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Finanzierung durch Mieteinnahmen: Miete und Steuerersparnis zahlen den Kredit

Egal, ob eine Immobilie selbst bewohnt wird oder diese als Kapitalanlage vermietet wird: In den meisten Fällen wird zur Finanzierung des Kaufes ein Kredit benötigt. Das schöne bei vermieteten Immobilien: Wenn es gut läuft, können die Mieteinnahmen im Verbund mit Steuervorteilen zum großen Teil die Immobilie finanzieren.

Wir zeigen auf, was bei einer Finanzierung durch Mieteinnahmen zu beachten ist. Damit Einnahmen und Steuerersparnis optimal harmonieren.

Inhalt: Finanzierung durch Mieteinnahmen

Punkt 1

In guter Gesellschaft

Rund 60 Prozent des deutschen Miet-Wohnungsmarktes sind in privater Hand. Der Rest teilt sich auf professionelle Immobilienfirmen, die öffentliche Hand und andere Organisationen untereinander auf.

Die Motive privater Immobilien-Investierer sind vielfältig:

  • Streuung der Vermögensanlage
  • Inflationssichere Anlage
  • Passive Einnahmequelle
  • Ungenutzten Wohnraum in der eigenen Immobilie verwerten
  • Steuern sparen
  • ....

In Immobilien zu investieren kann viele Vorteile bringen. Aber auch Nachteile. Im folgenden Artikel untersuchen wir dies genauer:

Die Geldanlage in Immobilien lohnt - will aber wohl überlegt seinSinnvoller Baustein einer weise zusammengestellten Geldanlage ist die Immobilie. Das Betongold darf gerne auch als Naturprodukt in Form von Bauland, Ackerland oder Wald ausgestaltet sein. Man kann es selbst nutzen oder über den Mietzins seine Rendite verdienen. Aber wie bei jeder Geldanlage lauern Risiken. Wir begründen Ihnen, wann sich für Sie die Geldanlage in Immobilien - Eigenheim und/oder Anlageimmobilie - lohnt, listen pro und contra auf und sagen, worauf Sie bei Ihrer Investition achten sollten.

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Punkt 2

Mietsicherheit und Wertsteigerung

Auch wenn die Immobilie am Anfang durch Sonderabschreibungen in Saldo sogar eine negative Steuerlast bewirkt (wir trotz der Mieteinnahmen noch zusätzlich Steuern sparen) kann die Gesamtrendite irgendwann negativ werden. Dies tritt ein, wenn:

  • Wir die Immobilie nicht vermieten können.
  • Die Immobilie einem starken Wertverlust unterliegt.

Um dies zu vermeiden, achte man beim Kauf der Immobilie auf folgende Faktoren:

  1. Das Haus/die Wohnung liegt in guter und begehrter Lage.
  2. Die Immobilie ist in einem guten Renovierungszustand.
  3. Man kaufe nicht in Zeiten einer Immobilienblase.

Zu Punkt 1: Leider lässt sich nicht mit letzter Sicherheit vorhersagen, wie sich die Lage am jeweiligen Standort entwickelt. Auch die Politik nimmt Einfluss. So forderte jüngst Ioannis Moraitis von der hedera bauwert von der Berliner Politik: "Jetzt muss die Politik handeln und auch der Berliner Senat sollte überdenken, ob eine Vereinfachung der Erteilung von Baugenehmigungen und die schnellere Ausschreibung von Bauland nicht optimaler wäre."

Wenn der Senat dieser Forderung nachkommt, sorgt dies für mehr Angebot und senkt damit die Preise. Ein Beispiel für den Einfluss der Politik.

Punkt 3

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Die optimale Finanzierungsquote finden

Soll ...

Wer die Immobilie, auf welche die Finanzierung läuft, vermietet, kann die Zinsen des Kredites und alle anderen Finanzierungskosten (nicht die Tilgung!) mit den Mieteinnahmen und seinen sonstigen Einküften verrechnen.

Diese steuermindernden Kosten werden im Rahmen der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angesetzt.

Auf der anderen Seite sorgen die Mieteinnahmen für eine zusätzliche Steuerlast.

Natürlich gilt: Steuern werden abhängig davon gespart, wie hoch das Gesamteinkommen ausfällt. Je höher die persönlichen Einkünfte, umso höher der Steuersatz, umso höher auch die Ersparnis in Euro und Cent.

