Warum Immobilien als Kapitalanlage: Was spricht dafür – und was dagegen?

Ob eine Eigentumswohnung im Herzen der Innenstadt, ein schickes Einfamilienhaus im Grünen oder auch ein Mehrfamilienhaus am Stadtrand: Immobilien gelten gerade in Zeiten besonders niedriger Bauzinsen als krisensichere Kapitalanlage für Privatinvestoren, die auf der Suche nach möglichst hohen Renditen und einem sicheren Schutz vor einer steigenden Inflation sind. Zudem eignet sich ein solches Investmentobjekt aber natürlich auch als wertbeständige Geldanlage zur Generierung von passivem Einkommen (beispielsweise durch Mieteinnahmen) und ebenso für die eigene Altersvorsorge. Allerdings ist nicht jede Immobilie auch automatisch als potentiell gewinnbringendes Renditeobjekt geeignet. Darüber hinaus kommt es auch auf die Anlagestrategie und die eigentliche Intention des Käufers an, zu welchem Zweck die Immobilie genutzt werden soll.

► Welche Immobilien eignen sich am besten als Kapitalanlage? ► Welche Risiken sollten bedacht werden? ► Und mit welchen Vor- und Nachteilen sollte der Anleger rechnen?

1. Einführung

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchte – sei es zum Beispiel aus Gründen der Steuerersparnis, als reine Geldanlage, zur Absicherung der Altersvorsorge durch die Generierung von passivem Einkommen oder schlicht und einfach als möglichst sicheres Renditeobjekt – dem stehen bekanntlich zahlreiche Optionen offen. Da jedoch nicht jeder potentielle Anleger die Kosten für ein solches Investment mal eben so aus der Portokasse zahlen kann und es auf dem Immobilienmarkt bekanntlich noch einige weitere potentielle Stolpersteine gibt, kann aus der eigentlich sicher geglaubten Kapitalanlage schnell ein finanzielles Desaster werden.

Dementsprechend gilt es bereits schon weit im Vorfeld abzuwägen, ob sich eine derart hohe Investition auch tatsächlich lohnt. Welche Vorteile bieten Immobilien als Kapitalanlage? Mit welchen Nachteilen muss der Anleger rechnen? Und worauf sollte man darüber hinaus noch achten, damit die geplante Geldanlage nicht zum Ruin führt?

2. Wie können Immobilien eine möglichst hohe Rendite erwirtschaften?

Damit vermietbare Zinshäuser oder Eigentumswohnungen zu einer lohnenswerten Kapitalanlage werden können, müssen die Immobilien einige wichtige Voraussetzungen erfüllen.

Dazu gehört natürlich vor allen Dingen ein plausibler Kaufpreis, dessen maximale Höhe im ersten Schritt anhand von vergleichbaren Objekten und einem Kaufnebenkostenrechner ermittelt werden sollte.

Darüber hinaus kommt es auf die Lage an, denn der richtige Standort kann die potentielle Rendite maßgeblich beeinflussen – sowohl positiv als auch negativ. Bietet die Wohnimmobilie beispielsweise eine gute Verkehrsanbindung? Wie ist es um die nahe Infrastruktur bestellt (Einkaufs- und Parkmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Schulen und Kitas usw.)? Handelt es sich um einen beliebten Stadtteil und bietet er neben der Attraktivität auch ausreichend Arbeitsplätze? Und wie sieht es bezüglich potentieller Umweltgefahren aus – Stichwort Erdrutsch-, Sturmflut- oder Überschwemmungsgefahr?

Zudem sollte sich der Käufer nach Möglichkeit schon im Vorfeld über die Zahlungsmoral der Mieter und die Entwicklung des Mietspiegels in der Region informieren. Denn sinkende Mieteinnahmen bedeuten zwangsläufig auch eine sinkende Rendite.

