Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie und wie man sparen kann

„My home is my castle“ – dieses Sprichwort ist heute bei sehr vielen Menschen Programm. Immobilien waren noch nie so beliebt wie heute. Sowohl als Eigenheim als auch zum Zwecke der Kapitalanlage werden Häuser und Wohnungen gekauft, was auch an den niedrigen Zinsen liegen dürfte.

Doch welche Kosten fallen für eine Immobilie eigentlich an? Ist der Kaufpreis der Kostenmaßstab? Was hat es mit den Kaufnebenkosten auf sich? Und mit welchen Tipps kann man richtig Geld sparen?

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Inhalt: Welche Kaufnebenkosten gibt es?

Kurz zusammengefasst: Welche Kaufnebenkosten gibt es?

Die Kaufnebenkosten sollten beim Kauf einer Immobilie keinesfalls außer Acht gelassen werden und fügen in der Regel noch einmal 10-15% zum Kaufpreis hinzu. Die wichtigsten Posten sind:

  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchkosten
  • Maklercourtage / Maklerprovision (falls involviert)
  • Modernisierung / Renovierung (falls erforderlich)
  • Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Details und Erläuterungen zu allen Punkten im weiteren Artikel.

Wie berechne ich die Kaufnebenkosten?

Zur Berechnung der Kaufnebenkosten addiere man einfach die verschiedenen Nebenkosten-Posten. Die Prozentangaben beziehen sich auf den Kaufpreis:

Finanzierungskosten (Zinsen des Kredits + Bearbeitungsgebühren der Bank)

+ Grunderwerbssteuer (3,5-6,5 %)

+ Notar- und Grundbuchkosten (1,5-2 %)

+ Maklerprovision (bis zu gut 7 % geteilt durch beide Parteien)

+ ggf. Umzugskosten

+ ggf. Renovierungs- / Modernisierungskosten

= Kaufnebenkosten

1. Der Notar beglaubigt den Kauf – und greift in den Geldbeutel

Ob Kaufvertrag, Grundbucheintragung oder eine Eintragung der Grundschuld – für diese Vorgänge benötigen Sie als Hauskäufer einen Notar. Für den Kauf einer Immobilie ist die notarielle Beurkundung laut §311b BGB gesetzlich vorgeschrieben. Doch wovon hängen die Notargebühren ab?

1.1. Kaufvertrag, Grundbucheintrag oder Grundschuld? Die Gebühren variieren!

Die Gebühren für eine notarielle Dienstleistung variieren je nach deren Art und dem Geschäftswert, um den es dabei geht. Notare rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab, welches sowohl die anteiligen Gebührensätze pro Dienstleistung als auch die genaue Gebührenhöhe nach Geschäftswert festlegt.

1.2. Jetzt im Klartext: Was kostet der Notar?

Gehen wir davon aus, dass Sie eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro erwerben möchten. Für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der Notar den zweifachen Satz, die Betreuungskosten können noch einmal den halben Satz ausmachen. Zusätzlich werden auch noch die beiden Unterschriften beglaubigt, was den Fünftel-Satz ausmacht. Zu guter Letzt kommt der Kaufvollzug hinzu, der noch einmal mit dem halben Satz berechnet wird. Daraus ergeben sich folgende Kosten:

Dienstleistung vom Notar Gebühren
Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) 1.070 Euro
Betreuungskosten (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) 260 Euro
Kaufvollzug (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Gesamtkosten
1.865 Euro
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG

Soll zusätzlich noch eine Grundschuld (für die Baufinanzierung) beurkundet werden, kommt nochmal ein 1,0facher Satz über die Höhe der Grundschuld hinzu.

Als Faustregel können Sie festhalten: Für den Notar werden ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises zusätzlich fällig.

2. Eigentum verpflichtet schon beim Kauf – Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten

Einen der größeren Posten der Kaufnebenkosten macht definitiv die Grunderwerbsteuer aus. Das bedeutet: Sie müssen Steuern zahlen, wenn Sie in Deutschland Grundstücke erwerben bzw. in Immobilien investieren. Doch wie hoch fällt die Grunderwerbsteuer aus?

2.1. Flickenteppich Deutschland – Grunderwerbsteuer ist Ländersache!

Wie viele Dinge ist auch die Grunderwerbsteuer in Deutschland Ländersache. Die einzelnen Bundesländer können also innerhalb eines gewissen Rahmens selbst über deren Höhe bestimmen.

Während Sie also in Bayern und Sachsen nach wie vor nur einen Steuersatz von 3,5 % des Kaufpreises bezahlen müssen, liegt die Grunderwerbsteuer in Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und in Thüringen bei 6,5 %. In den Hochsteuer-Bundesländern zahlen Sie also fast das Doppelte!

Merke: Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises!

Welche Art von Immobilie möchten Sie kaufen?

 

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3. Alles steht geschrieben – auch das Grundbuch erzeugt Kaufnebenkosten!

