Finanzierung durch Mieteinnahmen: Miete und Steuerersparnis zahlen den Kredit

Egal, ob eine Immobilie selbst bewohnt wird oder diese als Kapitalanlage vermietet wird: In den meisten Fällen wird zur Finanzierung des Kaufes ein Kredit benötigt. Das schöne bei vermieteten Immobilien: Wenn es gut läuft, können die Mieteinnahmen im Verbund mit Steuervorteilen zum großen Teil die Immobilie finanzieren.

Wir geben eine Übersicht, was bei einer Finanzierung durch Mieteinnahmen alles zu beachten ist. Damit Einnahmen und Steuerersparnis optimal harmonieren.

Vorab zu klären: Realistische Kapitaldienstfähigkeit

Wer darüber nachdenkt, eine Immobilie im Wesentlichen durch Mieteinnahmen zu finanzieren, braucht vor allem eines: eine nüchterne Betrachtung der eigenen Zahlen. Kaum ein Bereich erzeugt so schnell Illusionen wie die Annahme, der Mieter werde schon alles für einen bezahlen. Es lohnt sich, den realen Cashflow Monat für Monat durchzurechnen – und zwar nicht nur im bestmöglichen Szenario, sondern auch in den gewöhnlich unspektakulären Jahren dazwischen.

Zum Kapitaldienst gehören Zins, Tilgung, laufende Bewirtschaftungskosten, Rücklagen für Instandhaltung, ein realistisch kalkulierter Leerstandsanteil sowie ein Puffer für Unvorhergesehenes. Erst wenn diese Posten sauber gegenübergestellt sind, lässt sich abschätzen, ob die Mieteinnahmen tatsächlich tragen, was man sich von ihnen verspricht. Viele Investoren stellen dabei fest, dass kleine Veränderungen – ein Prozentpunkt höherer Zinssatz, eine Reparatur zur Unzeit – die Rechnung bereits verschieben. Diese Ernüchterung ist wertvoll, denn sie führt zu verlässlicheren Entscheidungen.

In guter Gesellschaft

Rund 60 Prozent des deutschen Mietwohnungsmarktes sind in privater Hand. Der Rest teilt sich auf professionelle Immobilienfirmen, die öffentliche Hand und andere Organisationen untereinander auf.

Die Motive privater Immobilien-Investoren sind vielfältig:

• Streuung der Vermögensanlage
• Inflationssichere Anlage
• Passive Einnahmequelle
• Ungenutzten Wohnraum in der eigenen Immobilie verwerten
• Steuern sparen
• ....

In Immobilien zu investieren kann so oder so viele Vorteile bringen. Aber auch Nachteile. Im folgenden Artikel untersuchen wir dies genauer:

Beitrag: Geldanlage Immobilien – Pro und Contra

Geldanlage Immobilien – Pro und Contra

Geldanlage in Immobilien – Pro und Contra

Sinnvoller Baustein einer weise zusammengestellten Geldanlage ist auch heute noch die Immobilie. Das Betongold darf gerne auch als Naturprodukt in Form von Bauland, Ackerland oder Wald ausgestaltet sein. Aber wie bei jeder Geldanlage lauern Risiken, und ein geeignetes Objekt zu finden, ist gar nicht so einfach. 

Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, inwiefern eine Immobilie eine gute Geldanlage ist, worauf Sie bei der Wahl der Immobilie achten sollten, sprechen über Vor- und Nachteile und zeigen Ihnen, wie Sie auch mit wenig Geld in den Immobilienmarkt investieren können. 

Hier weiterlesen: Geldanlage Immobilien – Pro und Contra

Mieten verändern sich – aber nicht immer im eigenen Sinne

Immobilien gelten gern als natürlicher Inflationsschutz, weil Mieten in langfristigen Zyklen mit der allgemeinen Preisentwicklung steigen. Das stimmt im Grundsatz, aber die Realität verläuft selten in glatten Linien. Regionale Arbeitsmärkte, politische Maßnahmen, Mietbremsen und gerichtliche Entscheidungen können die Entwicklung bremsen. Manchmal über Jahre.

