Wann lohnt ein Bausparvertrag bei der Baufinanzierung? 6 Beispiele

Über Bausparkassen ist in der Presse regelmäßig Negatives zu lesen. Meist handelt es sich allerdings um wenig reflektierte Berichte, die nur eine Seite beleuchten. Wie bei allen Dingen gibt es jedoch auch hier zwei Seiten der Medaille.

Denn prinzipiell gilt: Auch ein Bausparvertrag kann dafür genutzt werden, günstige Zinsen von heute für die Zukunft zu sichern.

Wir möchten gern ein wenig mehr Licht in die Angelegenheit bringen und anhand von Beispielrechnungen aufzeigen, wann sich ein Bausparvertrag lohnen kann und wann ein einfaches Annuitätendarlehen bevorzugt werden sollte.

1. Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Als „Bausparer“ schließen Sie zunächst einmal einen Sparvertrag mit einer Bausparkasse bzw. der zugehörigen Bank ab. Darin vereinbaren Sie die folgenden Punkte:

• Bausparsumme
• Monatliche Sparrate
• Ansparzeit
• Gesamtansparvolumen
• Höhe der Abschlussgebühr (= Kosten!)
• Zinssatz für künftiges Bauspardarlehen (= die Differenz zwischen Gesamtansparvolumen und vereinbarter Bausparsumme)

Die Bausparsumme ist der Betrag, den Sie später als Kredit für Ihren Immobilienkauf oder -bau benötigen werden.

Wenn die „Zuteilungsreife“ beim Bausparvertrag erreicht wurde – sprich die vereinbarte Ansparzeit abgelaufen ist – zahlt Ihnen die Bausparkasse die Differenz zwischen Ihrem bisher erreichten Gesamtansparvolumen und dem gewünschten Kreditbetrag (=Baussparsumme) aus. Diese Differenz ist das sogenannte Bauspardarlehen. Hierfür haben Sie sich im Vorhinein (oftmals viel Jahre) die Zinsen gesichert.

2. Bausparen und aktuelle Immobilienfinanzierung

Ausgangssituation: Nehmen wir an, Sie wollen jetzt kaufen, brauchen also akut Geld, haben aber keinen Bausparvertrag abgeschlossen.

Dann können Sie sich über einen Bausparvertrag zumindest das Zinsrisiko für die Anschlussfinanzierung an ein jetzt sofort aufzunehmendes „normales“ Immobiliendarlehen verringern. Das funktioniert wie folgt:

1. Zum Kauf-/Bauzeitpunkt wird ein normales Annuitätendarlehen (Hypothekenkredit) aufgenommen. Sie können die Zinsbindungsfrist so wählen, dass die Zinsen relativ günstig ausfallen. Denn:
2. Parallel schließen Sie einen Bausparvertrag ab, der zum Auslauf der Zinsbindungsfrist des Hypothekenkredites zuteilungsreif wird. Hypothekenkredit-Konditionen und die des Bausparvertrages sind fein aufeinander abgestimmt. Die Bausparsumme entspricht der Restschuld des dann auslaufenden Hypothekenkredites.
3. Mit dem bis dahin angesparten Sparanteil (=Gesamtansparvolumen) des Bausparvertrages tilgen Sie bei Ablauf der Zinsbindungsfrist einen Teil des Hypothekenkredites. Für die restliche Schuld (=Bauspardarlehen) haben Sie sich ja die Zinsen gesichert und wissen nun genau, zu welchen Konditionen Sie die restliche Schuld abzahlen können.

Ist dieses Vorgehen vorteilhaft? Das hängt immer von den jeweiligen Bedingungen ab. Schauen wir uns zunächst weitere – konkrete – Beispiel an.

3. Rechner zur Baufinanzierung

Rechnen Sie gerne eigene Varianten der folgenden Beispiele mit unserem Baufinanzierungsrechner durch:

4. 6 Beispielrechnungen

4.1. Situation 1: Bausparvertrag vorher angespart

Kunden, die bereits Jahre vorher wissen, dass sie irgendwann eine Immobilie erwerben möchten, können mit einem Bausparvertrag vorsorgen. Der größte Vorteil besteht dabei in der Tatsache, dass Bausparkassen sich im Grundbuch immer nachrangig hinter dem Darlehen einer Bank eintragen lassen. Somit wirkt sich der Kredit wie Eigenkapital auf die Berechnung der Bank aus und der angebotene Zinssatz sinkt.

