Rechtliche Fallstricke beim Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie kann schwieriger sein, als Käufer eingangs vermuten würden. Bis die passende Immobilie gefunden ist, kann durchaus einige Zeit ins Land gehen. Kommt schließlich ein Haus oder eine Wohnung in die engere Wahl, sind ein paar rechtliche Fallstricke zu bedenken. Neben dem Kaufvertrag und der Finanzierung müssen auch Mängel und Übertragung der Immobilie genau kontrolliert werden.

1. 6 Tipps, die vor dem Kaufabschluss zu beherzigen sind

Auch wenn das Angebot auf dem hiesigen Markt verlockend erscheint, sollten Kaufinteressierte immer einige Tipps und Tricks beachten. Diese schützen vor bösen Überraschungen, die sich manchmal nach dem Kauf ergeben können.

1.1. Tipp 1: Unklare Eigentumsverhältnisse

Die Immobilie ist traumhaft schön und der Einzug soll so schnell wie möglich erfolgen? Es ist eine unglaubliche Erfahrung für Käufer, wenn sie auf ihre Traumimmobilie stoßen. Dennoch sollte kein Vertrag blindlings geschlossen werden. Sind sich Käufer und Verkäufer einigen, sollten Kaufinteressenten zunächst Kontakt zum zuständigen Katasteramt aufnehmen und einen Blick ins Grundbuch werfen. Dabei lassen sich Fragen beantworten wie:

• Ist der Verkäufer der Immobilieneigentümer?
• Bestehen Wegerechte für Nachbarn oder Dritte, die besagen, dass diese jederzeit das Grundstück betreten dürfen?
• Gilt ein Erbbaurecht, mit dem Dritte das Grundstück bebauen dürfen?
• Besteht für eine weitere Person ein Wohnrecht?
• Gibt es Baulasten oder ein Vorkaufsrecht für andere potenzielle Käufer?

Tatsächlich darf der Eigentümer jederzeit einen Grundbuchauszug anfordern und diesen den Kaufinteressenten vorlegen, um Unstimmigkeiten aus dem Weg zu räumen. Alternativ können Käufer auch eine Vollmacht des Hausbesitzers in Anspruch nehmen und selbst das Grundbuchamt besuchen. Bei Eintragungen, die kompliziert erscheinen, ist es besser, von der Immobilie Abstand zu halten, um sich nach dem Kauf nicht zu ärgern.

1.2. Tipp 2: Mängel am Bau

Nicht selten übersehen Kaufinteressenten Mängel am Haus. Das ist nicht unüblich, liegt nicht jeder Mangel offen, sondern ist versteckt. Zu den typischen Mängeln bei Immobilien zählen Schimmelbefall, Wasserschäden, Holzbockbefall oder Feuchtigkeit in Räumen. Diese Mängel sollten Verkäufer kategorisch ansprechen – allerdings könnten sich diese Mängel nachteilig auf den Kaufpreis auswirken, weshalb sie oftmals verschwiegen werden. Käufer, die vor dem Kauf nicht über Mängel in Kenntnis gesetzt wurden, haben gewisse Ansprüche und Rechte. Sie dürfen den Kauf wegen arglistiger Täuschung anfechten oder Reparaturen anfordern, um die Mängel beseitigen zu lassen. In schweren Fällen dürfen Kaufinteressenten sogar vom Kaufvertrag zurücktreten und können sogar Schadensersatz fordern. Es empfiehlt sich daher, bei Unsicherheiten einen Gutachter zu beauftragen. Dieser nimmt die Immobilie genau in Augenschein und kann Mängel genau aufzeigen.

1.3. Tipp 3: Energieausweis auf Richtigkeit überprüfen

Seit 2014 ist es für Verkäufer von Immobilien verpflichtend, einen Energieausweis auszustellen. Das gilt nicht nur für Neubauten, sondern auch für ältere Gebäude. Lediglich Immobilien, die kleiner als 50 m² ausfallen, sowie Baudenkmäler, Ferienhäuser, Stallungen oder Werkstattgebäude sind von der Energieausweispflicht ausgenommen. Wird also ein Haus oder eine Wohnung veräußert, legen Verkäufer den Interessenten ohne gesonderte Aufforderung alle Angaben des Hauses im energetischen Rahmen vor. Dabei bezieht sich der Energieausweis auf das gesamte Gebäude, auch wenn es um den Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung geht. Enthalten sein muss neben der Art des Energieausweises auch das Baujahr der Immobilie, Heizungsart, Energieeffizienzklasse sowie Energiebedarf in kWh je Quadratmeter. Zur Sicherheit überprüfen auch Notare mittlerweile, ob bei der Vorbereitung des Kaufvertrages ein Energieausweis vorliegt. Unterlässt der Verkäufer Informationen oder eine Übermittlung der Daten, drohen ihm empfindliche Strafen.

