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Welche Rolle spielt der Bausparvertrag in der Baufinanzierung? 6 Beispiele

Über Bausparkassen ist in der Presse regelmäßig Negatives zu lesen. Meist handelt es sich allerdings um wenig reflektierte Berichte, die nur eine Seite beleuchten. Wie bei allen Dingen gibt es jedoch auch hier zwei Seiten der Medaille. Wir möchten gern ein wenig mehr Licht in die Angelegenheit bringen und anhand von Beispielrechnungen aufzeigen, wann sich ein Bausparvertrag lohnen kann und wann ein einfaches Annuitätendarlehen bevorzugt werden sollte.

 
 

Punkt 1

Bessere Kreditzinsen durch Bausparen?

Kunden, die bereits Jahre vorher wissen, dass sie irgendwann eine Immobilie erwerben möchten, können mit einem Bausparvertrag vorsorgen. Der größte Vorteil besteht dabei in der Tatsache, dass Bausparkassen sich im Grundbuch immer nachrangig hinter dem Darlehen einer Bank eintragen lassen. Somit wirkt sich der Kredit wie Eigenkapital auf die Berechnung der Bank aus und der angebotene Zinssatz sinkt.

Bauspardarlehen bis 30.000,- Euro sind außerdem in den meisten Fällen sogenannte „Blanko-Darlehen“. Das bedeutet, dass gar kein Eintrag im Grundbuch nötig ist, was wiederum Kosten spart. Auch wenn sich die Tarife der Bausparkassen enorm unterscheiden, möchten wir den Lesern ein Beispiel mit durchschnittlichen Konditionen nicht vorenthalten:

Setting für alle Beispiele
Hauskauf, Preis 150.000,- Euro, inkl. Nebenkosten sollen 160.000,- Euro finanziert werden

Variante 1:  Annuitätendarlehen, 27 Jahre Laufzeit und Zinsbindung

  • Zinssatz 2,34 % effektiv, Rate 664,- Euro/Monat
  • Gesamtkosten für Zinsen: 54.863,30 Euro

Variante 2: Bausparvertrag mit 50.000 Bausparsumme, davon 20.000,- angespart PLUS Annuitätendarlehen über 110.000,- Euro

  • Zinssatz Bauspardarlehen: 2,51 % effektiv, Laufzeit 17 Jahre
  • Gesamtkosten für Zinsen innerhalb der 17 (!) Jahre Laufzeit: 6.467,50 Euro
  • Zinssatz Annuitätendarlehen: 1,94 % effektiv, Rate 444,- Euro/Monat für 17 Jahre, 664,- Euro für knapp 6 Jahre
  • Gesamtkosten für die komplette Finanzierung (inkl. Bausparen): 35.274,43 Euro

Auf den ersten Blick spricht alles FÜR den Bausparvertrag. Allerdings lassen sich die Finanzierungen so nicht vergleichen, denn wer tatsächlich 20.000,- Euro in einem Bausparvertrag angespart hat, hätte auch bei einer reinen Bankfinanzierung nur 140.000,- Euro zu finanzieren. Daher hier noch:

Variante 3:  Annuitätendarlehen über 140.000,- Euro

  • Zinssatz 2,15 % effektiv, Rate 664,- Euro/Monat
  • Gesamtkosten für Zinsen: 35.505,85 Euro

Die von der Bank gewährten Zinssätze verändern sich je nach Variante enorm. Doch unsere Berechnungen enthalten leider viel Wenn und Aber. Je nach Tarif, gewünschter Rückzahlungsrate, Gesamtsumme und so weiter können die Summen am Ende vollkommen anders sein.

Fazit

Das Ergebnis kann sowohl FÜR als auch GEGEN einen Bausparvertrag sprechen.

Für den Vertrag steht aber nicht ausschließlich die mögliche Zinsersparnis. Je nach Einkommen können auch staatliche Förderungen in den Vertrag einfließen, wie zum Beispiel die Wohnungsbauprämie, oder bei Gutverdienern die Riester-Förderung, die sich vor allem durch die Steuerersparnis hervorhebt.

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Punkt 2

Rechner zur Baufinanzierung

Rechnen Sie gerne eigene Varianten mit unserem Baufinanzierungsrechner durch:

Rückzahlung in monatlich gleichbleibenden Raten, ohne Berücksichtigung von eventuellen Bearbeitungskosten

Bitte Ihre Daten eingeben
?!
 Kreditbetrag
?!
 Jährlicher Zins
%
?!
 Anfängliche Tilgung
 % pro Jahr
?!
 Laufzeit
?!
 Ev. Sondertilgungen
€ pro Jahr
 
 
Ergebnisse
Monatliche Rate 0,00 €
Der Effektivzins beträgt 0,00 %
Restschuld nach Laufzeit 0,00 €
Der Zinsaufwand in der Laufzeit 0,00 €
Tilgungsaufwand in der Laufzeit 0,00 €
?!
 Darlehen wäre getilgt in
0 Jahren und 0 Monat(en)
Der Gesamtaufwand (Zins und Tilgungen)
in diesen Monaten würde dann betragen
0,00 €
Der Kredit im Laufe der Jahre
Monat
Restkreditbetrag
aus Vormonat
Ratenzahlung
(am Monatsende)
davon
Zinsen
davon
Tilgung
Schuldenstand
Monatsende
Alle Angaben ohne Gewähr! Die Raten können je nach Berechnungsmethode der Bank abweichen.

