Wohnimmobilie mieten oder kaufen – was ist derzeit die bessere Lösung?

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist angesichts des immer weiter in den Vordergrund tretenden Mangels an bezahlbarem Wohnraum sehr angespannt. Die Regierung hat 2023 ihr Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen weit verfehlt. Zudem drängen mit den Flüchtenden vornehmlich aus der Ukraine immer mehr Wohnungssuchende auf den Markt, sodass die meisten Experten davon ausgehen, dass die hohen Mieten weiter steigen werden.

Gleichzeitig verteuert sich der Zinssatz von Immobilienkrediten. In den letzten Monaten ist er auf etwa 3,5 Prozent gestiegen, liegt im historischen Durchschnitt aber immer noch auf einem mittleren Niveau. Bestandsimmobilien dagegen wurden im Vergleich zu 2022 zwar etwas günstiger, sind aber immer noch sehr teuer. Daher stellt sich für viele Verbraucher die Frage, ob es sich lohnt, in eine Immobilie zu investieren oder ob das aktuelle Mietverhältnis beibehalten werden soll.

1. Ist es derzeit sinnvoll, in Wohneigentum zu investieren?

Gerade bei den hohen Mieten und den moderaten Zinsen für einen Immobilienkredit sprechen viele Argumente dafür, sich eine Wohnimmobilie zuzulegen. Allerdings sind die Bauzinsen nicht der einzige Faktor, der darüber entscheidet, ob sich Wohneigentum lohnt oder nicht.

Vor allem sind es die hohen Anschaffungskosten, die den Erwerb einer Immobilie zu einem Abenteuer werden lassen. Die finanziellen Folgen eines Immobilienkaufs sind nicht immer überschaubar. Wer es genau wissen möchte, kann hier die Kosten für einen Kredit berechnen.

1.1. Teure Immobilien in den Großstädten

Besonders teuer sind Wohnimmobilien in Großstädten. In München, Hamburg, Stuttgart und Berlin haben sich die Preise für den Quadratmeter Wohnraum beim Kauf einer Immobilie in den letzten sieben Jahren nahezu verdoppelt.

Ob diese Preise in einem gerechtfertigten Verhältnis zum realen Marktwert liegen, sollte jeder potenzielle Käufer vorab genauestens prüfen. Denn ein überteuerter Preis gefährdet die Rentabilität der Immobilie.

1.2. Auch die Mieten steigen kontinuierlich an

Allerdings haben die Mieten eine ähnliche Entwicklung durchgemacht. In vielen Fällen sind die aktuellen Mieten sogar teurer als die Raten, die für eine Baufinanzierung anfallen, wodurch der Kauf einer Immobilie wieder attraktiver erscheint.

Dabei gilt es jedoch zu bedenken, dass der Kaufpreis nicht der einzige Kostenpunkt ist, der bei einem Immobilienkauf eine wichtige Rolle spielt. Rechnet man die Kaufnebenkosten ein und berücksichtigt das notwendige Eigenkapital, sieht die Rechnung schon ganz anders aus und das Pendel schwingt wieder Richtung Mietwohnung. Zudem müssen Eigentümer Rücklagen für Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen bilden.

1.3. Die “Kaufpreis-Miete-Regel”

Mit dieser Faustregel lässt sich auf Anhieb erkennen, ob eine Immobilie überteuert ist. Dabei wird der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete, die dem geltenden Mietspiegel der jeweiligen Region entnommen wird, geteilt. Beträgt das Ergebnis weniger als 20 Punkte, ist die Immobilie relativ günstig. Übersteigt der Wert 25 Punkte, ist von einer überteuerten Immobilie auszugehen.

Bevor die Entscheidung zu "Mieten oder kaufen?" getroffen wird, eine hohe Summe in eine Immobilie zu stecken, sollte man sich die Vor- und Nachteile beider Optionen vor Augen halten.

2. Vorzüge und Nachteile eines Immobilienkaufs über eine Baufinanzierung

Der Kauf einer Wohnimmobilie ist mit den folgenden Vorteilen verbunden:

• Immobilienkäufer bauen mit einer Immobilie langfristig ein Vermögen auf. Mit jeder Ratenzahlung erhöht sich der Anteil an der Immobilie und die eigenen finanziellen Ressourcen wachsen.
• Eigentümer profitieren von den langfristigen Wertsteigerungen.
• Wohneigentum gilt als ein solider Pfeiler der Altersvorsorge.
• Eine Wohnimmobilie kann an die Nachkommen weitergegeben werden.
• Eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus kann nach den eigenen Wünschen gestaltet werden.
• Es kommt weder zu Mieterhöhungen noch zu einer Kündigung.