Ebenso gilt es, die Immobilie selbst genau unter die Lupe zu nehmen. Wie ist es zum Beispiel um die allgemeine Bausubstanz bestellt? Stehen in absehbarer Zeit größere Renovierungs- oder gar Sanierungsarbeiten am Gebäude an? Ist das Haus gut gedämmt und erfüllt es dementsprechend alle aktuellen Energiestandards?

3. Haus, Wohnung oder Gewerbeimmobilie: Was eignet sich grundsätzlich am besten als Kapitalanlage?

Für die Investition in eine Immobilie als Geld- beziehungsweise Kapitalanlage gibt es viele gute Gründe:

• Schutz vor Inflation,
• Altersvorsorge,
• finanzieller Gewinn und möglichst hohe Renditen durch Mieteinnahmen, den späteren Weiterverkauf oder auch den Erhalt der allgemeinen Wertbeständigkeit.

Allerdings stellt sich für viele Anleger im ersten Schritt nicht etwa die Frage, welcher der genannten Gründe wohl der beste ist, sondern mit welcher Immobilienart sich die voraussichtlich höchsten Renditen erzielen lassen. Werfen wir daher einen kurzen Blick auf die potentiell zur Verfügung stehenden Immobilienarten.

3.1. Das Mehrfamilienhaus

Zu den mit Abstand beliebtesten Anlageobjekten für Privatinvestoren gehört das Mehrfamilienhaus (auch Miet- oder Zinshaus genannt). Es dient in der Hauptsache dazu, eine möglichst hohe Rendite durch die Mieteinnahmen zu erzielen. Allerdings muss dabei nicht nur die Relation zwischen dem Kaufpreis und dem zu erwartenden Gewinn bedacht werden, sondern ebenfalls die potentiellen Probleme durch teure Verwaltungs- und Instanthaltungsaufgaben oder auch durch sogenannte Mietnomaden.

3.2. Die Eigentumswohnung

Die Eigentumswohnung ist dem Mehrfamilienhaus als Anlageobjekt relativ ähnlich, wenn es um die Renditefrage geht. Da hier im Normalfall jedoch nur eine einzige Mietpartei wohnt, fällt der zu erwartende Gewinn dementsprechend geringer aus – dafür liegen die Anschaffungskosten für eine Eigentumswohnung allerdings auch sehr deutlich unter denen eines großen Mehrfamilienhauses.

3.3. Die Ferienwohnung

Eine Ferienwohnung verspricht nicht nur vergleichsweise hohe Mieteinkünfte, sondern bietet dem Anleger darüber hinaus auch die Möglichkeit, die Wohnung bei Bedarf selber zu nutzen. Nicht zuletzt deshalb gelten Ferienwohnungen vor allem in Bezug auf die private Altersvorsorge als äußerst beliebt. Allerdings sollte man vor dem Kauf bedenken, dass so eine Ferienwohnung nicht nur instand gehalten, sondern auch verwaltet und vermietet werden muss – Stichwort Kosten-/Nutzeneffekt.

3.4. Die Gewerbeimmobilie

Immobilien, die als Anlageobjekt fungieren sollen, müssen nicht zwangsläufig an Privatpersonen vermietet werden – denn auch gewerbetreibende Mieter versprechen bekanntlich lohnenswerte Renditen. Im Vergleich zu privat vermieteten Immobilien sind die Verdienstmöglichkeiten für den Investor in der Regel sogar höher, allerdings steigt gleichzeitig auch das Risiko für den Anleger (spezielle Versicherungen, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Veränderung der Infrastruktur, Probleme mit dem Unternehmen, welches die Räumlichkeiten angemietet hat etc.).

4. Welche Vor- und Nachteile bieten Anlageimmobilien?  

Vorab sei gesagt, dass eine Immobilie als Kapitalanlage diverse Vor-, aber auch einige Nachteile mit sich bringen kann. Dementsprechend sollte sich der geneigte Käufer schon im Vorfeld die Zeit nehmen, um eben diese in Ruhe und ohne Zeitdruck miteinander zu vergleichen.