Wer seine Finanzierung zu stark auf künftige Mieterhöhungen stützt, riskiert Enttäuschungen. Solide ist derjenige aufgestellt, der seine Kalkulation auf heute erzielbare Mieten stützt und zukünftige Steigerungen als Option, nicht als Notwendigkeit betrachtet.

Mietsicherheit und Wertsteigerung

In den ersten Jahren kann die steuerliche Wirkung durch Abschreibungen und abzugsfähige Finanzierungskosten dazu führen, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung negativ ausfallen. Dieser Verlust kann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden und senkt damit die insgesamt zu zahlende Einkommensteuer.

Doch auch wenn die Immobilie am Anfang durch Sonderabschreibungen in Saldo diese negative Steuerlast bewirkt (wir trotz der Mieteinnahmen noch zusätzlich Steuern sparen) kann die Gesamtrendite irgendwann negativ werden. Dies tritt ein, wenn:

• Wir die Immobilie nicht vermieten können.
• Die Immobilie einem starken Wertverlust unterliegt.

Um dies zu vermeiden, achte man beim Kauf der Immobilie auf folgende Faktoren:

Zu Punkt 1: Leider lässt sich nicht mit letzter Sicherheit vorhersagen, wie sich die Lage am jeweiligen Standort entwickelt, also ob eine Wertsteigerung stattfinden wird. Denn neben der wirtschaftlichen Entwicklung der Region nimmt auch die Politik Einfluss.

Die optimale Finanzierungsquote finden

Soll ...

Wer die Immobilie, auf welche die Finanzierung läuft, vermietet, kann die Zinsen des Kredites und alle anderen Finanzierungskosten (nicht die Tilgung!) mit den Mieteinnahmen und seinen sonstigen Einkünften verrechnen. Diese steuermindernden Kosten werden im Rahmen der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angesetzt.

Auf der anderen Seite sorgen die Mieteinnahmen für eine zusätzliche Steuerlast.

Natürlich gilt: Steuern werden abhängig davon gespart, wie hoch das Gesamteinkommen ausfällt. Je höher die persönlichen Einkünfte, umso höher der Steuersatz, umso höher auch die Ersparnis in Euro und Cent.

Egal ob von der KfW oder einem Kreditinstitut: Auch Finanzierungskosten von Krediten, welche dafür verwendet werden, die Vermietbarkeit der Immobilie aufrecht zu erhalten, können steuerlich gegengerechnet werden. Zusätzliche Kreditaufnahmen werden üblicherweise bei Dachreparaturen oder dem Austausch der Heizungsanlage notwendig.

... und Haben

Wir sehen:

Je mehr Zinsen wir zahlen, umso mehr Steuern sparen wir.

Aber nie ist die Steuerersparnis so hoch wie die Zinsen. Maximal erreicht die Quote "Zinsen zahlen"/"Steuern sparen" unseren Grenzsteuersatz.

Daraus folgt: Wenn wir einen günstigeren Zins aushandeln können, sparen wir mehr, als wir durch zusätzliche Zinsen an Steuern sparen. Soweit klar.

Günstigere Zinsen erreichen wir durch eine höhere Eigenkapitalquote. Eigenkapital, dass wir an anderer Stelle eventuell gewinnbringend angelegt haben.

Zinsbindung und Tilgung als taktische Hebel

Ein tragfähiges Finanzierungskonzept erschöpft sich nicht in der Frage, wie viel Eigenkapital eingesetzt wird. Ebenso wichtig sind die Zinsbindungsdauer und die gewählte Tilgungsrate. Eine lange Zinsbindung verschafft Sicherheit, kostet aber häufig mehr. Eine kurze Zinsbindung ist günstiger, birgt jedoch das Risiko später steigender Zinsen.

