Mehr als nur der Kaufpreis – Welche Kaufnebenkosten gibt es?

„My home is my castle“ – dieses Sprichwort ist heute bei sehr vielen Menschen Programm. Immobilien waren noch nie so beliebt wie heute. Sowohl als Eigenheim als auch zum Zwecke der Kapitalanlage werden Häuser und Wohnungen gekauft, was auch an den niedrigen Zinsen liegen dürfte. Doch welche Kosten fallen für eine Immobilie eigentlich an? Ist der Kaufpreis der Kostenmaßstab und was hat es mit den Kaufnebenkosten auf sich?

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Bild: Die Kosten für den Notar sind ein wichtiger Posten bei den Kaufnebenkosten. Quelle: geld-welten.de

1. Immobilien kosten mehr als das Preisangebot – Kaufnebenkosten als Preisaufschlag

Eigenkapital – check! Gute Bonität – ebenfalls check! Also eine gute Immobilie im Preisrahmen suchen und den Kauf vollziehen? Ganz so einfach ist es leider nicht, denn die Kaufnebenkosten erhöhen die Gesamtkosten am Ende deutlich.

Als Faustregel gilt: Als Immobilienkäufer müssen Sie noch einmal 10-15% auf den Kaufpreis aufschlagen. Eine deutliche Erhöhung, oder?

1.1. Was sind Kaufnebenkosten eigentlich?

Zu den Kaufnebenkosten zählen ganz unterschiedliche Punkte, die jedoch in vielen Fällen nicht vermeidbar sind. Kalkulieren Sie dabei folgende Posten ein:

• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Maklercourtage (falls involviert)
• Modernisierung (falls erforderlich)
• Umzugskosten (je nach Einzelfall)

2. Der Notar beglaubigt den Kauf – und greift in den Geldbeutel

My home is my castle.

Edward Coke

Ob Kaufvertrag, Grundbucheintragung oder eine Eintragung der Grundschuld – für diese Vorgänge benötigen Sie als Hauskäufer einen Notar. Für den Kauf einer Immobilie ist die notarielle Beurkundung laut §311b BGB gesetzlich vorgeschrieben, wie auf www.dejure.org nachzulesen ist. Doch wovon hängen die Notargebühren ab?

2.1. Kaufvertrag, Grundbucheintrag oder Grundschuld? Die Gebühren variieren!

Die Gebühren für eine notarielle Dienstleistung variieren je nach deren Art und dem Geschäftswert, um den es dabei geht. Notare rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab, welches sowohl die anteiligen Gebührensätze pro Dienstleistung als auch die genaue Gebührenhöhe nach Geschäftswert festlegt.

2.2. Jetzt im Klartext: Was kostet der Notar?

Gehen wir davon aus, dass Sie eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro erwerben möchten. Für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der Notar den zweifachen Satz, die Betreuungskosten können noch einmal den halben Satz ausmachen. Zusätzlich werden auch noch die beiden Unterschriften beglaubigt, was den Fünftel-Satz ausmacht. Zu guter Letzt kommt der Kaufvollzug hinzu, der noch einmal mit dem halben Satz berechnet wird. Daraus ergeben sich laut dem Vergleichsrechner von www.interhyp.de folgende Kosten:

Soll zusätzlich noch eine Grundschuld (für die Baufinanzierung) beurkundet werden, kommt nochmal ein 1,0facher Satz über die Höhe der Grundschuld hinzu.

Als Faustregel können Sie festhalten: Für den Notar werden ca. 1,0 – 1,5% des Kaufpreises zusätzlich fällig.

Infografik: Die Kaufnebenkosten sollten Sie als Immobilienkäufer schon vorher mit einplanen. So wappnen Sie sich gegen böse Überraschungen. Quelle: Geld-Welten.de

3. Eigentum verpflichtet schon beim Kauf – Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten

Einen der größeren Posten der Kaufnebenkosten macht definitiv die Grunderwerbsteuer aus. Das bedeutet: Sie müssen Steuern zahlen, wenn Sie in Deutschland Grundstücke erwerben! Doch wie hoch fällt die Grunderwerbsteuer aus?

3.1. Flickenteppich Deutschland – Grunderwerbsteuer ist Ländersache!

Wie viele Dinge ist auch die Grunderwerbsteuer in Deutschland Ländersache. Die einzelnen Bundesländer können also innerhalb eines gewissen Rahmens selbst über deren Höhe bestimmen.

