Steuern bei einer vermieteten Immobilie: Mieteinnahmen versteuern, Kosten absetzen ... 

Der Kauf einer Immobilie bietet viele Möglichkeiten – man kann selbst in der Immobilie wohnen, sie vermieten oder verpachten. Einige kaufen ein Mehrfamilienhaus bereits mit der Intention, dieses zu vermieten. Dabei gehören die Mieteinnahmen zum Einkommen und müssen mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Welche steuerlichen Aspekte es bei einer vermieteten Immobilie zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

► Mieteinnahmen versteuern ► AfA: Abschreibung bei Immobilien ► Zinszahlungen  ► Reparatur- und Instandhaltungskosten ► Sonstige Werbungskosten ► Spekulationssteuer bei Verkauf ► Umsatzsteuer ► Steuern beim Vererben und Verschenken ► Steueroptimierung durch Gesellschaftsformen

1. Gesetzliche Regelungen zu steuerpflichtigen Mieteinnahmen

Bevor du dich mit der Besteuerung deiner vermieteten Immobilie auseinandersetzt, ist es wichtig zu wissen, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG gehören. Das bedeutet, dass sie als Einkommen zu versteuern sind.

Gemäß § 1 EStG ist jede natürliche Person mit inländischem Wohnsitz oder Aufenthalt einkommensteuerpflichtig. Mieteinnahmen gehören gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zu der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“. Diese unterliegen laut § 2 Absatz 1 EStG der Einkommensteuer und müssen dementsprechend gezahlt werden.

Unabhängig davon, ob die Mieteinnahmen aus der Vermietung eines Hauses, einer Eigentumswohnung, einer Einliegerwohnung, Ferienwohnung oder Untervermietung stammen, unterliegen sie der Steuerpflicht.

1.1. Wo müssen die Einnahmen aus einer Vermietung angegeben werden?

Die Mieteinnahmen müssen vom Steuerberater oder Steuerpflichtigen selbst in der Steuererklärung angegeben werden. Im Hauptvordruck der Steuererklärung werden zunächst die persönlichen Daten eingetragen. Darüber hinaus gibt es verschiedene Anlagen, die je nach Einkunftsart ausgefüllt werden müssen. Die Anlage V der Steuererklärung ist für die Vermietung von Immobilien entscheidend.

1.2. Welcher Steuersatz wird bei Mieteinnahmen erhoben?

Der Steuersatz für Mieteinnahmen richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters.

Grundsätzlich bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei, solange die Mieteinnahmen jährlich unter 520 Euro liegen. Gesamteinkünfte aller Einkunftsarten bleiben grundsätzlich steuerfrei, wenn der steuerliche Grundfreibetrag gemäß § 32a EStG nicht überschritten wird. Dieser liegt im Jahr 2023 bei 10.700 Euro für Ledige und 20.700 Euro für Verheiratete.

1.3. Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Die Versteuerung der Mieteinnahmen erfolgt nach Abzug bestimmter Posten. Von den jährlichen Mieteinnahmen werden folgende Aufwendungen abgezogen:

• Zinsen des Immobilienkredits
• laufende Kosten (z. B. Hausverwaltung)
• Abschreibungen (AfA)
• Reparaturarbeiten

Der sich ergebende Gesamtbetrag ist der zu versteuernde Ertrag aus der Vermietung. Liegt dieser im negativen Bereich, müssen selbstverständlich auch keine Steuern darauf gezahlt werden, sondern der Betrag wird von dem zu versteuernden Gesamteinkommen abgezogen.

Wurden jedoch tatsächlich Erträge aus der Vermietung erwirtschaftet, sind diese mit dem individuellen Einkommenssteuersatz zu versteuern.

2. Diese Aufwendungen können bei einer Vermietung steuerlich geltend gemacht werden

Der Vermieter einer Immobilie oder Wohnpartei muss nicht nur die Kaltmieten versteuern, sondern auch die vom Mieter gezahlten Nebenkosten. Im Gegenzug dürfen jedoch bestimmte Aufwendungen sowie Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die dir durch die Vermietung deiner Immobilie entstehen. Dazu gehören z.B. Kosten für Instandhaltung, Renovierung oder auch Fahrtkosten zu deinem Mietobjekt. Diese Kosten können von den Mieteinnahmen abgezogen werden, was die zu versteuernde Summe reduziert.

