Spekulationssteuer & Co. – steuerliche Aspekte bei einer vermieteten Immobilie

Der Kauf einer Immobilie bietet viele Möglichkeiten – man kann selbst in der Immobilie wohnen, sie vermieten oder verpachten. Einige kaufen ein Mehrfamilienhaus bereits mit der Intention, dieses zu vermieten. Dabei gehören die Mieteinnahmen zum Einkommen und müssen mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Welche steuerlichen Aspekte es bei einer vermieteten Immobilie zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

☰ Inhaltsverzeichnis aus-/einklappen

1. Spekulationssteuer bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie

Möchte man ein bereits vermietetes Objekt veräußern, muss man zunächst prüfen, ob beim Verkauf der Immobilie eine Spekulationssteuer anfällt.

Die Höhe des geltenden Steuersatzes richtet sich nach dem Verkaufspreis, dem ursprünglichen Kaufpreis, den Veräußerungskosten, den Anschaffungskosten sowie dem persönlichen Steuersatz. Eine einheitliche Regelung besteht demnach nicht und der zu zahlende Steuersatz kann zwischen 14 und 45 Prozent betragen.

In der Regel muss eine vermietete Immobilie zehn Jahre gehalten werden, bevor der Weiterverkauf ohne das Anfallen der Spekulationssteuer möglich ist. Wurde die Immobilie ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt, muss der Verkaufsgewinn auch vor Ablauf der Zehnjahresfrist nicht versteuert werden.

Eine Ausnahme ergibt sich, wenn der Eigentümer die Immobilie sowohl im Verkaufsjahr als auch in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt und genutzt hat.

2. Gesetzliche Regelungen zu steuerpflichtigen Mieteinnahmen

Ist man noch weit von dem Gedanken entfernt, die vermietete Immobilie zu veräußern, kann man sich trotzdem nicht auf den Mieteinnahmen ausruhen. Auch diese müssen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen versteuert werden.

Gemäß § 1 EStG ist jede natürliche Person mit inländischem Wohnsitz oder Aufenthalt einkommensteuerpflichtig. Mieteinnahmen gehören gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zu der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“. Diese unterliegen laut § 2 Absatz 1 EStG der Einkommensteuer und müssen dementsprechend gezahlt werden.

Unabhängig davon, ob die Mieteinnahmen aus der Vermietung eines Hauses, einer Eigentumswohnung, einer Einliegerwohnung, Ferienwohnung oder Untervermietung stammen, unterliegen sie der Steuerpflicht.

3. Wo müssen die Einnahmen aus einer Vermietung angegeben werden?

Die Mieteinnahmen müssen vom Steuerberater oder Steuerpflichtigen selbst in der Steuererklärung angegeben werden. Im Hauptvordruck der Steuererklärung werden zunächst die persönlichen Daten eingetragen. Darüber hinaus gibt es verschiedene Anlagen, die je nach Einkunftsart ausgefüllt werden müssen. Die Anlage V der Steuererklärung ist für die Vermietung von Immobilien entscheidend.

4. Welcher Steuersatz wird bei Mieteinnahmen erhoben?

Der Steuersatz für Mieteinnahmen richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters.

Grundsätzlich bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei, solange die Mieteinnahmen jährlich unter 520 Euro liegen. Gesamteinkünfte aller Einkunftsarten bleiben grundsätzlich steuerfrei, wenn der steuerliche Grundfreibetrag gemäß § 32a EStG nicht überschritten wird. Dieser liegt im Jahr 2022 bei 9.984 Euro für Ledige und 19.968 Euro für Verheiratete.

5. Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Die Versteuerung der Mieteinnahmen erfolgt nach Abzug bestimmter Posten. Von den jährlichen Mieteinnahmen werden folgende Aufwendungen abgezogen:

• Zinsen des Immobilienkredits
• laufende Kosten (z. B. Hausverwaltung)
• Abschreibungen (AfA)
• Reparaturarbeiten

Der sich ergebende Gesamtbetrag ist der zu versteuernde Ertrag aus der Vermietung. Liegt dieser im negativen Bereich, müssen selbstverständlich auch keine Steuern darauf gezahlt werden, sondern der Betrag wird von dem zu versteuernden Gesamteinkommen abgezogen.

Wurden jedoch tatsächlich Erträge aus der Vermietung erwirtschaftet, sind diese mit dem individuellen Einkommenssteuersatz zu versteuern.

1. Diese Aufwendungen können bei einer Vermietung steuerlich geltend gemacht werden

Der Vermieter einer Immobilie oder Wohnpartei muss nicht nur die Kaltmieten versteuern, sondern auch die vom Mieter gezahlten Nebenkosten. Im Gegenzug dürfen jedoch bestimmte Aufwendungen sowie Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.

1.1. AfA

Mit den sogenannten „Absetzungen für Abnutzung“ (kurz AfA), oder auch Abschreibungen, kann die Steuerlast gesenkt werden. Aufgrund der sich abnutzenden Bausubstanz kann die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert verlieren.

