Hausfinanzierung – was beachten? Diese 14 Punkte sind wichtig

Viele Menschen träumen davon, im Laufe Ihres Lebens eine eigene Immobilie zu bauen oder zu besitzen. Tatsächlich bietet das eigene Haus jede Menge attraktiver Vorteile: mehr Platz für die Familie, ein eigener Garten und nicht zuletzt auch echte Unabhängigkeit von immer weiter steigenden Mietpreisen. Allerdings muss der absolut verständliche Wunsch eines Immobilienkaufs auch sehr gut geplant werden. Denn die allermeisten Häuslebauer oder Hauskäufer finanzieren den Traum von den eigenen vier Wänden wohl nur einmal im Leben. Umso wichtiger ist deshalb eine wirklich clevere und langfristig günstige Baufinanzierung, die heute und in Zukunft zum eigenen Budget passt. Wir zeigen Ihnen, worauf es dabei unbedingt ankommt.

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1. Hausbau mit dem Annuitätendarlehen 

Mehr als zwei Drittel aller bundesdeutschen Immobilienkäufer entscheiden sich bei der individuellen Baufinanzierung für ein so genanntes Annuitätendarlehen. Es bietet große finanzielle Planungssicherheit, da über die gesamte Darlehenslaufzeit die monatlichen Raten auf gleicher Höhe bleiben. Gleiches gilt übrigens für den vertraglich fixierten Zinssatz – auch er ist innerhalb der Kreditlaufzeit stets konstant.

2. Annuität als Teil des Tilgungsplans 

So funktioniert ein Annuitätendarlehen als wichtiger und durchaus empfehlenswerter Baustein Ihres individuellen Tilgungsplans. Nutzen Sie unseren Hausfinanzierungsrechner, um ein Gefühl für

• die Entwicklung der Kreditsumme und
• dem Verhältnis Zinszahlung/Rückzahlung
• ihrer monatlichen Belastung

zu erhalten:

Tipp: Bevor Sie jedoch mit der eigentlichen Immobilienfinanzierung beginnen, können Sie im Internet die Angebote von über 400 Banken miteinander vergleichen, im Wissensblogs nach Begriffen wie "Annuitätendarlehen" oder anderen Tipps stöbern, Finanzierungsexperten zu Rate ziehen und/oder Online-Tools nutzen.

3. Eigenkapital für Immobilienerwerb

Ganz ohne Eigenkapital sollten Sie aber möglichst nicht bauen oder eine Bestandsimmobilie oder Eigentumswohnung kaufen. Die Baukonditionen sind völlig ohne eigene finanzielle Mittel sonst meist viel zu hoch und vergrößern somit ganz klar ebenso Ihr potenzielles persönliches Baufinanzierungsrisiko. Wer hier möglichst auf der sicheren Seite sein möchte, sollte bereits 15 bis 20 % der gesamten Baufinanzierungssumme „auf der hohen Kante“ haben. Das verkürzt selbstverständlich auch ganz entscheidend die Laufzeit Ihres Immobilienkredits und macht Sie damit zu einem viel früheren Zeitpunkt faktisch schuldenfrei.

 

4. Achten Sie darauf, dass alle Punkte im Kostenplan enthalten sind

Viele Bauherren beklagen im Nachhinein, dass Sie noch eine Nachfinanzierung organisieren mussten. Scheinbar enthalten viele Angebote der Bauträger auf dem Markt nicht alle Punkte, die beim Grundstückswerber, der Erschließung und dem späteren Bau aber anfallen. Prüfen Sie: ist die Einrichtung der Baustelle, ein eventuelles Bodengutachten, der Hausanschluss für Strom und Gas und/oder sonstige Erschließungskosten in Ihrem Kostenplan enthalten?

4.1. Bauen Sie ein Haus? Unser Hausbau-Kostenrechner

Mit dem folgenden Rechner können Sie den Kostenrahmen der Finanzierung für den Bau Ihres Hauses ermitteln:

 

 

5. Beachten Sie die Erwerbsnebenkosten

Zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie zählen ganz unterschiedliche Punkte. Meist sind diese Kosten unvermeidlich und betragen um die 10 Prozent vom Kaufpreis. Es handelt sich um folgende Posten:

• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Maklercourtage (falls involviert)
• Modernisierung (falls erforderlich)
• Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Details und Berechnungsbeispiele Kaufnebenkosten

Notarkosten

• Gesetzlich vorgeschrieben für Kaufvertrag, Grundbucheintragung oder eine Eintragung der Grundschuld;
• Faustregel: Für den Notar werden ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises zusätzlich fällig.

Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis

Dienstleistung vom Notar	Gebühren
Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz)	1.070 Euro
Betreuungskosten (0,5facher Satz)	267,50 Euro
Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift)	260 Euro
Kaufvollzug (0,5facher Satz)	267,50 Euro
Gesamtkosten	1.865 Euro
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr;

 

Grunderwerbsteuer

• Faustregel: Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!