2.1. AfA: Abschreibung bei Immobilien

Die Abschreibung, auch AfA (Absetzung für Abnutzung) genannt, ist ein zentrales Element bei der Besteuerung von Immobilien. Es handelt sich dabei um den Wertverlust, den eine Immobilie über die Jahre erleidet. Dieser Wertverlust kann steuerlich geltend gemacht werden. Es gibt verschiedene Arten der AfA, z. B. die lineare oder degressive AfA. Es ist wichtig, sich hier gut zu informieren und die für die eigene Situation passende Methode zu wählen.

1. Grundlagen der Abschreibung:
Die Abschreibung, auch AfA (Absetzung für Abnutzung) genannt, bezeichnet den Wertverlust, den ein Wirtschaftsgut – in diesem Fall eine Immobilie – über die Zeit hinweg erleidet. Dieser Wertverlust wird steuerlich berücksichtigt, indem er als Kosten geltend gemacht werden kann. Dies hat zur Folge, dass sich die zu versteuernden Einkünfte und somit die Steuerlast reduzieren.

2. Arten der Abschreibung:
Es gibt verschiedene Methoden, wie die Abschreibung berechnet werden kann:

• Lineare Abschreibung: Hierbei wird die Immobilie gleichmäßig über ihre Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben. Das bedeutet, dass jedes Jahr ein fester Prozentsatz des Anschaffungs- oder Herstellungswertes abgeschrieben wird.
• Degressive Abschreibung: Bei dieser Methode wird ein fester Prozentsatz des Restbuchwertes der Immobilie abgeschrieben. Dies führt zu hohen Abschreibungsbeträgen in den ersten Jahren und geringeren in den späteren Jahren.

3. Nutzungsdauer:
Ein entscheidender Faktor bei der Abschreibung ist die Nutzungsdauer. Bei Gebäuden wird in der Regel von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen. Das bedeutet, dass die Immobilie über diesen Zeitraum hinweg vollständig abgeschrieben wird.

Damit die Wertminderung steuerlich berücksichtigt wird, können Vermieter somit 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent jährlich abschreiben. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent über 40 Jahre hinweg. 

4. Besonderheiten bei Denkmalschutzimmobilien:
Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, können besondere Abschreibungsmöglichkeiten bieten. So können beispielsweise Sanierungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren abgeschrieben werden. In der Regel kann auch ein höherer Abschreibungssatz der Gesamtimmobilie geltend gemacht werden.

5. Abschreibung bei Grundstücken:
Ein wichtiger Punkt, der oft übersehen wird: Grundstücke selbst können nicht abgeschrieben werden. Nur die darauf befindlichen Gebäude oder andere bauliche Anlagen sind abschreibbar.

6. Abschreibung bei gebrauchten Immobilien:
Auch wenn Sie eine bereits gebrauchte Immobilie erwerben, können Sie diese abschreiben. Hierbei wird die noch verbleibende Nutzungsdauer berücksichtigt.

7. Sonderabschreibungen:
In bestimmten Fällen können Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden. Diese ermöglichen es, in den ersten Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen.

Fazit:
Die Abschreibung ist ein mächtiges Instrument für Immobilienbesitzer, um ihre Steuerlast zu reduzieren. Durch das Verständnis der verschiedenen Abschreibungsmethoden und der damit verbundenen Regelungen können Sie das Beste aus Ihrer Immobilie herausholen und Ihre finanzielle Situation optimieren.

2.2. Zinszahlungen

Hat der Vermieter für den Kauf, die Instandsetzung, Sanierung oder Modernisierung der vermieteten Immobilie ein Bankdarlehen aufgenommen, können die laufenden Kreditzinsen ebenfalls vollständig von der Steuer abgesetzt werden.

Allerdings werden die Zinszahlungen nur dann als Werbungskosten anerkannt, wenn sich der Kredit eindeutig der jeweiligen Immobilie zuordnen lässt.

2.3. Reparatur- und Instandhaltungskosten

Laufende Reparatur- und Instandhaltungskosten sind ebenfalls Bestandteil der Werbungskosten und können somit innerhalb von ein bis fünf Jahren nach Entstehung steuerlich geltend gemacht werden.