1.4. Tipp 4: Vertragsbedingungen genau überprüfen und Rat einholen

Jeder Immobilienkauf muss mit einem Vertrag besiegelt werden. Ein einfacher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer reicht leider nicht aus. Es ist nötig, diese Aufgabe von einem Notar übernehmen zu lassen. Dieser erhält alle nötigen Daten von den Parteien und kann im Anschluss einen Kaufvertrag aufsetzen, der zu einem bestimmten Termin und im Beisein aller Beteiligten verlesen wird. Der Vertrag beinhaltet dabei bestimmte Fakten wie die Namen der Parteien, Bestandteil des Verkaufs, Kaufpreis, Übergabetermin sowie Zahlungsmodalitäten. Die Erstellung eines professionellen Vertrags durch einen Notar bietet sowohl Verkäufer als auch Käufer eine gewisse Sicherheit. Der Vertrag enthält alle nötigen Vertragsklauseln, um sämtliche Interessen der Beteiligten zu wahren.

Videotipps dazu:

Länge: 16 Minuten

Weitere Tipps vom Notar:

Länge: 15 Minuten

1.5. Tipp 5: Fristen und Formalitäten einhalten

Der Kauf einer Immobilie unterliegt gewissen Fristen und Formalitäten. Neben dem Termin beim Notar gilt es Zahlungsfristen zu beachten. Die Kaufpreissumme bei gewerblichen Verkäufen ist in der Regel binnen zwei Wochen zu zahlen. Die Zahlungsfrist bei privaten Immobilienkäufen beträgt hingegen zwischen vier bis acht Wochen. Nach dem Notartermin kommt es zum Eigentumswechsel beim Grundbuchamt. Die Bearbeitungszeit kann einige Wochen dauern. Es ist daher wichtig, dass der Kaufpreis zeitnah beglichen wird, damit der gesamte Prozess schnell und unkompliziert verlaufen kann. Um die Finanzierung zu gewährleisten, sollten Käufer schon vor dem Notartermin eine Zusage der gewünschten Bank vorlegen können. Somit lässt sich sicherstellen, dass der Kaufpreis zum vereinbarten Termin auf das Notaranderkonto übertragen werden kann und der Verkäufer sein Geld erhält.

1.6. Tipp 6: Steuern nicht vergessen

Mit dem Kaufvertrag einer Immobilie fällt jedoch nicht nur die Kaufsumme für das Objekt an. Auch der Termin beim Notar und die Eintragung im Grundbuch sind mit gewissen Kosten verbunden, die sich nach der Höhe der Kaufsumme richten. Zusätzlich sollten Käufer an Grunderwerbssteuer, eventuelle Maklerprovision, Gutachterkosten, Modernisierungskosten sowie Versicherungen denken. Der Kauf einer Immobilie kann mit einigen Belastungen verbunden sein, die sich jedoch immer berechnen lassen. Wie hoch die jeweiligen Gebühren und Honorare ausfallen, richtet sich dabei meistens nach dem Aufwand und dem Immobilienpreis. Es ist daher sinnvoll, sich die Kosten vor dem Kauf nochmals vor Augen zu führen und abzuwägen, ob der Kostenberg zu bewältigen ist.

2. Worauf gilt es beim Immobilienkauf zu achten?

Der Kauf einer Immobilie ist für zahlreiche Menschen eine Investition fürs Leben. Gleichzeitig erfüllen sie sich mit einem Haus oder einer Wohnung einen langgehegten Traum. Die meisten Kaufinteressenten versuchen häufig ihr Glück allein, andere suchen die Hilfe und Unterstützung von Maklern. Diese können wertvolle Tipps mit auf den Weg geben und begleiten ihre Kunden von der Suche der richtigen Immobilie bis zum Kaufvertrag. Da sich dieses Unterfangen teilweise sehr schwierig darstellt, nutzen viele Makler einen Vertrag für Tippgeber von Immobilien. In der Tippgebervereinbarung sind Bestimmungen enthalten, die zwischen dem Tippgeber und dem Makler geschlossen werden. Das kann für Käufer jedoch von Vorteil sein, kann der Immobilienmakler wertvolle Hinweise zu neuen Angeboten unterbreiten.

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