Finanzierung durch Mieteinnahmen: Miete und Steuerersparnis zahlen den Kredit
Egal, ob eine Immobilie selbst bewohnt wird oder diese als Kapitalanlage vermietet wird: In den meisten Fällen wird zur Finanzierung des Kaufes ein Kredit benötigt. Das schöne bei vermieteten Immobilien: Wenn es gut läuft, können die Mieteinnahmen im Verbund mit Steuervorteilen zum großen Teil die Immobilie finanzieren.
Wir geben eine Übersicht, was bei einer Finanzierung durch Mieteinnahmen alles zu beachten ist. Damit Einnahmen und Steuerersparnis optimal harmonieren.
Kurz zusammengefasst:
- Mieteinnahmen können eine stabile Einnahmequelle sein und zur Finanzierung von Immobilienkrediten beitragen.
- Es ist wichtig, die Mieteinnahmen realistisch zu kalkulieren. Dabei sollte man auch mögliche Leerstände und Instandhaltungskosten berücksichtigen.
- Mieteinnahmen werden von Banken als Einkommen anerkannt und können daher die Bonität des Kreditnehmers verbessern.
- Die steuerlichen Aspekte von Mieteinnahmen gilt es zu berücksichtigen. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber bestimmte Ausgaben können von der Steuer abgesetzt werden.
- Von großer Bedeutung ist es, die Risiken zu verstehen, die mit der Vermietung von Immobilien verbunden sind, einschließlich des Risikos von Mietausfällen und Wertverlusten der Immobilie.
Details und Erläuterungen zu allen Punkten im weiteren Artikel.
1. In guter Gesellschaft
Rund 60 Prozent des deutschen Miet-Wohnungsmarktes sind in privater Hand. Der Rest teilt sich auf professionelle Immobilienfirmen, die öffentliche Hand und andere Organisationen untereinander auf.
Die Motive privater Immobilien-Investoren sind vielfältig:
- Streuung der Vermögensanlage
- Inflationssichere Anlage
- Passive Einnahmequelle
- Ungenutzten Wohnraum in der eigenen Immobilie verwerten
- Steuern sparen
- ....
Machen Sie sich deswegen im Vorfeld bewusst, welche finanziellen Ziele Sie mit dem Immobilieninvestment primär verfolgen möchten.
In Immobilien zu investieren kann so oder so viele Vorteile bringen. Aber auch Nachteile. Im folgenden Artikel untersuchen wir dies genauer:
Geldanlage Immobilien
1.1. Geldanlage Immobilien - Pro und Contra
Sinnvoller Baustein einer weise zusammengestellten Geldanlage ist auch heute noch die Immobilie. Das Betongold darf gerne auch als Naturprodukt in Form von Bauland, Ackerland oder Wald ausgestaltet sein. Aber wie bei jeder Geldanlage lauern Risiken und ein geeignetes Objekt zu finden, ist gar nicht so einfach.
Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, inwiefern eine Immobilie eine gute Geldanlage ist, worauf Sie bei der Wahl der Immobilie achten sollten, sprechen über Vor- und Nachteile und zeigen Ihnen, wie Sie auch mit wenig Geld in den Immobilienmarkt investieren können.
2. Mietsicherheit und Wertsteigerung
Auch wenn die Immobilie am Anfang durch Sonderabschreibungen in Saldo sogar eine negative Steuerlast bewirkt (wir trotz der Mieteinnahmen noch zusätzlich Steuern sparen) kann die Gesamtrendite irgendwann negativ werden. Dies tritt ein, wenn:
- Wir die Immobilie nicht vermieten können.
- Die Immobilie einem starken Wertverlust unterliegt.
Um dies zu vermeiden, achte man beim Kauf der Immobilie auf folgende Faktoren:
- Das Haus/die Wohnung liegt in guter und begehrter Lage.
- Die Immobilie ist in einem guten Renovierungszustand.
- Man kaufe nicht in Zeiten einer Immobilienblase.
- Wie sieht das Mitniveau aktuell aus?
Zu Punkt 1: Leider lässt sich nicht mit letzter Sicherheit vorhersagen, wie sich die Lage am jeweiligen Standort entwickelt, also ob eine Wertsteigerung stattfinden wird. Denn neben der wirtschaftlichen Entwicklung der Region nimmt auch die Politik Einfluss.
