Wann lohnt sich ein Bausparvertrag bei der Baufinanzierung? 6 Beispiele

Der Traum vom Eigenheim ist für viele ein zentrales Lebensziel. Doch wie lässt sich dieser Wunsch in die Realität umsetzen? Ein Bausparvertrag kann dabei ein hilfreiches Instrument sein, um langfristig Kapital aufzubauen und sich günstige Finanzierungskonditionen zu sichern.

Aber über Bausparkassen ist in der Presse regelmäßig Negatives zu lesen. Meist handelt es sich allerdings um wenig reflektierte Berichte, die nur eine Seite beleuchten. Wie bei allen Dingen gibt es jedoch auch hier zwei Seiten der Medaille.

Denn prinzipiell gilt: Auch ein Bausparvertrag kann dafür genutzt werden, günstige Zinsen von heute für die Zukunft zu sichern.

Wir möchten gern ein wenig mehr Licht in die Angelegenheit bringen und anhand von Beispielrechnungen aufzeigen, wann sich ein Bausparvertrag lohnen kann und wann ein einfaches Annuitätendarlehen bevorzugt werden sollte.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Als „Bausparer“ schließen Sie zunächst einmal einen Sparvertrag mit einer Bausparkasse bzw. der zugehörigen Bank ab. Darin vereinbaren Sie die folgenden Punkte:

• Bausparsumme
• Monatliche Sparrate
• Ansparzeit
• Gesamtansparvolumen
• Höhe der Abschlussgebühr (= Kosten!)
  Abschlussgebühren können je nach Bausparkasse zwischen 1,0 % und 1,6 % der Bausparsumme betragen. Diese Gebühren werden sofort fällig und können die Rendite des Bausparvertrags erheblich schmälern, insbesondere wenn das Darlehen nicht in Anspruch genommen wird.
• Zinssatz für künftiges Bauspardarlehen (= die Differenz zwischen Gesamtansparvolumen und vereinbarter Bausparsumme)

Die Bausparsumme ist der Betrag, den Sie später als Kredit für Ihren Immobilienkauf oder -bau benötigen werden.

Wenn die „Zuteilungsreife“ beim Bausparvertrag erreicht wurde – sprich die vereinbarte Ansparzeit abgelaufen ist – zahlt Ihnen die Bausparkasse die Differenz zwischen Ihrem bisher erreichten Gesamtansparvolumen und dem gewünschten Kreditbetrag (= Baussparsumme) aus. Diese Differenz ist das sogenannte Bauspardarlehen. Hierfür haben Sie sich im Vorhinein (oftmals viel Jahre) die Zinsen gesichert.

Die Zuteilung eines Bausparvertrags hängt nicht nur von der Ansparzeit ab, sondern auch von der Bewertungszahl, die sich aus dem Verhältnis von angespartem Guthaben zur Bausparsumme und der Dauer der Einzahlungen ergibt.

Bausparen und aktuelle Immobilienfinanzierung

Ausgangssituation: Nehmen wir an, Sie wollen jetzt kaufen, brauchen also akut Geld, haben aber keinen Bausparvertrag abgeschlossen.

Dann können Sie sich über einen Bausparvertrag zumindest das Zinsrisiko für die Anschlussfinanzierung an ein jetzt sofort aufzunehmendes „normales“ Immobiliendarlehen verringern. Das funktioniert wie folgt:

1. Zum Kauf-/Bauzeitpunkt wird ein normales Annuitätendarlehen (Hypothekenkredit) aufgenommen. Sie können die Zinsbindungsfrist so wählen, dass die Zinsen relativ günstig ausfallen. Denn:
2. Parallel schließen Sie einen Bausparvertrag ab, der zum Auslauf der Zinsbindungsfrist des Hypothekenkredits zuteilungsreif wird. Hypothekenkredit-Konditionen und die des Bausparvertrags sind fein aufeinander abgestimmt. Die Bausparsumme entspricht der Restschuld des dann auslaufenden Hypothekenkredits.
3. Mit dem bis dahin angesparten Sparanteil (= Gesamtansparvolumen) des Bausparvertrags tilgen Sie bei Ablauf der Zinsbindungsfrist einen Teil des Hypothekenkredits. Für die restliche Schuld (=Bauspardarlehen) haben Sie sich ja die Zinsen gesichert und wissen nun genau, zu welchen Konditionen Sie die restliche Schuld abzahlen können.

Ist dieses Vorgehen vorteilhaft? Das hängt immer von den jeweiligen Bedingungen ab. Schauen wir uns zunächst weitere – konkrete – Beispiele an.

