Der Bausparvertrag: Wann lohnt er sich und wer profitiert tatsächlich davon?

Wenn es hierzulande ein Finanzprodukt gibt, das sich effektiv gesehen bereits schon seit vielen Jahrzehnten großer Beliebtheit erfreut, dann ist das der sogenannte Bausparvertrag. Doch obwohl es laut den deutschen Bausparkassen allein im Jahre 2020 weit über 25 Millionen aktive Verträge gab – woran sich bis heute übrigens nicht wirklich viel geändert hat – stellt sich in Zeiten besonders niedriger Bauzinsen verständlicherweise die Frage, ob sich Bausparen heutzutage überhaupt noch lohnt – und wenn ja, für wen denn eigentlich?

Bevor sich diese Frage beantworten lässt, gilt es jedoch im ersten Schritt herauszufinden, was ein Bausparvertrag denn überhaupt ist, ► wie das Ganze funktioniert und ► welchen Einfluss die Arbeitnehmersparzulage und die ► Wohnungsbauprämie auf die Höhe der zu erwartenden Rendite haben.

1. Das Grundprinzip vom Bausparvertrag

Vorab sei gesagt, dass der ursprüngliche Grundgedanke hinter dem Bausparen auch heute noch tadellos funktioniert:

Alle Bausparer zahlen in ein und denselben Topf ein, der von den Bausparkassen gemeinsam verwaltet wird.

Sobald genug zusammengespart wurde, kann das Geld als Kredit an die Bausparer ausgezahlt werden. Und da auch weiterhin stetig in den großen Topf eingezahlt wird, können sich nach und nach alle Sparer den Traum vom Eigenheim als Kapitalanlage erfüllen – und zwar deutlich schneller, als wenn jeder nur für sich alleine sparen würde.

Allerdings gilt das System, das hinter diesen Berechnungen steckt, als sehr intransparent, da effektiv nur die Bausparkassen selbst wissen, wann die jeweiligen Verträge tatsächlich zuteilungsreif sind und ausgezahlt werden können.

1.1. Bindung des Ansparens an einen Kredit

Darüber hinaus muss der Sparplan zwingend mit einem Immobiliendarlehen verknüpft werden, damit das Ganze auch funktioniert. Während der (An-)Sparphase ist der Zinssatz zwar in der Regel deutlich günstiger als bei vergleichbaren Finanzprodukten, doch muss der Bausparer hier zudem mit laufenden Verwaltungs- und Abschlusskosten rechnen, die je nach Vertragsmodell und Bausparkasse relativ hoch ausfallen können.

Dementsprechend kann die Rendite des Bausparvertrages während der Sparphase auch auf den zweiten Blick unrentabel erscheinen. Und das ändert sich Stand heute auch nur dann, falls der Bausparer eine (Spar-)Zulage des Arbeitgebers erhält (Stichwort vermögenswirksame Leistungen) und zudem auf die Wohnungsbauprämie des Staates zurückgreifen kann.

2. Quo vadis, Bausparvertrag?

Damit das Bausparen funktioniert, gilt für den Bausparer folgender Grundsatz:

Erst sparen, dann bauen

(wobei das Geld aus einem Bausparvertrag natürlich grundsätzlich auch für den Kauf, die Renovierung oder auch für die Sanierung einer bereits bestehenden Immobilie verwendet werden kann). Dementsprechend muss der Bausparer während der sogenannten Sparphase zunächst zwischen 30 und 50 Prozent der zuvor vereinbarten Gesamtbausparsumme ansparen.

1. In der Regel dauert diese Sparphase sechs bis zehn Jahre – und das mit (zu normalen Zeiten) deutlich geringeren Zinserträgen, als es bei vergleichbaren Geldanlagen der Fall wäre.
2. Dafür profitiert der Bausparer jedoch in der zweiten Phase (sprich der späteren Tilgungsphase) von attraktiven Zinsen für den Baukredit – zumindest dann, wenn der zum Start des Bausparvertrages festgesetzte Zinssatz niedriger war, als er zum Zeitpunkt der Zuteilung ist.

Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase und dem daraus resultierenden historisch günstigen Darlehenszinsniveau für die Finanzierung einer Immobile (Stand: April 2022), ergibt sich für Bausparer, die bereits vor einigen Jahren mit dem Sparen begonnen haben, derzeit jedoch eine Art Milchmädchenrechnung, da die im Vertrag festgelegten Zinsen sehr wahrscheinlich höher sind, als es heute der Fall ist.