Bei der Tilgung gilt: Eine niedrige Anfangstilgung entlastet kurzfristig die Liquidität und erleichtert die Finanzierung durch Mieteinnahmen. Langfristig jedoch verlängert sie die Gesamtdauer des Kredits und erhöht die Zinskosten. Eine höhere Tilgung wirkt umgekehrt, entzieht aber Liquidität, die anderweitig dringend nötig sein könnte.

Hier entscheidet nicht das Rechenmodell auf dem Papier, sondern die individuelle Risikotragfähigkeit.

Online-Rechner Finanzierung durch Mieteinnahmen

Die richtige Einnahmenbasis: Nettokaltmiete

Für die Finanzierung zählt nicht die Warmmiete, die viele Vermieter gedanklich vor Augen haben, sondern die Nettokaltmiete. Sie ist der tatsächlich verfügbare Einnahmenstrom, denn alle umlagefähigen Nebenkosten laufen lediglich durch. Wer den Fehler macht, die Warmmiete in seine Liquiditätsrechnung einzubauen, blendet wesentliche Teile der Realität aus.

Maßgeblich ist, welche Netto-Miete pro Quadratmeter sich dauerhaft erzielen lässt – über gute und weniger gute Jahre hinweg. Erst diese Zahl erlaubt eine realistische Einschätzung der Tragfähigkeit eines Kreditmodells.

Liquiditätspuffer: die oft unterschätzte Rückendeckung

In nahezu jeder professionellen Immobilienanalyse taucht ein Begriff auf, den private Investoren gern verdrängen: Liquiditätsreserve. Sie ist kein Luxus, sondern eine Art Versicherung gegen Unwägbarkeiten. Empfehlenswert sind – je nach Objekt und Zustand – drei bis sechs Nettokaltmieten als schnell verfügbare Reserve sowie ein jährlicher pauschaler Instandhaltungsbetrag.

Finanzierungen, die vollständig auf Kante genäht sind, mögen auf dem Papier funktionieren. In der Praxis geraten sie schon durch einen Mieterwechsel ins Wanken. Wer langfristig erfolgreich vermieten möchte, plant realistisch – und mit Luft nach oben.

Unterschiedliche Finanzierungsmodelle verstehen

Nicht jede Finanzierung funktioniert gleich. Die übliche Annuität – gleichbleibende Rate, sinkende Zinsen, steigende Tilgung – ist nur ein Modell. Investoren greifen gelegentlich zu endfälligen Darlehen, besonders wenn sie eine externe Rücklage oder Kapitalanlage aufbauen wollen, während die Zinslast steuerlich wirksam bleibt.

Solche Konstruktionen erfordern Disziplin und sind nicht für jeden geeignet. Es hilft, die Modelle nebeneinanderzustellen und nüchtern zu prüfen, ob sie tatsächlich zur eigenen Strategie passen oder nur deshalb reizvoll wirken, weil sie für den Moment günstig erscheinen.

Fazit: Rechnen

Wir müssen also abwägen: Steuerersparnis, Eigenkapitalrendite und mein guter Schlaf. Denn was nützt es, 50 Euro bei der Steuer zu sparen, wenn ich wegen eines zu hohen Kredites ständig in Sorge bin.

Bilden Sie sich außerdem ständig zu den aktuellen Themen der Immobilienwelt weiter (z. B. der Trend hinzu "grünen" und nachhaltigen Investitionen), netzwerken Sie mit anderen Immobilieninvestoren und bleiben Sie vor allem ruhig und geduldig. Finanzielle Ziele erreicht man nicht über Nacht, sondern in einem längerfristigen Prozess.  

Warum differenzierte Betrachtung immer wichtiger wird

Die Debatte um die Finanzierung von Immobilien durch Mieteinnahmen wird zunehmend lauter, und die Versuchung wächst, schnelle Antworten zu suchen. Doch gerade in einer Zeit, in der immer mehr Informationen in immer kürzerer Zeit verfügbar sind, lohnt sich die Rückkehr zur sorgfältigen Betrachtung.