3. Die optimale Finanzierungsquote finden
3.1. Soll ...
Wer die Immobilie, auf welche die Finanzierung läuft, vermietet, kann die Zinsen des Kredites und alle anderen Finanzierungskosten (nicht die Tilgung!) mit den Mieteinnahmen und seinen sonstigen Einkünften verrechnen. Diese steuermindernden Kosten werden im Rahmen der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angesetzt.
Auf der anderen Seite sorgen die Mieteinnahmen für eine zusätzliche Steuerlast.
Natürlich gilt: Steuern werden abhängig davon gespart, wie hoch das Gesamteinkommen ausfällt. Je höher die persönlichen Einkünfte, umso höher der Steuersatz, umso höher auch die Ersparnis in Euro und Cent.
Egal ob von der KfW oder einem Kreditinstitut: Auch Finanzierungskosten von Krediten, welche dafür verwendet werden, die Vermietbarkeit der Immobilie aufrecht zu erhalten, können steuerlich gegengerechnet werden. Zusätzliche Kreditaufnahmen werden üblicherweise bei Dachreparaturen oder dem Austausch der Heizungsanlage notwendig.
3.2. ... und Haben
Wir sehen:
Je mehr Zinsen wir zahlen, umso mehr Steuern sparen wir.
Aber nie ist die Steuerersparnis so hoch wie die Zinsen. Maximal erreicht die Quote "Zinsen zahlen"/"Steuern sparen" unseren Grenzsteuersatz.
Daraus folgt: Wenn wir einen günstigeren Zins aushandeln können, sparen wir mehr, als wir durch zusätzliche Zinsen an Steuern sparen. Soweit klar.
Günstigere Zinsen erreichen wir durch eine höhere Eigenkapitalquote. Eigenkapital, dass wir an anderer Stelle eventuell gewinnbringend angelegt haben.
Alternative Anlagen prüfen
Wer eine Immobilie vermietet, sollte immer die Gesamtrendite seiner Investition im Blick behalten. Nach Steuern wohlgemerkt. Diese Rendite sollte mit anderen Anlagealternativen verglichen werden. Hier auf Geld-Welten.de findet sich ein Überblick im Bereich Geldanlagen, aber auch jede andere wertstabile Geldanlage sollte in den Vergleich einbezogen werden.
4. Fazit: Rechnen
Wir müssen also abwägen: Steuerersparnis, Eigenkapitalrendite und mein guter Schlaf. Denn was nützt es, 50 Euro bei der Steuer zu sparen, wenn ich wegen eines zu hohen Kredites ständig in Sorge bin.
Bilden Sie sich außerdem ständig zu den aktuellen Themen der Immobilienwelt weiter (z. B. der Trend hinzu "grünen" und nachhaltigen Investitionen), netzwerken Sie mit anderen Immobilieninvestoren und bleiben Sie vor allem ruhig und geduldig. Finanzielle Ziele erreicht man nicht über Nacht, sondern in einem längerfristigen Prozess.
Die Berechnung der optimalen Finanzierungsquote bzw. des sinnvollen Eigenkapitalanteils erläutert folgendes Video:
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Kann sich eine Immobilie tatsächlich nur durch Mieteinnahmen finanzieren? Im folgenden Video wurde einmal beispielhaft Stück für Stück durchgerechnet:
Video: Immobilie nur durch Miteinnahmen fianzieren?
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5. Die Steuervorteile über vermietete Immobilien im Detail
Vermieter können unterschiedliche Kosten von der Steuer absetzen. Entweder über die Dauer der Nutzungszeit oder direkt im Jahr der Kostenentstehung. Prinzipiell unterscheidet man:
- Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können als Abschreibung für Abnutzung (AfA) abgesetzt werden.
- Erhaltungsaufwendungen
- Nicht umlagefähige Betriebskosten (dies sind die Zinsen des Kredites, eventuell die Gebäudeversicherung usw.)
Die Unterscheidung zwischen diesen drei Kostenarten ist nicht immer völlig eindeutig. Vom Prinzip her gilt: Vermieter von Immobilien können nahezu alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie und deren Vermietung entstehen, bei der Steuer geltend machen.
Viele Vermieter verdrängen allerdings folgenden Fakt:
Mieteinnahmen müssen ebenfalls voll versteuert werden.
Wer die Immobilie teilweise selber bewohnt, kann die Kosten anteilig geltend machen. Dabei ist eine genaue Auflistung und Unterscheidung der Kosten nach Nutzungspartei zu erstellen, damit die Kosten anerkannt werden.
Im folgenden Video wird dies anschaulich erläutert:
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6. Sind Immobilien doch keine gute Investition?