Jedoch sollten Vermieter beachten, dass diese Art der Kosten nur dann kurzfristig abgeschrieben werden können, sofern sie sich innerhalb der ersten drei Jahre nicht auf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises abzüglich des Grundstückswerts belaufen. Dann müssen die Kosten über einen längeren Zeitraum verteilt abgeschrieben werden.

2.4. Sonstige Werbungskosten

Zu den sonstigen Werbungskosten gehören unter anderem folgende laufende Kosten:

• Grundsteuer: Die Grundsteuer kann in der Steuerklärung vollumfänglich geltend gemacht werden.

• Kontoführungskosten: Für die Verbuchung von Einnahmen und Ausgaben, welche die Immobilie betreffen, wird in der Regel ein eigenes Konto eingerichtet. Die dabei entstehenden Kontoführungskosten können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden.

• Vermarktungskosten: Häufig beauftragen Vermieter einen Immobilienmakler für die Suche nach geeigneten Mietern. Die entstandenen Maklergebühren können ebenso wie die Kosten für Suchanzeigen, Zeitungsannoncen, Flyer und Exposés steuerlich geltend gemacht werden.

• Büromaterial und Telefonkosten: Hat der Vermieter keine Verwaltungsfirma beauftragt oder kümmert er sich selbst um die Anliegen rund um die vermietete Immobilie, können jegliche Büro- und Telefonkosten ebenfalls abgeschrieben werden.

• Fahrtkosten: Muss der Vermieter zu Terminen fahren, um Angelegenheiten rund um die Immobilie zu erledigen, gelten die Fahrtkosten ebenfalls als Werbungskosten und können von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgesetzt werden.

• Rechtsverfolgungskosten: Jegliche Kosten für Rechtsanwälte, Gutachter oder Gerichtskosten können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie der Rechtsverfolgung von Mietangelegenheiten dienen.

• Versicherungsprämien: Die Versicherungsbeiträge für die Wohngebäudeversicherung oder auch anteilige Kosten der Rechtsschutzversicherung können die zu versteuernden Mieteinnahmen mindern.

• Mitgliedsbeiträge: Ist der Vermieter Mitglied in einem Vermieterverband, können die Beiträge unter Umständen von der Steuer abgesetzt werden.

• Wohnungsleerstand: Die Betriebskosten des Wohnungsleerstandes können zwar nicht auf die Mieter umgelegt werden, jedoch können sie als sogenannte „vorab entstandene Werbungskosten“ abgesetzt werden.

Hierfür ist aber die Glaubhaftmachung der Vermietungsabsicht vor dem Finanzamt erforderlich. Das kann entweder durch die Beauftragung eines Maklers, Anzeigen, Anpassung des Mietpreises oder Renovierung der Wohnung nachgewiesen werden. Die entsprechenden Belege müssen dem zuständigen Finanzamt vorgelegt werden. Dieses entscheidet dann, ob der Leerstand steuerlich berücksichtigt wird oder nicht.  

• Abfindungen: Grundsätzlich kann der Vermieter auch gezahlte Abfindungen an Mieter steuerlich geltend machen, um diese zu einem einvernehmlichen Auszug zu bewegen.

Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Vermieter die Immobilie entsprechend modernisiert, sie zu einem höheren Mietpreis weitervermietet oder die Immobilie nach dem Auszug des Mieters veräußert wird. In diesem Fall kann die Abfindungszahlung jedoch den Veräußerungsgewinn mindern.

Siehe den Beitrag:

3. Spekulationssteuer bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie

Möchte man ein bereits vermietetes Objekt veräußern, muss man zunächst prüfen, ob beim Verkauf der Immobilie eine Spekulationssteuer anfällt.

Die Höhe des geltenden Steuersatzes richtet sich nach dem Verkaufspreis, dem ursprünglichen Kaufpreis, den Veräußerungskosten, den Anschaffungskosten sowie dem persönlichen Steuersatz. Eine einheitliche Regelung besteht demnach nicht und der zu zahlende Steuersatz kann zwischen 14 und 45 Prozent betragen.

