Tipps für die erste Besichtigung: So erkennen Sie das Potenzial einer Immobilie

Die Besichtigung einer Immobilie gehört zu den ersten Schritten während des Kaufprozesses. Sie bietet einerseits die Möglichkeit, versteckte Potenziale ausfindig zu machen und andererseits, potenzielle Risiken und Mängel zu erkennen. Da es hierbei zahlreiche Faktoren gibt, ist es wichtig, dass Sie sich nicht nur auf einige Details konzentrieren, sondern möglichst alle relevanten Aspekte in Erfahrung bringen.

1. Vorbereitung der Besichtigung

Zwar mag die Besichtigung selbst der wichtigste Schritt für eine Immobilienbewertung sein, doch beginnt die Arbeit bereits vorher. Denn eine gründliche Vorbereitung hilft Ihnen, sich auf die Besichtigung vorzubereiten und mögliche Fragen an den Immobilienmakler vorzubereiten. Auf der Suche nach einer Immobilie ist dieser ihr erster und zugleich kompetentester Ansprechpartner. Dieser kennt nicht nur alle Details zur besichtigten Immobilie, sondern kann auf Wunsch auch weitere relevante Informationen für Sie einholen.

Wichtige Fragen, die Sie dem Immobilienmakler unbedingt stellen sollten, beinhalten unter anderem die Nähe zu Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sowie Schulen, die allgemeine Infrastruktur und Verkehrsanbindung sowie Fragen zu potenziellen Lärmquellen wie Nachbarn oder künftigen Bauvorhaben in der Nähe.

Auch ist es wichtig zu wissen, ob und wann eine Immobilie zuletzt saniert wurde und welche Punkte die Sanierung umfasste. Schließlich ergeben sich aus dem aktuellen Zustand mögliche Folgekosten, wenn umfangreiche Sanierungen durchgeführt werden müssen.

2. Besichtigung der Immobilie

Die eigentliche Besichtigung ist der Moment, in dem Sie die Immobilie persönlich in Augenschein nehmen und entscheidende Informationen sammeln können. Zugleich versteckt sich hierbei eine der größten Gefahren: der erste Eindruck.

Auf der Suche nach der perfekten Immobilie passiert es nicht selten, dass sich Menschen regelrecht in ein Objekt verlieben - aufgrund besonderer Merkmale oder des individuellen Charmes der Immobilie. Dies kann jedoch dazu führen, dass der erste Eindruck die Aufmerksamkeit beeinflusst und wichtige Aspekte übersehen oder nicht berücksichtigt werden. Daher sollten Sie bei der Besichtigung stets auf das Wesentliche fokussiert sein und sich nicht auf den ersten Eindruck verlassen.

• Richten Sie Ihr Augenmerk zunächst auf die Struktur und den Zustand des Gebäudes. Prüfen Sie die Bausubstanz, das Dach, die Fassade und die Fenster auf mögliche Schäden oder Verschleiß.
• Berücksichtigen Sie zudem die Aufteilung der Räumlichkeiten und überlegen Sie, ob diese sich mit Ihren individuellen Vorstellungen und Wünschen decken. Vor allem die Anzahl der Zimmer sowie Größe und Struktur von Wohnzimmer und Küche spielen hierbei eine große Rolle.
• Nicht zuletzt sollten Sie auch die Außenanlagen der Immobilie genauer unter die Lupe nehmen. Vor allem die Größe des Gartens und mögliche Stellplätze für Fahrzeuge sind zu berücksichtigen.

3. Schäden und Mängel ausfindig machen

Grundlegend sind Verkäufer einer Immobilie daran interessiert, diese zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen. Dies führt in einigen Fällen dazu, dass Mängel unkenntlich gemacht oder versteckt werden.

Ein häufiges Problem ist beispielsweise überstrichener Schimmelbefall. Wird dieser nicht während der Besichtigung erkannt, ergeben sich daraus gleich mehrere zukünftige Probleme. So ist der Schimmelbefall per se bereits eine Gefahr für die Gesundheit. Doch auch den Geldbeutel kann er stark strapazieren, wenn er erst nach dem Kauf entdeckt wird und großflächig entfernt werden muss.