Mit diesen Nachteilen muss beim Immobilienkauf gerechnet werden:

• Der Käufer verpflichtet sich über Jahrzehnte hinweg, die Raten pünktlich zu bedienen. Kommt es zu einem unvorhergesehenen finanziellen Engpass, wird die Immobilie im schlimmsten Fall versteigert und das Eigentum geht verloren.
• Die hohe Anfangsinvestition in Form der Baunebenkosten.
• Eigentümer müssen Sanierungen aus eigener Tasche bezahlen.
• Wertsteigerungen sind zwar wahrscheinlich, müssen aber nicht zwingend stattfinden. So können Änderungen in der Zusammensetzung der Nachbarschaft, Naturkatastrophen oder eine negative wirtschaftliche Entwicklung der Region dazu führen, dass eine Immobilie an Wert verliert.
• Sollte ein Verkauf vor Ablauf der Laufzeit einer Baufinanzierung stattfinden, berechnen die Kreditgeber üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Es besteht eine langfristige Bindung an das jeweilige Umfeld. Das bringt Probleme bei unsympathischen Nachbarn mit sich. Auch ein Umzug aus beruflichen Gründen wird komplizierter.

3. Vor- und Nachteile des Mietverhältnisses

Ein Mietverhältnis bringt die folgenden Vorteile mit sich:

• Es existieren keine Finanzierungsrisiken. Weder sind Kreditzinsen zu zahlen noch muss nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung beantragt werden.
• Es wird kein Eigenkapital benötigt, sodass die Liquidität erhalten bleibt. Die Geldmittel können anderweitig renditeträchtig investiert werden, um ein Vermögen aufzubauen.
• Die Anfangskosten bleiben überschaubar.
• Die Kosten für die Instandhaltung sind vom Vermieter zu tragen.
• Mieter sind im Falle eines Wohnungswechsels flexibler.

Nachteile, die mit einem Mietverhältnis verknüpft sind:

• Mietzahlungen wirken nicht kapitalbildend, was sich besonders negativ auswirkt, wenn später nur ein schmales Altersruhegeld zur Verfügung steht.
• Das Risiko einer unvorhergesehenen Kündigung.
• Mit regelmäßigen Mieterhöhungen ist zu rechnen.
• Der Wohnraum kann nicht durch bauliche Maßnahmen so optimiert werden, dass er den eigenen Vorstellungen entspricht.

3.1. Kaufnebenkosten und Eigenkapital – wichtige Faktoren beim Immobilienkauf

Während die Kosten eines Mietverhältnisses übersichtlich strukturiert sind, spielen beim Erwerb von Wohneigentum verschiedene Faktoren eine Rolle, deren Auswirkungen oft erst im Nachhinein sichtbar werden. Vor allem die Kaufnebenkosten und der Eigenkapitalanteil spielen dabei eine übergeordnete Rolle.

Was wird unter Kaufnebenkosten verstanden?

Oft begehen Immobilienkäufer den Fehler, sich beim Kauf einer Immobilie einzig auf den Kaufpreis zu konzentrieren. Dabei fallen zusätzlich Baunebenkosten an, die beim Kauf einer Bestandsimmobilie etwa 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einem Neubau können sich die Baunebenkosten auf bis zu 20 Prozent des Kaufpreises belaufen. Die folgenden Posten werden als Baunebenkosten geführt:

• Notar
• Grundsteuer
• Eintrag ins Grundbuch
• Planungs- und Genehmigungskosten
• Erschließungskosten
• Versicherungen
• Sanierungen vor dem Einzug

Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Bei der Festsetzung der Raten für eine Baufinanzierung spielt die Höhe des Eigenkapitalanteils eine entscheidende Rolle. Je höher dieser ausfällt, desto weniger Zinsen müssen bezahlt werden und die Kreditnehmer sind schneller schuldenfrei. Experten empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu bestreiten, weil dann bei der Finanzierung mehrere tausend Euro eingespart werden. Die folgenden Posten werden von den Kreditgebern als Eigenkapital akzeptiert:

• Bargeld
• Bausparvertrag
• Sparguthaben
• Aktienpaket
• Private Rentenversicherung
• Sachwerte
• Edelmetalle
• Lebensversicherung
• Immobilien
• Muskelhypothek (Eigenleistung am Bau)

Weitere Tipps zum Eigenkapital:

4. Fazit

Die Frage, ob Miete oder Kauf bei der Suche nach Wohnraum von Vorteil ist, lässt sich nicht allgemeingültig beantworten, da die persönliche Lebenssituation berücksichtigt werden muss.

Wer langfristig ein Vermögen aufbauen will, um fürs Alter vorzusorgen, der tendiert zum Kauf. Wer Flexibilität bevorzugt und sich nicht frühzeitig an einen langfristigen Kredit binden möchte, der ist mit einer Mietwohnung besser bedient. Von der wirtschaftlichen Seite her ist aufgrund der derzeit sehr hohen Mieten oftmals ein Kauf zu empfehlen, sofern genügend
Eigenkapital vorhanden ist, um den Zinssatz in erträglichem Rahmen zu halten.

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