In der Regel muss eine vermietete Immobilie zehn Jahre gehalten werden, bevor der Weiterverkauf ohne das Anfallen der Spekulationssteuer möglich ist. Wurde die Immobilie ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt, muss der Verkaufsgewinn auch vor Ablauf der Zehnjahresfrist nicht versteuert werden.

Eine Ausnahme ergibt sich, wenn der Eigentümer die Immobilie sowohl im Verkaufsjahr als auch in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt und genutzt hat.

4. Umsatzsteuer beachten

Wenn du deine Immobilie gewerblich vermietest, musst du auch die Umsatzsteuer im Blick behalten. In der Regel sind Mieteinnahmen umsatzsteuerfrei, es gibt jedoch Ausnahmen, z.B. bei der Vermietung von Ferienwohnungen.

5. Steuern beim Vererben und Verschenken von Immobilien

Das Vererben und Verschenken von Immobilien ist ein Thema, das viele Menschen betrifft. Dabei spielen steuerliche Aspekte eine zentrale Rolle. In diesem Artikel erhalten Sie einen detaillierten Überblick über die steuerlichen Implikationen und Möglichkeiten zur Optimierung.

1. Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer:
Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, kann die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer anfallen. Diese Steuern sind in Deutschland im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt.

2. Freibeträge nutzen:
Es gibt verschiedene Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren. Zum Beispiel:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Andere Erwerber: 20.000 Euro

3. Bewertung der Immobilie:
Für die Berechnung der Steuer ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung oder des Erbfalls maßgeblich. Hierbei können verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz kommen.

4. Steuersätze:
Je nach Wert der Immobilie und Verwandtschaftsgrad können unterschiedliche Steuersätze zur Anwendung kommen. Diese reichen von 7 % bis 50 %.

5. Selbstgenutzte Immobilie:
Wenn Sie eine selbstgenutzte Immobilie von Ihrem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner erben, kann diese unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei übertragen werden. Bei Kindern gilt dies bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.

6. Verschonungsregelungen:
Es gibt verschiedene Verschonungsregelungen, die dazu dienen, die Steuerlast zu reduzieren, insbesondere wenn es sich um Betriebsvermögen handelt.

7. Zahlung der Steuer:
Die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer ist innerhalb von sechs Monaten nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu zahlen. Es gibt jedoch Möglichkeiten zur Stundung oder Ratenzahlung.

8. Gestaltungsmöglichkeiten:
Durch rechtzeitige Planung und Gestaltung können Sie die Steuerlast optimieren. Zum Beispiel durch:

• Vorweggenommene Erbfolge: Hierbei wird Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen.
• Nießbrauch: Der Schenker behält sich bestimmte Rechte an der Immobilie vor, z. B. das Wohnrecht.
• Testamentarische Regelungen: Durch ein Testament können Sie bestimmen, wer Ihre Immobilie erbt und unter welchen Bedingungen.

9. Internationale Aspekte:
Wenn der Erblasser oder Schenker oder der Erwerber im Ausland lebt oder die Immobilie im Ausland liegt, können internationale steuerliche Regelungen zur Anwendung kommen.

Fazit:
Das Vererben und Verschenken von Immobilien ist steuerlich ein komplexes Thema. Durch rechtzeitige Planung und Kenntnis der steuerlichen Regelungen können Sie jedoch erhebliche Steuervorteile nutzen. Es ist ratsam, sich bei konkreten Fragen an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu wenden, um die für Ihre Situation optimale Lösung zu finden.

6. Steueroptimierung durch Gesellschaftsformen

Die Wahl der richtigen Gesellschaftsform kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, insbesondere wenn es um Immobilieninvestitionen geht. Die Strukturierung von Immobilienbesitz über eine Gesellschaft kann nicht nur steuerliche Vorteile bieten, sondern auch in Bezug auf Haftung, Nachfolgeplanung und Finanzierung von Vorteil sein.

1. Grundlagen:
Wenn Sie in Immobilien investieren, können Sie dies als Einzelperson oder über eine juristische Person tun. Die steuerlichen Auswirkungen können je nach gewählter Struktur erheblich variieren.

2. GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung):
Die GmbH ist eine der häufigsten Gesellschaftsformen für Immobilieninvestitionen in Deutschland. Die Gewinne einer GmbH werden mit der Körperschaftsteuer besteuert, die in der Regel niedriger ist als der persönliche Einkommensteuersatz. Bei Ausschüttungen an Gesellschafter fällt zusätzlich die Kapitalertragsteuer an.