Abhilfe schaffen hierbei Bausachverständige oder der Griff zu Feuchtemessgeräten. Die Feuchtigkeit von Wänden wird mit einem solchen Gerät in Digits angezeigt. Bis zu einem Wert von 40 Digits wird eine Wand als trocken bezeichnet. Sämtliche Werte darüber hinaus deuten bereits darauf hin, dass zeitnah Hand angelegt werden und vorbeugende Maßnahmen eingeleitet werden müssen. Bei Werten von mehr als 80 Digits gilt eine Wand hingegen bereits als feucht. Achten Sie bei der Besichtigung zudem auf die Feuchtigkeit möglicher Kellerräume, da sich hier in vielen Fällen die feuchtesten Stellen von Immobilien befinden.

Nicht selten verbergen sich Mängel auch im Bereich von Fenster und Türen. Hier gilt es, genauer hinzuschauen. Denn oftmals sind etwaige Mängel nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Selbst wenn Türen und Fenster intakt scheinen, muss dies nicht auf die Isolierung zutreffen.

Je nach Standort der Immobilie - etwa im Bereich viel befahrener Straßen - kann der Straßenlärm schnell zum Ärgernis werden, während ein nachträglicher Austausch von Fenster und Türen zu unerwünschten weiteren Kosten führt. Mitunter erfordern etwaige nachträgliche Sanierungen sogar die Aufnahme eines weiteren Kredits.

4. Das Gespräch mit dem Makler suchen

Während der Besichtigung ist es entscheidend, auch das Gespräch mit dem Makler zu suchen und wertvolle Informationen zu erhalten. Neben den bereits erwähnten Fragen, die für Sie eine alltägliche Relevanz haben, gibt es weitere Aspekte, die wichtig sind, um das Potenzial einer Immobilie bewerten zu können. Fragen Sie beispielsweise nach dem Baujahr der Immobilie, dem Energieausweis und anderen relevanten Dokumenten. Sie können den Immobilienmakler auch direkt darauf ansprechen, ob ihm Mängel oder Probleme mit der Immobilie bekannt sind.

Sofern der Verkäufer ebenfalls bei der Besichtigung dabei ist, sollten Sie sich die Gelegenheit nicht entgehen lassen und auch diesem wertvolle Informationen entlocken. Insbesondere zur Nachbarschaft kann er sicherlich einige interessante Aussagen treffen, die für Sie relevant sein können. Auch kennt er die Infrastruktur oftmals besser als der Makler.

Seien Sie jedoch auch kritisch und hinterfragen Sie die erhaltenen Informationen. Vertrauen Sie nicht ausschließlich auf die Antworten, denn vor allem dem Verkäufer geht es darum, einen Abnehmer für seine Immobilie zu finden. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um sich ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen. Sollte Ihnen dabei etwas unklar sein oder Zweifel aufkommen, sollten Sie entweder weitere Nachfragen stellen oder gar Experten wie Gutachter oder Statiker zurate ziehen.

5. Auswertung der Besichtigung

Nach der Besichtigung und dem Gespräch mit dem Makler oder Verkäufer gilt es, die gesammelten Eindrücke und Informationen zusammenzufassen und zu analysieren. Dabei sollten Sie zunächst überlegen, ob die besichtigte Immobilie Ihren Kriterien und Prioritäten entspricht. Berücksichtigen Sie dabei sowohl die positiven als auch die negativen Aspekte. Mitunter ist es ratsam, sogar eine Tabelle mit positiven und negativen Merkmalen aufzustellen und diese abzuwägen. Achten Sie dabei zudem auf mögliche Risiken und Herausforderungen, die mit dem Kauf oder der Anmietung der Immobilie verbunden sein könnten. Vor allem weitere Kosten infolge von Sanierungen können signifikante Mehrkosten zum ursprünglichen Kaufpreis nach sich ziehen.

6. Videotipps zur Immobilienbesichtigung

6.1. Eine Gutachterin bei der Immobilienbesichtigung

Länge: 5 Minuten

6.2. Checkliste Immobilienbesichtigung

Länge: 23 Minuten

6.3. Besichtigung Gründerzeithaus mit Bauingenieur

Länge: 13 Minuten

7. Fazit

Wichtig für die Erstbesichtigung einer Immobilie ist, dass Sie durchgehend einen klaren Blick behalten und sich nicht von ersten Eindrücken täuschen lassen. Denn unter dem Strich gilt immer zu bedenken: Wer Fehler oder Schäden erst nach dem Kauf bemerkt, bleibt in der Regel auf den Kosten sitzen. Umso wichtiger ist es, sich für die Besichtigung ausreichend Zeit zu nehmen und sich bei Bedarf mit allen relevanten Fragen an den Immobilienmakler zu wenden.

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