Egal ob von der KfW oder einem Kreditinstitut: Auch Finanzierungskosten von Krediten, welche dafür verwendet werden, die Vermietbarkeit der Immobilie aufrecht zu erhalten, können steuerlich gegengerechnet werden. Zusätzliche Kreditaufnahmen werden üblicherweise bei Dachreparaturen oder dem Austausch der Heizungsanlage notwendig.

... und Haben

Wir sehen:

Je mehr Zinsen wir zahlen, umso mehr Steuern sparen wir.

Aber nie ist die Steuerersparniss so hoch wie Zinsen. Maximal erreicht die Quote "Zinsen zahlen"/"Steuern sparen" unseren Grenzsteuersatz.

Daraus folgt: Wenn wir einen günstigeren Zins aushandeln können, sparen wir mehr, als wir durch zusätzliche Zinsen an Steuern sparen. Soweit klar.

Günstigere Zinsen erreichen wir durch eine höhere Eigenkapitalquote. Eigenkapital, dass wir an anderer Stelle eventuell gewinnbringend angelegt haben.

Alternative Anlagen prüfen

Wer eine Immobilie vermietet, sollte immer die Gesamtrendite seiner Investition im Blick behalten. Nach Steuern wohlgemerkt. Diese Rendite sollte mit anderen Anlagealternativen verglichen werden. Hier auf Geld-Welten.de findet sich ein Überblick im Bereich Geldanlagen, aber auch jede andere sichere Geldanlage sollte in den Vergleich einbezogen werden.

Fazit: Rechnen

Wir müssen also abwägen: Steuersparnis, Eigenkapitalrendite und mein guter Schlaf. Denn was nützt es, 50 Euro bei der Steuer zu sparen, wenn ich wegen eines zu hohen Kredites ständig in Sorge bin.

Die Berechnung der optimalen Finanzierungsquote bzw. des sinnvollen Eigenkapitalanteils erläutert folgendes Video:

Punkt 4

Die Steuervorteile über vermietete Immobilien im Detail

Vermieter können unterschiedliche Kosten von der Steuer absetzen. Entweder über die Dauer der Nutzungszeit oder direkt im Jahr der Kostenentstehung. Prinzipiell unterscheidet man:

  • Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können als Abschreibung für Abnutzung (AfA) abgesetzt werden.
  • Erhaltungsaufwendungen
  • Nicht umlagefähige Betriebskosten (dies sind die Zinsen des Kredites, eventuell die Gebäudeversicherung usw.)

Die Unterscheidung zwischen diesen drei Kostenarten ist nicht immer völlig eindeutig. Vom Prinzip her gilt: Vermieter von Immobilien können nahezu alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie und deren Vermietung entstehen, bei der Steuer geltend machen.

Viele Vermieter verdrängen allerdings folgenden Fakt:

Mieteinnahmen müssen ebenfalls voll versteuert werden.

Wer die Immobilie teilweise selber bewohnt, kann die Kosten anteilig geltend machen. Dabei ist eine genaue Auflistung und Unterscheidung der Kosten nach Nutzungspartei zu erstellen, damit die Kosten anerkannt werden.

Im folgenden Video wird dies anschaulich erläutert:

Punkt 5

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Punkt 6

Siehe auch:

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Altersvorsorge durch Immobilien - sinnvoll oder lieber nicht?

Generell gilt: Die Geldanlage in Immobilien ist ein kluger Baustein im Gesamtportfolio der Vermögensanlage und damit auch der Altersvorsorge. Doch sollte ich wirklich ein Haus kaufen und dann vermieten, um später eine zweite "Betonrente" zu erhalten? Stimmt es, dass ich bei einer selbstgenutzten und abgezahlten Immobilie praktisch mietfrei wohne? Ganz so einfach ist es nicht, am Ende überwiegt aber ein Argument, welches auf eine entscheidende menschliche Schwäche abzielt.

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6 Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren

Immobilien sind eine beliebte Geldanlage. Sie stehen für Wertstabilität, Sicherheit und regelmäßige Rendite. Dem Anleger stehen für eine Immobilieninvestition viele Wege offen. Nicht immer und nicht für jeden ist die jeweilige Investitionsart geeignet. Wir beleuchten 6 Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren und nennen die jeweiligen Vor- und Nachteile.

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Geschrieben von

Peter Bödeker
Peter Bödeker

Peter Bödeker hat Volkswirtschaftslehre studiert und arbeitet seit seinem Berufseinstieg im Bereich Internet und Publizistik. Nach seiner Tätigkeit im Agenturbereich und bei einem Kapitalanlageunternehmen (für geschlossene Fonds) ist er seit 2002 selbständig als Autor und Betreiber von Internetseiten.

https://www.geld-welten.de

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