Bauspardarlehen bis 30.000,- Euro sind außerdem in den meisten Fällen sogenannte „Blanko-Darlehen“. Das bedeutet, dass gar kein Eintrag im Grundbuch nötig ist, was wiederum Kosten spart. Auch wenn sich die Tarife der Bausparkassen enorm unterscheiden, möchten wir den Lesern ein Beispiel mit durchschnittlichen Konditionen nicht vorenthalten:

Beispiel 1:  Annuitätendarlehen, 27 Jahre Laufzeit und Zinsbindung

• Zinssatz 2,34 % effektiv, Rate 664,- Euro/Monat
• Gesamtkosten für Zinsen: 54.863,30 Euro

Beispiel 2: Bausparvertrag mit 50.000 Bausparsumme, davon 20.000,- angespart PLUS Annuitätendarlehen über 110.000,- Euro

• Zinssatz Bauspardarlehen: 2,51 Prozent effektiv, Laufzeit 17 Jahre
• Gesamtkosten für Zinsen innerhalb der 17 (!) Jahre Laufzeit: 6.467,50 Euro
• Zinssatz Annuitätendarlehen: 1,94 % effektiv, Rate 444,- Euro/Monat für 17 Jahre, 664,- Euro für knapp 6 Jahre
• Gesamtkosten für die komplette Finanzierung (inkl. Bausparen): 35.274,43 Euro

Auf den ersten Blick spricht alles FÜR den Bausparvertrag. Allerdings lassen sich die Finanzierungen so nicht vergleichen, denn wer tatsächlich 20.000,- Euro in einem Bausparvertrag angespart hat, hätte auch bei einer reinen Bankfinanzierung nur 140.000,- Euro zu finanzieren. Daher hier noch:

Beispiel 3:  Annuitätendarlehen über 140.000,- Euro

• Zinssatz 2,15 Prozent effektiv, Rate 664,- Euro/Monat
• Gesamtkosten für Zinsen: 35.505,85 Euro

Die von der Bank gewährten Zinssätze verändern sich je nach Variante enorm. Doch unsere Berechnungen enthalten leider viel Wenn und Aber. Je nach Tarif, gewünschter Rückzahlungsrate, Gesamtsumme und so weiter können die Summen am Ende vollkommen anders sein.

(Zwischen-)Fazit

Das Ergebnis kann sowohl FÜR als auch GEGEN einen Bausparvertrag sprechen.

Für den Vertrag steht aber nicht ausschließlich die mögliche Zinsersparnis. Je nach Einkommen können auch staatliche Förderungen in den Vertrag einfließen, wie zum Beispiel die Wohnungsbauprämie, oder bei Gutverdienern die Riester-Förderung, die sich vor allem durch die Steuerersparnis hervorhebt.

4.2. Situation 2: Kein Bausparvertrag angespart - Bausparen zur Zinsabsicherung

Nicht wenige Häuslebauer haben keinen Bausparvertrag. Das erste Angebot, das somit von der Bank kommt, ist daher meistens ein Vertrag mit einer 10-jährigen Zinsbindung. Dies ist sozusagen der „Standard“ und die meisten Kunden fragen auch nach einer solchen Konstellation. Das bedeutet, dass nach 10 Jahren der Zinssatz neu verhandelt werden muss. Das Risiko einer Zinssteigerung liegt damit beim Kreditnehmer. Die Zinssätze für solche Darlehen sind dafür in der Regel einiges günstiger.

Beispiel 4:  Annuitätendarlehen, 10 Jahre Zinsbindung

• Zinssatz 1,76 %, Rate 664,- Euro, Restschuld 103.275,48 Euro, Zinskosten 22.955,48

Das Problem bei dieser Finanzierung liegt in der Anschlussfinanzierung. Niemand kann vorhersagen, zu welchem Zinssatz die Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich sein wird. Es kann theoretisch genauso günstig sein, aber auch 3-mal so teuer. Der Kunde muss sich daher folgende Frage stellen:

Möchte ich das Risiko eingehen, dass es WESENTLICH teurer wird, oder möchte ich das nicht?