Hier auf geld-welten versuchen wir immer, ein möglichst ganzheitliches Bild zu zeichnen, besonders wenn es um sensible Themen wie Ihre Finanzen geht. Deswegen ist es wichtig, zu verstehen, dass es auch eine durchaus kritische Perspektive auf Immobilien als Investition gibt.
Einige Experten argumentieren, dass der Kauf von Immobilien eine große finanzielle Verpflichtung darstellt und dass es oft rentabler sein kann, in andere Anlageklassen zu investieren. Sie weisen darauf hin, dass Immobilieninvestitionen oft mit hohen Anfangsinvestitionen, laufenden Wartungs- und Reparaturkosten und potenziellen Schwierigkeiten bei der Liquidation verbunden sind.
7. FAQ - Häufige Fragen zum Thema Finanzierung durch Mieteinnahmen
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig. Sie müssen in der Einkommensteuererklärung unter der Kategorie "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" angegeben werden. Nach Abzug der Werbungskosten wird der verbleibende Betrag besteuert.
Was sind Werbungskosten?
Werbungskosten sind Ausgaben, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Vermietung seiner Immobilie entstehen. Dazu gehören z.B. Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Abschreibungen oder Zinsen für Darlehen.
Wie kann ich meine Mieteinnahmen erhöhen?
Mieteinnahmen können durch verschiedene Maßnahmen erhöht werden, z.B. durch regelmäßige Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten, durch Modernisierungen oder durch die Vermietung an zahlungskräftige Mieter.
Kann ich Mieteinnahmen zur Finanzierung einer Immobilie nutzen?
Ja, Mieteinnahmen können zur Finanzierung einer Immobilie genutzt werden. Sie können z.B. zur Tilgung eines Darlehens verwendet werden. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass die Mieteinnahmen in der Regel höher sein sollten als die monatliche Darlehensrate.
Was passiert, wenn meine Mieteinnahmen ausfallen?
Bei Ausfall der Mieteinnahmen, z.B. durch Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters, kann es zu finanziellen Engpässen kommen. Es ist daher ratsam, Rücklagen zu bilden und eine passende Versicherung abzuschließen.
Wie wirken sich Mieteinnahmen auf meine Altersvorsorge aus?
Mieteinnahmen können eine wichtige Säule der Altersvorsorge darstellen. Sie bieten eine regelmäßige Einnahmequelle und können dazu beitragen, den Lebensstandard im Alter zu sichern.
Kann ich Mieteinnahmen auch aus dem Ausland beziehen?
Ja, es ist möglich, Mieteinnahmen auch aus dem Ausland zu beziehen, z. B. durch die Vermietung einer Ferienimmobilie. Dabei sollten jedoch die steuerlichen Regelungen des jeweiligen Landes beachtet werden.
Wie kann ich Mieteinnahmen verwalten?
Die Verwaltung von Mieteinnahmen kann selbst übernommen oder an einen professionellen Hausverwalter delegiert werden. Wichtig sind eine ordnungsgemäße Buchführung und die regelmäßige Überprüfung der Einnahmen und Ausgaben.
Was passiert mit meinen Mieteinnahmen, wenn ich sterbe?
Im Todesfall gehen die Mieteinnahmen und die damit verbundenen Verpflichtungen auf die Erben über. Diese werden dann zu Vermietern und müssen sich um die Verwaltung der Immobilie und die Versteuerung der Mieteinnahmen kümmern. Es ist ratsam, rechtzeitig Regelungen im Testament oder in einem Erbvertrag zu treffen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
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Generell gilt: Die Geldanlage in Immobilien ist ein kluger Baustein im Gesamtportfolio der Vermögensanlage und damit auch der Altersvorsorge. Doch sollte ich wirklich ein Haus kaufen und dann vermieten, um später eine zweite "Betonrente" zu erhalten? Stimmt es, dass ich bei einer selbstgenutzten und abgezahlten Immobilie praktisch mietfrei wohne? Ganz so einfach ist es nicht, am Ende überwiegt aber ein Argument, welches auf eine entscheidende menschliche Schwäche abzielt.
Möglichkeiten in Immobilien zu investieren
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Immobilien sind eine beliebte Geldanlage. Sie stehen für Wertstabilität, Sicherheit und regelmäßige Rendite. Dem Anleger stehen für eine Immobilieninvestition viele Wege offen. Nicht immer und nicht für jeden ist die jeweilige Investitionsart geeignet. Wir beleuchten 6 Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren und nennen die jeweiligen Vor- und Nachteile.