Ein weiterer Aspekt der Kaufnebenkosten ist das Grundbuch selbst. Sie sind erst dann im juristischen Sinne Eigentümer einer Immobilie, wenn Sie auch als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Demnach müssen Sie die Eintragung ins Grundbuch veranlassen, was durch das Grundbuchamt geschieht.

Und natürlich kassiert auch das Amt Gebühren!

3.1. Grundbuchämter rechnen wie Notare ab

Das Grundbuchamt nutzt für die Gebührenberechnung übrigens die gleiche Gebührentabelle wie der Notar. Demnach werden bei einem vollen Satz auf dem obigen Beispiel noch einmal 535 Euro an Gebühren fällig. Die Eintragung der Grundschuld kommt noch dazu, wobei die Gebühr von deren genauer Höhe abhängt.

Hier gilt die Faustregel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!

Sie möchten besser verstehen, wie das Grundbuch funktioniert? In diesem Video finden Sie eine umfassende Erklärung, die kaum Fragen offenlässt:

Youtube-Video

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Nicht vergessen: Finanzierungskosten

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie über einen Kredit finanzieren, fallen zusätzlich Finanzierungskosten an. Diese setzen sich aus den Zinsen für den Kredit und eventuellen Bearbeitungsgebühren der Bank zusammen. Die Höhe der Finanzierungskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Höhe des Kredits, der Laufzeit und dem Zinssatz. Es lohnt sich daher, verschiedene Finanzierungsangebote zu vergleichen und gegebenenfalls einen unabhängigen Finanzberater zu konsultieren.

4. Makler, Modernisierung und Umzug – jeder Fall liegt anders

Während die bisherigen Kostenpunkte als Kaufnebenkosten nahezu unumgänglich sind, existieren noch weitere Aspekte, die je nach Einzelfall gar nicht oder in sehr unterschiedlicher Höhe anfallen.

4.1. Makler müssen auch leben – Courtage als Kaufnebenkosten

Sie haben eine Immobilie über einen Makler gefunden und sie auch mit ihm zusammen besichtigt? In diesem Fall wird beim Kauf letztlich noch eine Maklercourtage fällig. Doch wie hoch kann diese ausfallen?

Grundsätzlich gibt es beim Verkauf von Immobilien eigentlich keine gesetzlichen Grenzen in Bezug auf die Provisionshöhe. Dennoch orientieren sich die meisten Makler an Regelungen, die sich im Markt mittlerweile durchgesetzt haben. Je nach Bundesland liegt die Maklercourtage dabei zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises.

Achtung: Wer die Maklercourtage beim Immobilienkauf zahlen muss, ist seit dem 23. Dezember 2020 durch das BGB festgelegt: Verkäufer und Käufer müssen nach dieser neuen Regelung die Maklerkosten zu gleichen Teilen tragen. 

4.2. Mein künftiges Traumhaus – Ausgaben für die Modernisierung als Kaufnebenkosten

Mitunter kann es preislich attraktiv sein, ein Haus mit Modernisierungsbedarf zu erwerben. In diesem Fall müssen Sie die Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten ebenfalls zu den Kaufnebenkosten zählen und entsprechend einkalkulieren.

Diese können stark variieren, da es hier sehr stark von den nötigen Maßnahmen abhängt. Eine neue Heizungsanlage kostet zwischen 5.000 und 20.000 €, wohingegen die Wärmedämmung am Dach mit Kosten von 3.000 bis 10.000 € zu Buche schlägt (je nach Größe und Art der Dämmung).

4.3. Bäumchen wechsle dich – auch den Umzug als Kaufnebenkosten kalkulieren

Im Grunde gehört der Umzug nicht zu den Kosten eines Hauskaufs. Trotzdem fallen dessen Kosten nachher an und das Geld dafür wird benötigt. Kalkulieren Sie die voraussichtlichen Umzugskosten also am besten gleich mit ein, sodass Sie auf der sicheren Seite sind! Je nach Einzelfall können hier 1.000 bis 3.000 € fällig werden.

5. Kaufnebenkosten einplanen und Immobilienkauf entspannt angehen!

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, prüfen Sie im Normalfall, ob diese auch in Ihrem finanziellen Budget liegt. Hierbei ist es wichtig, neben dem reinen Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten von 10 bis 15 % des Kaufpreises einzukalkulieren.  Das ist im ersten Moment zwar nervig, doch letztendlich ist der Immobilienkauf durch die Kaufnebenkosten auch weniger riskant, da Sie als Käufer durch die rechtliche Überprüfung des Kaufvertrags und die Registrierung des Eigentumswechsels gut abgesichert sind. 