Gleiches gilt aber auch für alle, die momentan mit einem Bausparvertrag liebäugeln, da sich kaum mit Sicherheit sagen lässt, ob die Darlehenszinsen in Zukunft noch weiter sinken, gleichbleiben, oder doch wieder ansteigen werden. Die aktuelle Tendenz lautet: steigend.

Somit wird der Abschluss eines Bausparvertrages also zu einer Art Wette auf die zukünftige Zinsentwicklung.

3. Ist ein Bausparvertrag in der heutigen Zeit tatsächlich noch sinnvoll/empfehlenswert?  

Ob und inwieweit sich ein Bausparvertrag lohnt, hängt in der Hauptsache von dem potentiellen Bausparer selbst und seinen persönlichen Plänen ab. Darüber hinaus kommt es unter anderem aber auch auf die Höhe des Gehaltes, die Job- und die damit verbundene Planungssicherheit und das Alter an, da sowohl die Ansparphase als auch die spätere Tilgungsphase viele Jahre in Anspruch nehmen können.

Wenn es hauptsächlich um den reinen Aufbau von Vermögenswerten für den späteren Kauf einer Immobilie geht, mag es je nach individueller Situation deutlich bessere und auf lange Sicht günstigere Geldanlagen geben. Dazu gehören zum einen die sogenannten (ETF-)Fonds, bei denen das Risiko vor allem bei einer breiten Streuung relativ gering ist. Zum anderen empfehlen sich sowohl Sparbriefe als auch das althegebrachte Festgeld – obschon die zu erwartenden Zinsen natürlich auch hier variieren können.

Und auch die klassische Baufinanzierung kann eine weitere Alternative zum Bausparen darstellen, nicht zuletzt da man hier nicht erst viele Jahre sparen und dann noch auf die Zuteilung der Gelder warten muss. Ein weiterer Vorteil der direkten Immobilienfinanzierung: Auch hier werden der Kreditzins als auch die Laufzeit bekanntlich direkt zu Beginn festgelegt, wodurch sich gerade zum aktuellen Zeitpunkt ein überaus günstiger Tilgungssatz ergibt, der sich so für die Zukunft sichern lässt. Und die damit verbundene allgemeine Planungssicherheit dürfte für viele Kreditnehmer sicherlich interessant sein.

Wer es mit dem Kauf beziehungsweise Bau einer Immobilie hingegen nicht ganz so eilig hat und zudem darauf spekuliert, dass die Bauzinsen in naher Zukunft wieder ansteigen werden (was potentiell absolut möglich ist), sollte sich die verschiedenen Angebote der Bausparkassen definitiv etwas genauer anschauen und ganz in Ruhe miteinander vergleichen, um so von dem bestmöglichen Vertrag profitieren zu können.

3.1. Leserumfrage: Lohnt der Bausparvertrag?

4. Bausparen kann attraktiv sein, sofern man gleichzeitig von staatlichen Zuschüssen profitiert

Abschließend sei gesagt, dass sich ein Bausparvertrag besonders dann lohnen kann, wenn dieser (staatlich) bezuschusst wird. Hier bieten sich dem Bausparer grundsätzlich vier unterschiedliche Möglichkeiten.

1. Dabei handelt es sich zum einen um die sogenannten vermögenswirksamen Leistungen, die jeden Monat von dem Arbeitgeber zusätzlich zum eigentlichen Gehalt ausgezahlt werden – allerdings auch nur dann, wenn sich dieser dazu bereiterklärt.
2. Zum anderen können sowohl die Arbeitnehmersparzulage
3. als auch die Wohnungsbauprämie als steuerfreier Zuschuss zu den vermögenswirksamen Leistungen hinzugerechnet werden, sofern man nicht mehr als 35.000 Euro pro Jahr verdient und die Förderungen frühzeitig beantragt.
4. Der Riester-Bausparvertrag (eine Variante des sogenannten Wohn-Riester) stellt die vierte und letzte Möglichkeit dar, von den damit verbundenen Steuervorteilen und Zulagen zu profitieren. Um die vollen Zulagen erhalten zu können, sollte man sich jedoch unter allen Umständen bereits schon im Vorfeld ausführlich über die dafür notwendigen Anforderungen informieren.

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