Für eine Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit hatten wir im ersten Beispiel bereits eine Kondition erwähnt. Das einzige Problem dabei: Nicht alle Banken bieten mehr als 15 Jahre Zinsbindung überhaupt an. Wer also keinen Kreditgeber mit einer ausreichend langen Zinsbindung findet, kann auch ohne Vorsparen eines Bausparvertrages von den Vorteilen profitieren. Eine solche Finanzierung kann zum Beispiel so aussehen:

Beispiel 5: Die Bank gewährt ein endfälliges Darlehen über 160.000,- Euro. Parallel ansparen mit Bausparvertrag

• Bei einem Zinssatz von 2,13 % werden dafür 12 Jahre lang 284,- Euro Zinsen gezahlt, eine Tilgung erfolgt nicht.
• Gleichzeitig wird ein neuer Bausparvertrag angespart mit 450,- Euro pro Monat. Insgesamt sind also 734,- Euro pro Monat zu zahlen.
• Nach Ablauf der 12 Jahre wird das Bauspardarlehen gewährt und damit die Bankfinanzierung abgelöst.

Der Vorteil: Bereits beim Abschluss ist der spätere Zinssatz (vom Bauspardarlehen) bekannt. Es gibt also keinerlei Überraschungen nach der Zinsbindung.

• Für die Rückzahlung des Darlehens werden 646,72 Euro pro Monat fällig.
• Diese Variante kostet für die Gesamtfinanzierung inkl. Zinsen und Gebühren 60.812,16 Euro.

Einer der Vorteile beim Bausparen ist zudem, dass jederzeit kostenlose Sondertilgungen getätigt werden können. Ebenfalls möglich ist die Anpassung der Rate nach oben.

Die Nachteile liegen in den Kosten für den Bausparvertrag (unbeding vorrechnen lassen!) und der Möglichkeit, dass die Zinsen ja im Laufe der Zeit auch sinken können.

Beispiel 6: Finanzierung mit Soforteinzahlung

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, statt der langsamen Ansparung des Bausparvertrages ein höheres Darlehen bei der Bank aufzunehmen und das Geld als Einmalzahlung in den Bausparvertrag einzuzahlen. Zwar fallen dabei natürlich auch höhere Zinsen bei der Bank an, dafür ist aber der Bausparvertrag in der Regel um einiges früher fertig, was durch die Laufzeitverkürzung wiederum die Zinskosten senkt.

Bei beispielhaften Gegenüberstellungen in der Praxis kommt dabei regelmäßig die Soforteinzahlung wesentlich günstiger weg, allerdings gibt es nur wenige Anbieter, bei denen diese Möglichkeit überhaupt besteht.

Bei Interesse an einer solchen Finanzierung ist der Weg über einen Vermittler angebracht, da hier einfach die nötige Auswahl an Kreditgebern gegeben ist.

Linktipp: Weitere Tipps zum Thema Bausparvertrag bietet beispielsweise die Stiftung Warentest unter test.de/thema/bausparen/.

5. Aktuelle Bauzinsen

Rechnen Sie eigenen Beispiele mit unserem Rechner zur Baufinanzierung (oben bei Punkt 3) und aktuellen Konditionen bei der Baufinanzierung von einem Eigenheim. Holen Sie drei konkrete Angebote für einen Vergleich ein. Hier finden Sie Anbieter:

6. Leserbefragung zum Bausparen bei der Baufinanzierung

7. Fazit: Ist Bausparen bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Die Antwort darauf hängt von der persönlichen Risikoscheu und den jeweiligen konkreten Bedingungen ab. Wenn zum Beispiel die Zinsen während der Ansparzeit des Bausparvertrages deutlich sinken, wäre eine Anschlussfinanzierung über ein normales, am Ende der Zinsbindungsfrist neu verhandeltes Annuitätendarlehen sicherlich günstiger. Vorteil Planungssicherheit. Aber das weiß man ja im Vorhinein nicht ...

Für die folgenden Zielgruppen ist Bausparen in Kombination mit normaler Baufinanzierung in der Regel eine überlegenswerte Variante:

• Menschen mit hoher Risikoscheu bzw. der Notwendigkeit, für die Familie das Risiko der Kreditaufnahme in der Zukunft möglichst gering zu halten.
• Menschen, die in den kommenden Jahren einen signifikanten Zinsanstieg erwarten.
• Immobilienkäufern, die in einigen Jahren einen höheren Investitionsbedarf durch größere Renovierungsmaßnahmen (Dacherneuerung, Heizungstausch, Modernisierung, Umbau ...) sehen.
• Käufern, die momentan ein in X-Jahren auslaufendes Förderdarlehen (KFW & Co.) nutzen und sich für den Zeitraum nach dessen Auslaufen günstige Zinsen sichern wollen.

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