Grundbuchkosten

• Faustregel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5% des Kaufpreises fällig!

Maklercourtage (falls involviert)

• Faustregel:  Maklercourtage liegt zwischen 5,95 und 7,14% des Kaufpreises.

Modernisierung (je nach Einzelfall)

Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Weitere Erläuterungen und Beispiele zu allen Kostenpunkten im Artikel "Welche Kaufnebenkosten gibt es?".

 

6. Berücksichtigen Sie die laufenden Kosten und notwendigen Rücklagen

Müllabfuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Wasserkosten, Strom, Heizkosten – auch wenn Sie keine Miete mehr zahlen, fallen monatliche Kosten an. Diese werden auch als "Wohngeld" zusammengefasst. Im Durchschnitt sind dies 3-4 Euro pro Quadratmeter.

6.1. Bereitstellungszinsen im Blick behalten

Für den Teil des verbleibenden Hauskredites, der von Ihnen in der Bauphase jeweils noch nicht abgerufen wurde, berechnen die Banken oft sogenannte Bereitstellungszinsen. Diese fallen zusätzlich zu den restlichen Zinsen auf die bereits abgerufene Summe an. Oft liegen diese Bereitstellungszinsen bei 0,25 % pro Monat.

6.2. Rücklagen einplanen

Zudem sollten Sie als Besitzer einer Immobilie Rücklagen für Renovierung und Restaurierung bilden. Planen auch diese in ihre monatlichen Ausgaben mit ein.

7. Monatsraten in der richtigen Höhe

Die Höhe der von Ihnen mit Ihrer Bank festzulegenden Monatsraten ist ebenfalls ein eminent wichtiger Faktor Ihrer Baufinanzierung. Reizen Sie hier keinesfalls Ihre finanziellen Möglichkeiten bis zur maximalen Belastungsgrenze aus. Schließlich können sich Ihre Lebensumstände jederzeit und einfach unerwartet ändern. Sei es, wenn Sie durch Lohnkürzungen, unerwarteten Verdienstausfall durch Krankheit oder andere nicht planbare Einkommenseinbußen betroffen sind. Zudem sollten Sie bei der richtigen Kalkulation der Monatsraten unbedingt Ihr voraussichtliches Renteneintrittsdatum berücksichtigen. Naturgemäß sinkt dann ja auch das Gesamteinkommen.

Als guter Richtwert für die optimale Berechnung der Ratenhöhe gilt Ihr derzeitiges Haushaltsnettoeinkommen: maximal 30-40 % davon sollten für die monatliche Ratenrückzahlung veranschlagt werden.

Mehr zur optimalen Kredithöhe im folgendem Artikel:

8. Lange oder kurze Sollzinsbindung       

Die Sollzinsbindung bindet Sie gegenüber der das Haus finanzierenden Bank über Jahre an einen festen Zinssatz. Ganz allgemein gilt hier: In Zeiten sehr niedriger Bauzinsen (wie momentan) sollten Sie eine lange Zinsbindung von 20 Jahren wählen, wenn Sie voraussichtlich diese Zeit für die Rückzahlung benötigen. Liegen die Immobilienzinsen hingegen auf einem hohen Niveau, ist es oft lohnender, die Laufzeit der Sollzinsbindung besonders kurz zu halten und vertraglich auf fünf oder zehn Jahre fixieren zu lassen. So können Sie möglicherweise fallende Zinsen bereits früher und flexibler zu Ihren eigenen Gunsten nutzen.

 

9. Tilgen Sie nicht zu wenig

Eine niedrige Tilgung bedeutet ein erhöhtes Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Wenn kaum Schuld getilgt ist, droht bei Zinserhöhungen im Anschlusskredit ein Finanzierungskollaps. Banken fordern oft nur 1 % Tilgungsrate, Experten empfehlen aber, mindestens 2-3 % zu tilgen. Je mehr, je sicherer für Sie.

 

10. Vergleichen Sie die Kreditanbieter

Vertrauen Sie nicht nur auf Ihre Hausbank, sondern holen Sie mindestens 2-3 konkrete Finanzierungsangebote ein. Unter anderem stehen diese Anbieter für einen Vergleich zur Verfügung:

Aktuelle Zinsen und Kreditanbieter

 

11. Vereinbaren Sie Sondertilgungen

Das Leben ist bunt und unerwartet kommt oft. Ihr Kredit bei der Hausfinanzierung sollte Ihnen die nötige Flexibilität gewähren, in besseren Zeiten die Schuldenlast per Sondertilgung zu verringern. Sie werden sehen: Nach jeder Sondertilgung verringert sich der Zinsanteil Ihrer Annuitätenrate deutlich und Sie können sich daran erfreuen, Monat für Monat mehr Schulden abzutragen.

 

12. Kaufen Sie eine Immobilie? Unsere Checkliste

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• Haus und Geld