Vorteile:

• Begrenzte Haftung: Die Haftung ist auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt.
• Steueroptimierung: Möglichkeit der Nutzung von Verlustvorträgen und steuerlichen Abschreibungen.

3. KG (Kommanditgesellschaft):
Die KG ist eine Personengesellschaft, bei der mindestens ein Gesellschafter als Komplementär unbeschränkt haftet, während die Kommanditisten nur bis zur Höhe ihrer Einlage haften.

Vorteile:

• Flexibilität: Gewinne und Verluste können unterschiedlich auf die Gesellschafter verteilt werden.
• Transparenz: Die KG selbst ist nicht steuerpflichtig. Die Besteuerung erfolgt auf Ebene der Gesellschafter.

4. GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts):
Die GbR ist eine einfache Form der Personengesellschaft, die oft für kleinere Immobilienprojekte oder Gemeinschaftseigentum verwendet wird.

Vorteile:

• Einfache Gründung: Kein Mindestkapital erforderlich.
• Transparenz: Wie bei der KG erfolgt die Besteuerung auf Ebene der Gesellschafter.

5. AG (Aktiengesellschaft):
Die AG ist eine Kapitalgesellschaft, die sich insbesondere für größere Immobilienprojekte eignet.

Vorteile:

• Begrenzte Haftung: Die Haftung ist auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt.
• Möglichkeit des Börsengangs: Die Aktien können an einer Börse gelistet werden.

6. ... und auch Nachteile
Es ist wichtig, die steuerlichen Vor- und Nachteile jeder Gesellschaftsform zu verstehen und diese in die Entscheidungsfindung einzubeziehen. Wir haben hier nur die jeweiligen Hauptvorteile aufgelistet. Die Nachteile bei der Inanspruchnahme einer Gesellschaftsform besteht hauptsächlich im Aufwand und den zusätzlichen Kosten, aber es gehen auch weitere, jeweils unterschiedliche Verpflichtungen mit einer Gesellschaftsform einher. Eine steuerliche Beratung ist darum bei Wahl einer Gesellschaft in der Regel unerlässlich.

Fazit:
Die Wahl der richtigen Gesellschaftsform für Immobilieninvestitionen ist ein komplexes Thema, das sorgfältige Überlegungen erfordert. Durch die richtige Strukturierung können Sie nicht nur Ihre Steuerlast optimieren, sondern auch andere Vorteile wie eine begrenzte Haftung oder eine erleichterte Finanzierung nutzen.

1. Fazit: Steuern sparen, statt zahlen

Steuern zahlen muss ohnehin jeder. Jedoch sollten Vermieter in der Steuererklärung unbedingt die Werbungskosten sowie Aufwendungen geltend machen, um die Steuerlast zu senken. Das ist vor allem für kleinere, private Vermieter sinnvoll. Ein kompetenter Steuerberater sollte im Falle der Vermietung einer Immobilie in jedem Fall hinzugezogen werden.