Viele Modelle wirken auf den ersten Blick stimmig, weil sie sauber rechnen und elegant aussehen. Die entscheidende Frage lautet jedoch: Tragen sie auch dann noch, wenn sich die Rahmenbedingungen ändern? Steigende Energiepreise, neue Sanierungspflichten, Zinssprünge oder gesellschaftliche Verschiebungen können jede Kalkulation herausfordern.

Investoren, die diese Unsicherheiten nicht als Bedrohung, sondern als Teil der Realität akzeptieren, treffen bessere Entscheidungen. Sie planen mit Reserven, denken in Szenarien und verabschieden sich von der Vorstellung, es gebe eine perfekte Formel. Es ist diese Haltung – eine Mischung aus Pragmatismus und Weitblick –, die auch langfristig Bestand hat. Modelle kann eine KI erzeugen. Urteilsvermögen nicht.

Die Berechnung der optimalen Finanzierungsquote bzw. des sinnvollen Eigenkapitalanteils erläutert folgendes Video:

Kann sich eine Immobilie tatsächlich nur durch Mieteinnahmen finanzieren? Im folgenden Video wurde einmal beispielhaft Stück für Stück durchgerechnet: 

Video: Immobilie nur durch Miteinnahmen fianzieren?

Youtube-Video

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Die Steuervorteile über vermietete Immobilien im Detail

Vermieter können unterschiedliche Kosten von der Steuer absetzen. Entweder über die Dauer der Nutzungszeit oder direkt im Jahr der Kostenentstehung. Prinzipiell unterscheidet man:

• Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können als Abschreibung für Abnutzung (AfA) abgesetzt werden.
• Erhaltungsaufwendungen
• Nicht umlagefähige Betriebskosten (dies sind die Zinsen des Kredites, Reparaturen usw.)

Die Unterscheidung zwischen diesen drei Kostenarten ist nicht immer völlig eindeutig. Vom Prinzip her gilt: Vermieter von Immobilien können nahezu alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie und deren Vermietung entstehen, bei der Steuer geltend machen.

Viele Vermieter verdrängen allerdings folgenden Fakt:

Mieteinnahmen müssen ebenfalls voll versteuert werden.

Wer die Immobilie teilweise selber bewohnt, kann die Kosten anteilig geltend machen. Dabei ist eine genaue Auflistung und Unterscheidung der Kosten nach Nutzungspartei zu erstellen, damit die Kosten anerkannt werden.

Im folgenden Video wird dies anschaulich erläutert:

Sind Immobilien doch keine gute Investition?

Hier auf geld-welten versuchen wir immer, ein möglichst ganzheitliches Bild zu zeichnen, besonders wenn es um sensible Themen wie Ihre Finanzen geht. Deswegen ist es wichtig, zu verstehen, dass es auch eine durchaus kritische Perspektive auf Immobilien als Investition gibt. 

Einige Experten argumentieren, dass der Kauf von Immobilien eine große finanzielle Verpflichtung darstellt und dass es oft rentabler sein kann, in andere Anlageklassen zu investieren. Sie weisen darauf hin, dass Immobilieninvestitionen oft mit hohen Anfangsinvestitionen, laufenden Wartungs- und Reparaturkosten und potenziellen Schwierigkeiten bei der Liquidation verbunden sind.

Energieeffizienz als neuer Kostentreiber

Der Mietmarkt verändert sich leiser, als man denkt, aber nachhaltig. Energiekennzahlen, Dämmstandard, Heizungssystem – all das hat früher höchstens Spezialisten interessiert. Heute beeinflussen diese Faktoren die Vermietbarkeit einer Immobilie spürbar. Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz geraten zunehmend unter Druck, weil Mieter sich vor unkalkulierbaren Nebenkosten fürchten. Gleichzeitig wächst der Sanierungsbedarf, und wer heute investiert, sollte ehrlich prüfen, ob eine angehende Modernisierungspflicht nicht bereits in den Kaufpreis einkalkuliert werden muss.