4.1. Die Vorteile

• Sichere Kapitalanlage
  Immobilien profitieren seit jeher von ihrer Wertbeständigkeit – und die Aussicht auf eine Wertsteigerung ist ebenfalls nicht zu unterschätzen. Zudem bieten Immobilien grundsätzlich einen guten Schutz vor einer möglichen Inflation.
• Gute Renditemöglichkeiten
  Mit einer Immobilie lassen sich je nach Zustand und Lage attraktive Renditen erwirtschaften. Gut zu wissen: Häufig handelt es sich dabei um Jahresrenditen von fünf bis zehn Prozent.
• Unabhängig von anderen Märkten
  Da die Immobilienbranche relativ unabhängig von den anderen Finanzmärkten ist, muss der Anleger hier nur selten mit (kurzfristigen) Schwankungen rechnen.
• Basis für weitere Investitionen
  Immobilienbesitzer gelten in den Augen der meisten Banken als sehr kreditwürdig und können daher auch deutlich einfacher Kredite für weitere Anlagen aufnehmen.
• Stichwort Altersvorsorge
  Immobilien bieten eine grundsätzlich solide Altersvorsorge (Aufbesserung der Rente und finanzielle Unabhängigkeit im Alter).
• Potentielle Steuervorteile
  Mit Anlageimmobilien lassen sich unter gewissen Umständen sogar Steuern sparen, zum Beispiel in Bezug auf die Grunderwerbsteuer oder bei den sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen (Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie).
• Eigennutzung möglich
  Die ursprünglich als Kapitalanlage gedachte Immobile kann grundsätzlich auch für den Eigenbedarf verwendet werden.

4.2. Die Nachteile

• Geringes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage
  Immobilien werden als Geldanlage immer beliebter, was es dementsprechend schwierig macht, kostengünstige Häuser und Eigentumswohnungen zu finden. Und „dank“ der auch weiterhin steigenden Nachfrage müssen Käufer aktuell mit wahren Mondpreisen rechnen, wodurch es deutlich länger dauert, bis die Immobilie schlussendlich auch tatsächlich Gewinne abwirft. Auch Verluste sind bei teuren Immobilienanlagen viel eher möglich.
• Bindung an einen Bankkredit
  Da bekanntlich nur die wenigsten Privatanleger über ausreichend hohe finanziellen Mittel verfügen, muss häufig ein teurer Kredit aufgenommen werden – und an diese Baufinanzierung ist man dann über viele Jahre gebunden. Falls es zu Problemen bei der Rückzahlung kommen sollte, droht unter Umständen sogar der Verlust der Immobilie selbst.
• Hoher und zumeist kostenintensiver Verwaltungsaufwand
  Ein Mehrfamilienhaus erfordert bekanntlich einen relativ hohen Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand. Darüber hinaus muss häufig ein Verwalter eingesetzt werden, der zusätzliche (monatliche) Kosten verursacht, die die Gesamtrendite schmälern können.
• Klumpenrisiko durch gebündeltes Kapital
  Wenn man sein Geld in Immobilien anlegt, bindet man in der Regel sämtliche finanziellen Mittel für viele Jahre an einem Ort (auch unter dem Begriff Klumpenrisiko bekannt). Kommt es dann zu unvorhersehbaren Komplikationen, bleibt meist nur der Verkauf der Kapitalanlage.
• Instandhaltungsaufwand und Modernisierungskosten
  Wer eine Immobilie als Anlageobjekt nutzt, sollte das Haus oder die Wohnung stets in einem guten Zustand halten – nicht zuletzt mit Blick auf die Höhe der Miete. Dementsprechend ist es absolut notwendig, finanzielle Rücklagen zu bilden, um bei eventuell anfallenden Instandhaltungs-, Renovierungs- oder Modernisierungskosten keine zusätzlichen Kredite aufnehmen zu müssen.

5. Checkliste Kauf einer Immobilie

6. Mögliche Bauförderungen

7. Weiterlesen