllen möchte, sollte über ausreichendes Einkommen verfügen, um die vergleichsweise hohen Tilgungsraten ohne Schwierigkeiten abzahlen zu können.
Empfehlenswert ist eine solche Art der Finanzierung wenn überhaupt nur in Zeiten niedriger Bauzinsen. Da die Bauzinsen aktuell besonders niedrig sind, ist eine solche Finanzierung ohne Eigenkapital also eine überlegenswerte Option. Dennoch sollte man genau abwägen und sich über die Vor- und Nachteile gut informieren. Weiterführende Informationen zum Thema findet man unter folgendem Link mit Wissenswertem zum Thema Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
6. Staatliche Fördermittel nutzen
Wohneigentum kann als Form der persönlichen Altersvorsorge vom Staat gefördert werden. Neben der KfW Bank bieten auch Länder und Kommunen Möglichkeiten einer günstigen Baufinanzierung. Insbesondere junge Familien können von staatlicher Unterstützung profitieren.
Manche Bundesländer geben günstige oder sogar zinslose Darlehen. Hier sollte man sich im Vorfeld gut informieren, um die Baufinanzierung möglichst günstig zu halten.
Auflistung: Bauförderungen
- KFW-Kreditanstalt für Wiederaufbau
Diese fördert sowohl über vergünstigte Kredite für den Kauf und/oder die Renovierung einer Immobilie als auch über konkrete Zuschüsse. Die Höhe der Kreditförderung hängt vom Energiespargehalt des Hauses ab.
Neubauförderungen unter: kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/
Förderungen der Sanierung von Bestandsimmobilien unter: kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/
Förderung des Kaufs einer Bestandsimmobilie: kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/Kauf-einer-bestehenden-Immobilie/ - GEG: Gebäudeenergiegesetz
Unter www.erneuerbare-energien.de findet man Förderungen zur Stromeinspeisung von Photovoltaik-Anlagen, also der Stromerzeugung auf dem eigenen Dach. - Bafa
Hier wird ebenfalls über Zuschüsse die Nutzung erneuerbarer Energie gefördert, aber auch z. B. die Energieberatung-Vor-Ort oder Naturdämmstoffe. Alle Programme unter bafa.de/DE/Energie/Effiziente_Gebaeude/Foerderprogramm_im_Ueberblick/foerderprogramm_im_ueberblick_node.html - Alternativ: Steuerbonus
Wer sein bestehendes Haus energetisch saniert, kann alternativ zu öffentlichen Förderungen oder Zuschüssen nach dem Abschluss aller Arbeiten beim Finanzamt einen Steuervorteil bzw. Steuerbonus beantragen. Bis zu 20 % der Ausgaben, maximal 40.000 Euro, können so über drei Jahre verteilt von der Steuerschuld abgezogen werden. Die gilt für Häuser, die älter als zehn Jahre drin und vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt werden.
Details im Gesetz: gesetze-im-internet.de/esanmv/BJNR000300020.html - Bauförderung der Kirchen
Mehrere katholische Bistümer und evangelische Landeskirchen fördern bauwillige Familien mit vergünstigten Baugrundstücken im Erbbaurecht oder über vergünstigte Kredite. Auskunft erteilt die jeweilige Landeskirche oder das Internet Kirchliche Angebote zur Förderung von Hausbau und Immobilienkauf:Fördermittel-Angebote der katholischen Kirche
Fördermittel-Angebote der evangelischen Landeskirchen - Wohnungsbauprämie
Förderungsfähig sind Beiträge an Bausparkassen, der Erwerb von Genossenschaftsanteilen und Beiträge für Sparverträge zum Zwecke des Baus oder Erwerbens einer Immobilie, wenn man unter der aktuellen Einkommensgrenze liegt. Wer mindestens 50 Euro im Jahr in einen solchen förderfähigen Vertrag einzahlt, erhält darauf 8,8 Prozent Wohnungsbauprämie vom Staat.
Internetseiten für Förderungen
Die folgenden Internetseiten bemühen sich um eine Lichtung des Förderdschungels:
- Unter www.energiefoerderung.info findet sich eine umfangreiche Datenbank mit örtlichen Fördermitteln, aber auch Programmen der EU, des Bundes, der Länder, Gemeinden und Energieversorger.
- Bauforderer.de
- Foerderdatenbank.de
- Bauförderung auf kommunaler Ebene
Jede Kommune hat noch einmal eigene Förderprogramme für Neubauten und/oder Immobilienkäufe. Die Zuschüsse können durchaus mehrere tausend Euro betragen. Gehen Sie ins zuständige Rathaus/Bauamt und suchen Sie das Gespräch mit dem zuständigen Mitarbeiter für die Bauförderung.
Details zu allen oben genannten Punkten im Beitrag "Bauförderung".
7. Finanzielles Risiko so gering wie möglich halten
Wichtig ist, dass man den Kapitalbedarf und die eigene finanzielle Situation möglichst realistisch einschätzt. Nicht selten überschätzen zukünftige Hausbauer ihre Möglichkeiten. Nur, wenn die monatlichen Raten entspannt getilgt werden können, lässt sich das Projekt Eigenheim ohne finanzielle Engpässe realisieren.
Unvorhergesehene Ereignisse können jedoch jederzeit auftreten: Plötzliche Erkrankungen, Verdienstausfälle oder Ähnliches können den Finanzplan schnell ins Wanken bringen. Da eine Restschuldversicherung aber in den meisten Fällen vergleichsweise teuer ist, raten Experten dazu, das finanzielle Risiko lieber in Form von Berufsunfähigkeitsversicherungen, Unfallversicherungen oder Risiko-Lebensversicherungen zu verringern.
Aufgrund der hohen Summe und der langen Laufzeit des Darlehens bei einer Baufinanzierung kann man mitunter tausende von Euro sparen, wenn man die unterschiedlichen Angebote untereinander vergleicht. Hier sollte man sich wirklich Zeit nehmen und keine voreiligen Abschlüsse tätigen. Das passende Finanzierungskonzept ist dabei genau so wichtig wie der Zinssatz.