ESG und Markttrends

Auch wenn private Vermieter nicht im engeren Sinn an ESG-Richtlinien gebunden sind, wirken diese Entwicklungen indirekt. Banken bewerten Risiken genauer, Käufer achten stärker auf energetische Kennwerte. Ob man es mag oder nicht: Der Markt bevorzugt Objekte, die in dieser Hinsicht überzeugen. Diese Entwicklung kann sich auf Finanzierungskonditionen auswirken – im Guten wie im Schlechten.

FAQ - Häufige Fragen zum Thema Finanzierung durch Mieteinnahmen 

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig. Sie müssen in der Einkommensteuererklärung unter der Kategorie "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" angegeben werden. Nach Abzug der Werbungskosten wird der verbleibende Betrag besteuert.

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind Ausgaben, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Vermietung seiner Immobilie entstehen. Dazu gehören z.B. Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Abschreibungen oder Zinsen für Darlehen.

Wie kann ich meine Mieteinnahmen erhöhen?

Mieteinnahmen können durch verschiedene Maßnahmen erhöht werden, z.B. durch regelmäßige Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten, durch Modernisierungen oder durch die Vermietung an zahlungskräftige Mieter.

Kann ich Mieteinnahmen zur Finanzierung einer Immobilie nutzen?

Ja, Mieteinnahmen können zur Finanzierung einer Immobilie genutzt werden. Sie können z.B. zur Tilgung eines Darlehens verwendet werden.

Für eine nachhaltige Finanzierung ist entscheidend, dass die Mieteinnahmen zumindest die laufenden Liquiditätsbelastungen abdecken. Dazu zählen Zinsen, laufende Bewirtschaftungskosten, Rücklagen für Instandhaltung sowie Risiken wie Leerstand oder Mietausfälle. Die Tilgung kann – je nach Finanzierungsmodell – höher oder niedriger ausfallen, ohne dass die Finanzierung zwingend unwirtschaftlich wird.

Was passiert, wenn meine Mieteinnahmen ausfallen?

Bei Ausfall der Mieteinnahmen, z.B. durch Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters, kann es zu finanziellen Engpässen kommen. Es ist daher ratsam, Rücklagen zu bilden und eine passende Versicherung abzuschließen.

Wie wirken sich Mieteinnahmen auf meine Altersvorsorge aus?

Mieteinnahmen können eine wichtige Säule der Altersvorsorge darstellen. Sie bieten eine regelmäßige Einnahmequelle und können dazu beitragen, den Lebensstandard im Alter zu sichern.

Kann ich Mieteinnahmen auch aus dem Ausland beziehen?

Ja, es ist möglich, Mieteinnahmen auch aus dem Ausland zu beziehen, z. B. durch die Vermietung einer Ferienimmobilie. Dabei sollten jedoch die steuerlichen Regelungen des jeweiligen Landes beachtet werden.

Wie kann ich Mieteinnahmen verwalten?

Die Verwaltung von Mieteinnahmen kann selbst übernommen oder an einen professionellen Hausverwalter delegiert werden. Wichtig sind eine ordnungsgemäße Buchführung und die regelmäßige Überprüfung der Einnahmen und Ausgaben.

Was passiert mit meinen Mieteinnahmen, wenn ich sterbe?

Im Todesfall gehen die Mieteinnahmen und die damit verbundenen Verpflichtungen auf die Erben über. Diese werden dann zu Vermietern und müssen sich um die Verwaltung der Immobilie und die Versteuerung der Mieteinnahmen kümmern. Es ist ratsam, rechtzeitig Regelungen im Testament oder in einem Erbvertrag zu treffen, um Streitigkeiten zu vermeiden.

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