Damit die Wertminderung steuerlich berücksichtigt wird, können Vermieter 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent jährlich abschreiben. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent über 40 Jahre hinweg. Die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude kann in der Regel mit einem höheren Abschreibungssatz geltend gemacht werden.

1.2. Zinszahlungen

Hat der Vermieter für den Kauf, die Instandsetzung, Sanierung oder Modernisierung der vermieteten Immobilie ein Bankdarlehen aufgenommen, können die laufenden Kreditzinsen ebenfalls vollständig von der Steuer abgesetzt werden.

Allerdings werden die Zinszahlungen nur dann als Werbungskosten anerkannt, wenn sich der Kredit eindeutig der jeweiligen Immobilie zuordnen lässt.

1.3. Reparatur- und Instandhaltungskosten

Laufende Reparatur- und Instandhaltungskosten sind ebenfalls Bestandteil der Werbungskosten und können somit innerhalb von ein bis fünf Jahren nach Entstehung steuerlich geltend gemacht werden.

Jedoch sollten Vermieter beachten, dass diese Art der Kosten nur dann kurzfristig abgeschrieben werden können, sofern sie sich innerhalb der ersten drei Jahre nicht auf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises abzüglich des Grundstückswerts belaufen. Dann müssen die Kosten über einen längeren Zeitraum verteilt abgeschrieben werden.

1.4. Sonstige Werbungskosten

Zu den sonstigen Werbungskosten gehören unter anderem folgende laufende Kosten:

• Grundsteuer: Die Grundsteuer kann in der Steuerklärung vollumfänglich geltend gemacht werden.

• Kontoführungskosten: Für die Verbuchung von Einnahmen und Ausgaben, welche die Immobilie betreffen, wird in der Regel ein eigenes Konto eingerichtet. Die dabei entstehenden Kontoführungskosten können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden.

• Vermarktungskosten: Häufig beauftragen Vermieter einen Immobilienmakler für die Suche nach geeigneten Mietern. Die entstandenen Maklergebühren können ebenso wie die Kosten für Suchanzeigen, Zeitungsannoncen, Flyer und Exposés steuerlich geltend gemacht werden.

• Büromaterial und Telefonkosten: Hat der Vermieter keine Verwaltungsfirma beauftragt oder kümmert er sich selbst um die Anliegen rund um die vermietete Immobilie, können jegliche Büro- und Telefonkosten ebenfalls abgeschrieben werden.

• Fahrtkosten: Muss der Vermieter zu Terminen fahren, um Angelegenheiten rund um die Immobilie zu erledigen, gelten die Fahrtkosten ebenfalls als Werbungskosten und können von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgesetzt werden.

• Rechtsverfolgungskosten: Jegliche Kosten für Rechtsanwälte, Gutachter oder Gerichtskosten können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie der Rechtsverfolgung von Mietangelegenheiten dienen.

• Versicherungsprämien: Die Versicherungsbeiträge für die Wohngebäudeversicherung oder auch anteilige Kosten der Rechtsschutzversicherung können die zu versteuernden Mieteinnahmen mindern.

• Mitgliedsbeiträge: Ist der Vermieter Mitglied in einem Vermieterverband, können die Beiträge unter Umständen von der Steuer abgesetzt werden.

• Wohnungsleerstand: Die Betriebskosten des Wohnungsleerstandes können zwar nicht auf die Mieter umgelegt werden, jedoch können sie als sogenannte „vorab entstandene Werbungskosten“ abgesetzt werden.

Hierfür ist aber die Glaubhaftmachung der Vermietungsabsicht vor dem Finanzamt erforderlich. Das kann entweder durch die Beauftragung eines Maklers, Anzeigen, Anpassung des Mietpreises oder Renovierung der Wohnung nachgewiesen werden. Die entsprechenden Belege müssen dem zuständigen Finanzamt vorgelegt werden. Dieses entscheidet dann, ob der Leerstand steuerlich berücksichtigt wird oder nicht.  

• Abfindungen: Grundsätzlich kann der Vermieter auch gezahlte Abfindungen an Mieter steuerlich geltend machen, um diese zu einem einvernehmlichen Auszug zu bewegen.

Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Vermieter die Immobilie entsprechend modernisiert, sie zu einem höheren Mietpreis weitervermietet oder die Immobilie nach dem Auszug des Mieters veräußert wird. In diesem Fall kann die Abfindungszahlung jedoch den Veräußerungsgewinn mindern.

Siehe den Beitrag:

2. Fazit: Steuern sparen, statt zahlen

Steuern zahlen muss ohnehin jeder. Jedoch sollten Vermieter in der Steuererklärung unbedingt die Werbungskosten sowie Aufwendungen geltend machen, um die Steuerlast zu senken. Das ist vor allem für kleinere, private Vermieter sinnvoll. Ein kompetenter Steuerberater sollte im Falle der Vermietung einer Immobilie in jedem Fall hinzugezogen werden.

2.2. Weiterlesen