1.1. FAQ: Steuern bei einer vermieteten Immobilie

1. Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
   Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung angegeben. Sie müssen den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermitteln und diesen Betrag versteuern.
2. Welche Werbungskosten kann ich absetzen?
   Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen u.a. Abschreibungen, Zinsen für Darlehen, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen und Verwaltungskosten.
3. Was versteht man unter Abschreibung bei Immobilien?
   Die Abschreibung, auch AfA (Absetzung für Abnutzung) genannt, ist ein steuerlicher Abzug, der den Wertverlust einer Immobilie über die Jahre berücksichtigt. Bei Anschaffung oder Herstellung können Sie jährlich einen bestimmten Prozentsatz des Gebäudewertes absetzen.
4. Kann ich Renovierungskosten absetzen?
   Ja, Renovierungskosten, die den Wert der Immobilie erhalten oder wiederherstellen, können als Werbungskosten abgesetzt werden. Allerdings müssen diese Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.
5. Wie werden Verkaufsgewinne besteuert?
   Verkaufsgewinne einer Immobilie, die innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft wird, unterliegen der Spekulationssteuer. Nach Ablauf dieser Frist sind die Gewinne steuerfrei.
6. Was ist die Spekulationsfrist?
   Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Das bedeutet, dass Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb dieser Frist versteuert werden müssen.
7. Kann ich die Grundsteuer absetzen?
   Ja, die gezahlte Grundsteuer kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Natürlich muss es berücksichtigt werden, wenn die Grundsteuer in den Nebenkosten an die Mieter umgelegt wird.
8. Wie wird ein möbliertes Vermieten besteuert?
   Bei möbliertem Vermieten können Sie neben den üblichen Werbungskosten auch einen Abschlag für die Möbel und Einrichtungsgegenstände geltend machen.
9. Was passiert steuerlich bei Leerstand?
   Bei Leerstand können Sie weiterhin Werbungskosten absetzen, solange Sie nachweisen können, dass Sie ernsthaft versucht haben, die Immobilie zu vermieten.
10. Wie werden Mieteinnahmen aus dem Ausland besteuert?
    Mieteinnahmen aus dem Ausland müssen in Deutschland versteuert werden. Es kann jedoch eine Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuern erfolgen, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
11. Kann ich die Maklerprovision absetzen?
    Ja, die Maklerprovision kann als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern sie im Zusammenhang mit der Vermietung steht.
12. Wie werden Zinseinnahmen aus Mietkautionen besteuert?
    Zinseinnahmen aus Mietkautionen müssen als Kapitaleinkünfte versteuert werden.
13. Kann ich Fahrtkosten zur Immobilie absetzen?
    Ja, Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit entstehen, können als Werbungskosten geltend gemacht werden.
14. Wie werden Einnahmen aus Untervermietung besteuert?
    Einnahmen aus Untervermietung werden ebenfalls als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteuert.
15. Kann ich den Verlustvortrag nutzen?
    Ja, wenn Sie in einem Jahr einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung haben, können Sie diesen Verlust mit anderen positiven Einkünften verrechnen oder vor- bzw. rücktragen.
16. Wie werden Ferienwohnungen besteuert?
    Ferienwohnungen werden besteuert, wenn sie vermietet werden. Hierbei gelten besondere Regelungen hinsichtlich der Werbungskosten und der Ermittlung der Einkünfte.
17. Kann ich die Umsatzsteuer zurückfordern?
    Bei der Vermietung von Wohnraum fällt in der Regel keine Umsatzsteuer an. Bei gewerblicher Vermietung oder besonderen Leistungen kann jedoch Umsatzsteuer anfallen, die ggf. zurückgefordert werden kann.
18. Wie werden Gewerbeeinheiten in gemischt genutzten Immobilien besteuert?
    Gewerbeeinheiten werden gesondert von den Wohneinheiten besteuert. Hierbei gelten andere steuerliche Regelungen und Abschreibungsmöglichkeiten.
19. Was ist bei der Vermietung an Angehörige zu beachten?
    Bei der Vermietung an Angehörige müssen Sie darauf achten, dass der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält und die Miete nicht zu niedrig angesetzt ist, um steuerliche Vorteile zu nutzen.
20. Wie werden Garagen und Stellplätze besteuert?
    Garagen und Stellplätze werden ähnlich wie Wohnimmobilien besteuert, wenn sie zusammen mit einer Wohnung vermietet werden. Werden sie separat vermietet, gelten sie als Gewerbeobjekte.
21. Was passiert steuerlich bei einem Mietausfall?
    Bei einem Mietausfall können Sie die Werbungskosten weiterhin absetzen. Der Mietausfall selbst wird nicht besteuert.
22. Wie werden Mieteinnahmen aus dem Ausland besteuert?
    Mieteinnahmen aus dem Ausland müssen in Deutschland versteuert werden, wenn Sie hier unbeschränkt steuerpflichtig sind. Es kann jedoch eine Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuern erfolgen.
23. Kann ich die Kosten für ein Homeoffice absetzen, wenn ich eine Immobilie vermiete?
    Wenn Sie ein Homeoffice für die Verwaltung Ihrer vermieteten Immobilie nutzen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Kosten steuerlich absetzen.

Bitte beachten Sie, dass diese Informationen allgemeiner Natur sind, die Angaben sind ohne Gewähr und können nicht den Rat eines Steuerberaters ersetzen.

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