5.1. Den Einzelfall betrachten: Untypische Kaufnebenkosten ebenfalls berücksichtigen!

Zusätzlich sollten Sie jedoch auch die individuellen Kaufnebenkosten berücksichtigen. Wurde ein Makler in Anspruch genommen? Besteht Modernisierungsbedarf bei der Immobilie? Beantworten Sie diese Fragen mit ja, fallen auch hier Ausgaben an. Zu guter Letzt ist es zudem wichtig, die Umzugskosten einzuplanen, um am Ende keine bösen finanziellen Überraschungen zu erleben.

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6. Tipps zur Reduzierung der Kaufnebenkosten

  1. Verhandeln Sie über die Maklerprovision: Auch wenn die Maklerprovision gesetzlich geregelt ist, besteht in der Praxis oft Spielraum für Verhandlungen. Es kann daher lohnenswert sein, mit dem Makler über die Höhe der Provision zu verhandeln.
  2. Vergleichen Sie Finanzierungsangebote: Die Finanzierungskosten können einen erheblichen Anteil an den Kaufnebenkosten ausmachen. Es lohnt sich daher, verschiedene Finanzierungsangebote zu vergleichen und gegebenenfalls einen unabhängigen Finanzberater zu konsultieren.
  3. Planen Sie Renovierungs- und Modernisierungskosten ein: Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, sollten Sie auch die Kosten für eventuell notwendige Renovierungs- und Modernisierungskosten einkalkulieren. Es ist daher ratsam, vor dem Kauf einer Immobilie einen Sachverständigen zu beauftragen, der den Zustand der Immobilie begutachtet und eine Schätzung der zu erwartenden Kosten abgibt.
  4. Informieren Sie sich über mögliche Steuererleichterungen: In einigen Fällen können Sie die Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen. Es lohnt sich daher, sich vor dem Kauf einer Immobilie über die genauen Regelungen zu informieren.

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7. FAQ – Häufige Fragen zum Thema Kaufnebenkosten

Was ist die Grunderwerbsteuer und wie wird sie berechnet?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Sie wird auf der Grundlage des Kaufpreises der Immobilie berechnet und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Sind die Notar- und Grundbuchkosten festgelegt?

Ja, die Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und betragen in der Regel etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Die Maklerprovision muss zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer getragen gezahlt werden. So regelt es das BGB seit dem 20. Dezember 2020. 

Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?

In der Regel sind Kaufnebenkosten nicht durch ein Hypothekendarlehen gedeckt, daher müssen Käufer andere Mittel finden, um sie zu bezahlen.

Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

In einigen Fällen können Sie die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie vermieten.

Kann ich die Kaufnebenkosten verhandeln bzw. senken?

Einige Kaufnebenkosten, wie die Maklerprovision, können unter Umständen verhandelbar sein. Es lohnt sich also, diesbezüglich mit dem Makler zu sprechen. 

Durch den Kauf einer Immobilie in einem Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer können Sie die Kaufnebenkosten ebenfalls senken.

Fallen Kaufnebenkosten auch beim Kauf einer Neubauimmobilie an?

Ja, auch beim Kauf einer Neubauimmobilie fallen Kaufnebenkosten an.

Sind die Kaufnebenkosten in den monatlichen Hypothekenzahlungen enthalten?

Nein, die Kaufnebenkosten sind in der Regel nicht in den monatlichen Hypothekenzahlungen enthalten.

Definition Kaufnebenkosten und welche Kaufnebenkosten gibt es?

Kaufnebenkosten sind zusätzliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eventuell Maklergebühren.

Wie kann ich die Kaufnebenkosten berechnen?

Zur Berechnung der Kaufnebenkosten beim Hauskauf addiere man einfach die verschiedenen Nebenkosten-Posten. Die Prozentangaben beziehen sich auf den Kaufpreis:

Finanzierungskosten (Zinsen des Kredits + Bearbeitungsgebühren der Bank)

+ Grunderwerbssteuer (3,5-6,5 %)

+ Notar- und Grundbuchkosten (1,5-2 %)

+ Maklerprovision (bis zu 7 % / 2)

+ ggf. Umzugskosten

+ ggf. Renovierungs- / Modernisierungskosten

= Kaufnebenkosten

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8. Ergänzung oder Frage von Ihnen?

Können Sie etwas zu obigem Beitrag ergänzen? Oder ist eine Frage bei Ihnen unbeantwortet geblieben? Haben Sie einen Fehler gefunden?

Gibt es eine Frage zum Beitrag, etwas zu ergänzen oder vielleicht sogar zu korrigieren?

Fehlt etwas im Beitrag? ... Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet. Vielen Dank!

 

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Geschrieben von

Peter Bödeker
Peter Bödeker

Peter Bödeker hat Volkswirtschaftslehre studiert und arbeitet seit seinem Berufseinstieg im Bereich Internet und Publizistik. Nach seiner Tätigkeit im Agenturbereich und bei einem Kapitalanlageunternehmen (für geschlossene Fonds) ist er seit 2002 selbständig als Autor und Betreiber von Internetseiten.

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