6 Beispielrechnungen

Situation 1: Bausparvertrag vorher angespart

Kunden, die bereits Jahre vorher wissen, dass sie irgendwann eine Immobilie erwerben möchten, können mit einem Bausparvertrag vorsorgen. Der größte Vorteil besteht dabei in der Tatsache, dass Bausparkassen sich im Grundbuch immer nachrangig hinter dem Darlehen einer Bank eintragen lassen. Somit wirkt sich der Kredit wie Eigenkapital auf die Berechnung der Bank aus und der angebotene Zinssatz sinkt.

Bauspardarlehen bis 30.000,- Euro sind außerdem in den meisten Fällen sogenannte „Blanko-Darlehen“. Das bedeutet, dass gar kein Eintrag im Grundbuch nötig ist, was wiederum Kosten spart. Auch wenn sich die Tarife der Bausparkassen enorm unterscheiden, möchten wir den Lesern ein Beispiel mit durchschnittlichen Konditionen nicht vorenthalten:

Beispiel 1: Annuitätendarlehen, 27 Jahre Laufzeit und Zinsbindung

• Zinssatz 2,34 % effektiv, Rate 664,- Euro/Monat
• Gesamtkosten für Zinsen: 54.863,30 Euro

Beispiel 2: Bausparvertrag mit 50.000 Bausparsumme, davon 20.000,- angespart PLUS Annuitätendarlehen über 110.000,- Euro

• Zinssatz Bauspardarlehen: 2,51 Prozent effektiv, Laufzeit 17 Jahre
• Gesamtkosten für Zinsen innerhalb der 17 (!) Jahre Laufzeit: 6.467,50 Euro
• Zinssatz Annuitätendarlehen: 1,94 % effektiv, Rate 444,- Euro/Monat für 17 Jahre, 664,- Euro für knapp 6 Jahre
• Gesamtkosten für die komplette Finanzierung (inkl. Bausparen): 35.274,43 Euro

Auf den ersten Blick spricht alles FÜR den Bausparvertrag. Allerdings lassen sich die Finanzierungen so nicht vergleichen, denn wer tatsächlich 20.000,- Euro in einem Bausparvertrag angespart hat, hätte auch bei einer reinen Bankfinanzierung nur 140.000,- Euro zu finanzieren. Daher hier noch:

Beispiel 3:  Annuitätendarlehen über 140.000,- Euro

• Zinssatz 2,15 Prozent effektiv, Rate 664,- Euro/Monat
• Gesamtkosten für Zinsen: 35.505,85 Euro

Die von der Bank gewährten Zinssätze verändern sich je nach Variante enorm. Doch unsere Berechnungen enthalten leider viel Wenn und Aber. Je nach Tarif, gewünschter Rückzahlungsrate, Gesamtsumme und so weiter können die Summen am Ende vollkommen anders sein.

(Zwischen-)Fazit

Das Ergebnis kann sowohl FÜR als auch GEGEN einen Bausparvertrag sprechen.

Für den Vertrag steht aber nicht ausschließlich die mögliche Zinsersparnis. Je nach Einkommen können auch staatliche Förderungen in den Vertrag einfließen, wie zum Beispiel die Wohnungsbauprämie, oder bei Gutverdienern die Riester-Förderung, die sich vor allem durch die Steuerersparnis hervorhebt.

Situation 2: Kein Bausparvertrag angespart - Bausparen zur Zinsabsicherung

Nicht wenige Häuslebauer haben keinen Bausparvertrag. Das erste Angebot, das somit von der Bank kommt, ist daher meistens ein Vertrag mit einer 10-jährigen Zinsbindung. Dies ist sozusagen der „Standard“ und die meisten Kunden fragen auch nach einer solchen Konstellation. Das bedeutet, dass nach 10 Jahren der Zinssatz neu verhandelt werden muss. Das Risiko einer Zinssteigerung liegt damit beim Kreditnehmer. Die Zinssätze für solche Darlehen sind dafür in der Regel einiges günstiger.

Beispiel 4: Annuitätendarlehen, 10 Jahre Zinsbindung

• Zinssatz 1,76 %, Rate 664,- Euro, Restschuld 103.275,48 Euro, Zinskosten 22.955,48

Das Problem bei dieser Finanzierung liegt in der Anschlussfinanzierung. Niemand kann vorhersagen, zu welchem Zinssatz die Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich sein wird. Es kann theoretisch genauso günstig sein, aber auch 3-mal so teuer. Der Kunde muss sich daher folgende Frage stellen:

Möchte ich das Risiko eingehen, dass es WESENTLICH teurer wird, oder möchte ich das nicht?

Für eine Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit hatten wir im ersten Beispiel bereits eine Kondition erwähnt. Das einzige Problem dabei: Nicht alle Banken bieten mehr als 15 Jahre Zinsbindung überhaupt an. Wer also keinen Kreditgeber mit einer ausreichend langen Zinsbindung findet, kann auch ohne Vorsparen eines Bausparvertrages von den Vorteilen profitieren. Eine solche Finanzierung kann zum Beispiel so aussehen:

Beispiel 5: Die Bank gewährt ein endfälliges Darlehen über 160.000,- Euro. Parallel ansparen mit Bausparvertrag

• Bei einem Zinssatz von 2,13 % werden dafür 12 Jahre lang 284,- Euro Zinsen gezahlt, eine Tilgung erfolgt nicht.
• Gleichzeitig wird ein neuer Bausparvertrag angespart mit 450,- Euro pro Monat. Insgesamt sind also 734,- Euro pro Monat zu zahlen.
• Nach Ablauf der 12 Jahre wird das Bauspardarlehen gewährt und damit die Bankfinanzierung abgelöst.

Der Vorteil: Bereits beim Abschluss ist der spätere Zinssatz (vom Bauspardarlehen) bekannt. Es gibt also keinerlei Überraschungen nach der Zinsbindung.

• Für die Rückzahlung des Darlehens werden 646,72 Euro pro Monat fällig.
• Diese Variante kostet für die Gesamtfinanzierung inkl. Zinsen und Gebühren 60.812,16 Euro.

Einer der Vorteile beim Bausparen ist zudem, dass jederzeit kostenlose Sondertilgungen getätigt werden können. Ebenfalls möglich ist die Anpassung der Rate nach oben.

Die Nachteile liegen in den Kosten für den Bausparvertrag (unbeding vorrechnen lassen!) und der Möglichkeit, dass die Zinsen ja im Laufe der Zeit auch sinken können.

Beispiel 6: Finanzierung mit Soforteinzahlung

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, statt der langsamen Ansparung des Bausparvertrages ein höheres Darlehen bei der Bank aufzunehmen und das Geld als Einmalzahlung in den Bausparvertrag einzuzahlen. Zwar fallen dabei natürlich auch höhere Zinsen bei der Bank an, dafür ist aber der Bausparvertrag in der Regel um einiges früher fertig, was durch die Laufzeitverkürzung wiederum die Zinskosten senkt.

Bei beispielhaften Gegenüberstellungen in der Praxis kommt dabei regelmäßig die Soforteinzahlung wesentlich günstiger weg, allerdings gibt es nur wenige Anbieter, bei denen diese Möglichkeit überhaupt besteht.

Bei Interesse an einer solchen Finanzierung ist der Weg über einen Vermittler angebracht, da hier einfach die nötige Auswahl an Kreditgebern gegeben ist.

Linktipp: Weitere Tipps zum Thema Bausparvertrag bietet beispielsweise die Stiftung Warentest unter test.de/thema/bausparen/.

Rechner zur Baufinanzierung

Rechnen Sie gerne eigene Varianten der folgenden Beispiele mit unserem Baufinanzierungsrechner durch:

Weitere Erkenntnisse zum Bausparen

Bausparvertrag als Ergänzung zu einem Annuitätendarlehen
Ein Bausparvertrag kann strategisch sinnvoll sein, wenn er nicht als alleinige Finanzierungsquelle, sondern als Ergänzung zu einem klassischen Annuitätendarlehen genutzt wird. Insbesondere bei Finanzierungen mit einer Restschuld am Ende der Zinsbindung kann ein zuteilungsreifer Bausparvertrag zur gesicherten Anschlussfinanzierung beitragen. So lassen sich Zinsrisiken bei zukünftigen Anschlusskrediten minimieren – ein Vorteil, der vor allem in einem Zinsumfeld mit starkem Schwankungspotenzial relevant wird.

• Wann sich ein Bausparvertrag nicht lohnt
  Ein Bausparvertrag ist nicht in jedem Szenario die optimale Lösung. Bei kurzfristigem Finanzierungsbedarf kann die Wartezeit bis zur Zuteilung problematisch sein. Ebenso ist das Modell weniger attraktiv, wenn die aktuellen Bauzinsen niedriger als die vereinbarten Bauspardarlehenszinsen sind – was in Zeiten fallender Zinsen oder bereits günstiger Kreditangebote der Fall sein kann. Auch bei niedriger Bausparsumme in Kombination mit hoher Abschlussgebühr fällt die effektive Rendite oft negativ aus, wenn das Darlehen gar nicht genutzt wird.
• Flexibilität und Planbarkeit durch Bausparen
  Ein Vorteil des Bausparens liegt in der Planungssicherheit: Schon zu Vertragsbeginn stehen die Darlehenszinsen und Rückzahlungsraten fest. Dies ermöglicht eine verlässliche Kalkulation der Finanzierung – ein Vorteil für Käufer, die auf eine hohe Planungssicherheit angewiesen sind. Besonders für Familien mit fixer Haushaltsplanung kann diese Form der Finanzierung hilfreich sein, selbst wenn sie nicht immer die günstigste ist.
• Zielgruppen, für die sich ein Bausparvertrag besonders lohnt
  Für bestimmte Zielgruppen ist ein Bausparvertrag besonders interessant. Dazu gehören:
  - Junge Menschen, die frühzeitig Vermögen aufbauen und später eine Immobilie erwerben möchten.
  - Personen mit mittlerem Einkommen, die von staatlichen Förderungen profitieren können.
  - Sparer mit langfristigem Anlagehorizont, die auf Zinssicherheit und eine künftige Darlehensoption setzen.
  Wer hingegen bereits über hohes Eigenkapital verfügt oder rasch bauen möchte, profitiert tendenziell weniger vom klassischen Bausparmodell.
• Bausparen zur Modernisierung oder energetischen Sanierung
  Ein Bausparvertrag kann sich auch lohnen, wenn keine Neubau- oder Kaufabsicht, sondern eine Modernisierung oder energetische Sanierung geplant ist. Hierfür bieten viele Bausparkassen spezielle Tarifmodelle mit geringer Bausparsumme und schnellem Zugang zum Darlehen. Da Modernisierungsvorhaben oft geplant und in Etappen durchgeführt werden, passt die Struktur des Bausparens gut zu solchen Projekten.
• Hinweis auf staatliche Förderungen
  Wer einen Bausparvertrag abschließt, kann unter bestimmten Voraussetzungen staatliche Fördermittel wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage erhalten. Diese Zuschüsse verbessern die Rendite im Sparteil des Vertrags erheblich – insbesondere bei Personen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Eine vorherige Prüfung der Fördervoraussetzungen lohnt sich daher.
• Alternativen kritisch vergleichen
  Vor Abschluss eines Bausparvertrags sollte stets ein Vergleich mit Alternativen wie Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung, KfW-Krediten oder Forward-Darlehen erfolgen. Nur so lässt sich beurteilen, ob die spezifischen Vorteile des Bausparens im Einzelfall überwiegen. Ein Bausparvertrag ist kein Allheilmittel, sondern ein Finanzierungsbaustein, dessen Nutzen stark vom individuellen Bedarf abhängt. Mehr dazu im nächsten Punkt.

Alternativen 

Finanzierungsform	Geeignet für (Zielgruppe)	Zinssicherheit (Jahre)	Flexibilität bei Rückzahlung	Staatl. Förderung (Ja/Nein)	Darlehensverfügbarkeit	Kosten (z. B. Gebühren)
Bausparvertrag	Sparer mit mittlerem Einkommen, langfristige Planung	5–30	Moderat flexibel in Anspar- und Tilgungsphase	Ja	Nach Zuteilung, frühestens nach einigen Jahren	Abschlussgebühr (1–1,6 %), ggf. Kontoführungsgebühren
Annuitätendarlehen mit Zinsbindung	Alle Käufergruppen mit konkretem Finanzierungsbedarf	5–30	Teilweise flexibel, je nach Bank und Sondertilgungsrecht	Nein	Sofort nach Abschluss	Bearbeitungsgebühren oft entfallen, Zinsen marktabhängig
KfW-Förderkredit	Energieeffizientes Bauen/Sanieren, Familien, Gründer	5–10	Teilweise flexibel, festgelegte Tilgungsfreijahre möglich	Ja	Nach Genehmigung und Zweckbindung	Günstige Zinsen, keine Abschlussgebühren
Forward-Darlehen	Kreditnehmer mit baldiger Anschlussfinanzierung	5–20	Unflexibel in der Wartezeit, danach wie Annuitätendarlehen	Nein	Nach vereinbarter Vorlaufzeit (z. B. 12–60 Monate)	Zinsaufschlag je nach Vorlaufzeit
Variables Darlehen	Kurzfristig flexible Kreditnehmer mit hoher Rückzahlungsfähigkeit	X	Sehr flexibel, jederzeitige Sondertilgung oder Kündigung	Nein	Sofort nach Abschluss	Zinsen schwanken stark, keine festen Kosten
Hinweis: Die tatsächlichen Konditionen variieren je nach Anbieter, Bonität und Marktlage. Eine individuelle Beratung ist empfehlenswert.

Aktuelle Bauzinsen

Rechnen Sie eigene Beispiele mit unserem Rechner zur Baufinanzierung und aktuellen Konditionen bei der Baufinanzierung von einem Eigenheim. Holen Sie drei konkrete Angebote für einen Vergleich ein. Hier finden Sie Anbieter:

Aktuelle Zinskonditionen Baufinanzierung, sortiert nach Zinshöhe

Leserbefragung zum Bausparen bei der Baufinanzierung

Abschließende Tipps zum Bausparen

• Achtung: Bausparsummen nicht zu hoch festlegen
  Eine zu hohe Bausparsumme kann dazu führen, dass die Zuteilung des Darlehens erheblich verzögert wird, da ein höheres Mindestsparguthaben erforderlich ist. Zudem kann die monatliche Belastung während der Darlehensphase unangemessen hoch ausfallen.
• Warnung vor Kündigung alter Bausparverträge
  Wir müssen noch darauf hinweisen, dass Bausparkassen alte, hochverzinsliche Bausparverträge kündigen können, wenn diese über einen längeren Zeitraum nicht für ein Darlehen genutzt wurden. Dies kann für Sparer nachteilig sein, die den Vertrag als sichere Geldanlage betrachten.

Fazit: Ist Bausparen bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Die Antwort darauf hängt von der persönlichen Risikoscheu und den jeweiligen konkreten Bedingungen ab. Wenn zum Beispiel die Zinsen während der Ansparzeit des Bausparvertrages deutlich sinken, wäre eine Anschlussfinanzierung über ein normales, am Ende der Zinsbindungsfrist neu verhandeltes Annuitätendarlehen sicherlich günstiger. Vorteil Planungssicherheit. Aber das weiß man ja im Vorhinein nicht ...

Für die folgenden Zielgruppen ist Bausparen in Kombination mit normaler Baufinanzierung in der Regel eine überlegenswerte Variante:

• Menschen mit hoher Risikoscheu bzw. der Notwendigkeit, für die Familie das Risiko der Kreditaufnahme in der Zukunft möglichst gering zu halten.
• Menschen, die in den kommenden Jahren einen signifikanten Zinsanstieg erwarten.
• Immobilienkäufern, die in einigen Jahren einen höheren Investitionsbedarf durch größere Renovierungsmaßnahmen (Dacherneuerung, Heizungstausch, Modernisierung, Umbau ...) sehen.
• Käufern, die momentan ein in X-Jahren auslaufendes Förderdarlehen (KFW & Co.) nutzen und sich für den Zeitraum nach dessen Auslaufen günstige Zinsen sichern wollen.

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🧠 Interessante Fakten zum Bausparen

1. Historischer Ursprung: Das Bausparen hat seine Wurzeln im 19. Jahrhundert und wurde ursprünglich als gemeinschaftliches Sparmodell in England entwickelt.
2. Zuteilungsreife: Die Zuteilung eines Bausparvertrags hängt nicht nur von der Ansparsumme ab, sondern auch von der sogenannten Bewertungszahl, die die Sparleistung über die Zeit berücksichtigt.
3. Flexibilität bei der Verwendung: Bauspardarlehen können nicht nur für den Bau oder Kauf von Immobilien verwendet werden, sondern auch für Modernisierungen und energetische Sanierungen.
4. Staatliche Förderung: Neben der Wohnungsbauprämie können auch vermögenswirksame Leistungen in einen Bausparvertrag eingezahlt werden, was zusätzliche Förderungen ermöglicht.
5. Sicherheitsaspekt: Bausparverträge gelten als besonders sichere Anlageform, da sie durch die Einlagensicherung geschützt sind.
6. Niedrige Guthabenzinsen: Die Verzinsung des angesparten Guthabens ist oft niedriger als bei anderen Sparformen, was die Attraktivität als reine Geldanlage einschränkt.
7. Kombinationsmöglichkeiten: Ein Bausparvertrag kann mit anderen Finanzierungsformen kombiniert werden, beispielsweise mit einem Annuitätendarlehen, um die Vorteile beider Modelle zu nutzen.

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