Möchten Sie diesen Rechner für ihre eigene Website? Ganz kostenlos? Gerne! Hier geht es zu den Infos.

Punkt 3

Bausparen zur Zinsabsicherung

Nicht wenige Häuslebauer haben leider keinen Bausparvertrag. Das erste Angebot, das somit von der Bank kommt, ist daher meistens ein Vertrag mit einer 10-jährigen Zinsbindung. Dies ist sozusagen der „Standard“ und die meisten Kunden fragen auch nach einer solchen Konstellation. Das bedeutet, dass nach 10 Jahren der Zinssatz neu verhandelt werden muss. Das Risiko einer Zinssteigerung liegt damit beim Kreditnehmer. Die Zinssätze für solche Darlehen sind dafür in der Regel einiges günstiger.

Beispiel 4:  Annuitätendarlehen, 10 Jahre Zinsbindung

  • Zinssatz 1,76 %, Rate 664,- Euro, Restschuld 103.275,48 Euro, Zinskosten 22.955,48

Das Problem bei dieser Finanzierung liegt in der Anschlussfinanzierung. Niemand kann vorhersagen, zu welchem Zinssatz die Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich sein wird. Es kann theoretisch genauso günstig sein, aber auch 3-mal so teuer. Der Kunde muss sich daher folgende Frage stellen:

Möchte ich das Risiko eingehen, dass es WESENTLICH teurer wird, oder möchte ich das nicht?

Für eine Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit hatten wir im ersten Beispiel bereits eine Kondition erwähnt. Das einzige Problem dabei: Nicht alle Banken bieten mehr als 15 Jahre Zinsbindung überhaupt an. Wer also keinen Kreditgeber mit einer ausreichend langen Zinsbindung findet, kann auch ohne Vorsparen eines Bausparvertrages von den Vorteilen profitieren. Eine solche Finanzierung kann zum Beispiel so aussehen:

Beispiel 5: Die Bank gewährt ein endfälliges Darlehen über 160.000,- Euro. Parallel ansparen mit Bausparvertrag

  • Bei einem Zinssatz von 2,13 % werden dafür 12 Jahre lang 284,- Euro Zinsen gezahlt, eine Tilgung erfolgt nicht.
  • Gleichzeitig wird ein neuer Bausparvertrag angespart mit 450,- Euro pro Monat. Insgesamt sind also 734,- Euro pro Monat zu zahlen.
  • Nach Ablauf der 12 Jahre wird das Bauspardarlehen gewährt und damit die Bankfinanzierung abgelöst.

Der Vorteil: Bereits beim Abschluss ist der spätere Zinssatz (vom Bauspardarlehen) bekannt. Es gibt also keinerlei Überraschungen nach der Zinsbindung.

  • Für die Rückzahlung werden 646,72 Euro pro Monat fällig.

Einer der Vorteile beim Bausparen ist allerdings, dass jederzeit kostenlose Sondertilgungen getätigt werden können. Ebenfalls möglich ist die Anpassung der Rate nach oben.

Diese Variante kostet für die Gesamtfinanzierung inkl. Zinsen und Gebühren 60.812,16 Euro.

Punkt 4

Beispiel 6: Finanzierung mit Soforteinzahlung

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, statt der langsamen Ansparung des Bausparvertrages ein höheres Darlehen bei der Bank aufzunehmen und das Geld als Einmalzahlung in den Bausparvertrag einzuzahlen. Zwar fallen dabei natürlich auch höhere Zinsen bei der Bank an, dafür ist aber der Bausparvertrag in der Regel um einiges früher fertig, was durch die Laufzeitverkürzung wiederum die Zinskosten senkt.

Bei beispielhaften Gegenüberstellungen in der Praxis kommt dabei regelmäßig die Soforteinzahlung wesentlich günstiger weg, allerdings gibt es nur wenige Anbieter, bei denen diese Möglichkeit überhaupt besteht.

Bei Interesse an einer solchen Finanzierung ist der Weg über einen Vermittler angebracht, da hier einfach die nötige Auswahl an Kreditgebern gegeben ist.

Linktipp: Weitere Tipps zum Thema Bausparvertrag bietet beispielsweise die Stiftung Warentest auf dieser Seite.

Punkt 5

Bücher zum Thema

                                                                                                                                                                                                                                                                                          

Der Beitrag ist eingeordnet unter:

Vom gelassenen Umgang mit Sparen, Geldanlage, Versicherung und Vorsorge

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