Während Sie also in Bayern und Sachsen nach wie vor nur einen Steuersatz von 3,5% des Kaufpreises bezahlen müssen, liegt die Grunderwerbsteuer in Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und in Thüringen bei 6,5%. In den Hochsteuer-Bundesländern zahlen Sie also fast das Doppelte!

Merke: Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises!

4. Alles steht geschrieben – auch das Grundbuch erzeugt Kaufnebenkosten!

Ein weiterer Aspekt der Kaufnebenkosten ist das Grundbuch selbst. Sie sind erst dann im juristischen Sinne Eigentümer einer Immobilie, wenn Sie auch als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Demnach müssen Sie die Eintragung ins Grundbuch veranlassen, was durch das Grundbuchamt geschieht.

Und natürlich kassiert auch das Amt Gebühren!

4.1. Grundbuchämter rechnen wie Notare ab

Das Grundbuchamt nutzt für die Gebührenberechnung übrigens die gleiche Gebührentabelle wie der Notar. Demnach werden bei einem vollen Satz auf dem obigen Beispiel noch einmal 535 Euro an Gebühren fällig. Die Eintragung der Grundschuld kommt noch dazu, wobei die Gebühr von der deren genauer Höhe abhängt.

Hier gilt die Faustregel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5% des Kaufpreises fällig!

5. Makler, Modernisierung und Umzug – jeder Fall liegt anders

Während die bisherigen Kostenpunkte als Kaufnebenkosten nahezu unumgänglich sind, existieren noch weitere Aspekte, die je nach Einzelfall gar nicht oder in sehr unterschiedlicher Höhe anfallen.

5.1. Makler müssen auch leben – Courtage als Kaufnebenkosten

Sie haben eine Immobilie über einen Makler gefunden und sie auch mit ihm zusammen besichtigt? In diesem Fall wird beim Kauf letztlich noch eine Maklercourtage fällig. Doch wie hoch kann diese ausfallen?

Grundsätzlich gibt es beim Verkauf von Immobilien eigentlich keine gesetzlichen Grenzen in Bezug auf die Provisionshöhe. Dennoch orientieren sich die meisten Makler an Regelungen, die sich im markt mittlerweile durchgesetzt haben. Je nach Bundesland liegt die Maklercourtage dabei zwischen 5,95 und 7,14% des Kaufpreises.

5.2. Mein künftiges Traumhaus – Ausgaben für die Modernisierung als Kaufnebenkosten

Mitunter kann es preislich attraktiv sein, ein Haus mit Modernisierungsbedarf zu erwerben. In diesem Fall müssen Sie die Modernisierungskosten ebenfalls zu den Kaufnebenkosten zählen und entsprechend einkalkulieren.

Diese können stark variieren, da es hier sehr stark von den nötigen Maßnahmen abhängt. Eine neue Heizungsanlage kostet zwischen 5.000 und 20.000 Euro, wohingegen die Wärmedämmung am Dach mit Kosten von 3.000 bis 10.000 Euro zu Buche schlägt (je nach Größe und Art der Dämmung).

5.3. Bäumchen wechsle dich – auch den Umzug als Kaufnebenkosten kalkulieren

Im Grunde gehört der Umzug nicht zu den Kosten eines Hauskaufs. Trotzdem fallen dessen Kosten nachher an und das Geld dafür wird benötigt. Kalkulieren Sie die voraussichtlichen Umzugskosten also am besten gleich mit ein, so dass Sie auf der sicheren Seite sind! Je nach Einzelfall können hier 1.000 bis 3.000 Euro fällig werden.

Bild: Die Umzugskosten sollten unbedingt berücksichtigt werden. Quelle: geld-welten.de

6. Kaufnebenkosten einplanen und Immobilienkauf entspannt angehen!

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, prüfen Sie im Normalfall, ob diese auch in Ihrem finanziellen Budget liegt. Hierbei ist es wichtig, neben dem reinen Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten einzukalkulieren. In vielen Fällen liegen diese zwischen 10 und 15% des Kaufpreises. Dazu gehören relativ feste Größen wie Notarkosten, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer.

6.1. Den Einzelfall betrachten: Untypische Kaufnebenkosten ebenfalls berücksichtigen!

Zusätzlich sollten Sie jedoch auch die individuellen Kaufnebenkosten berücksichtigen. Wurde ein Makler in Anspruch genommen? Besteht Modernisierungsbedarf bei der Immobilie? Beantworten Sie diese Fragen mit ja, fallen auch hier Ausgaben an. Zu guter Letzt ist es zudem wichtig, die Umzugskosten einzuplanen, um am Ende keine bösen finanziellen Überraschungen zu erleben.

7. Siehe auch: