Nebenkostenabrechnung verstehen und prüfen: Was ist in den Nebenkosten enthalten? Wie spare ich?

Wer kennt’s nicht – am Ende des Jahres flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus, und plötzlich wird die Miete zur gefühlten Luxusausgabe. Dabei steckt hinter den Zahlen oft mehr, als man auf den ersten Blick sieht. In diesem Artikel erfahren Sie nicht nur, welche Posten zulässig sind und wo häufig Fehler lauern, sondern auch, wie sich mit ein paar klugen Handgriffen ordentlich sparen lässt. Wer seine Rechte kennt und den Überblick behält, kann bei der „zweiten Miete“ bares Geld sparen – ganz ohne Verzicht.

Unter Nebenkosten werden alle finanziellen Belastungen verstanden, die zusätzlich zur eigentlichen Miete, der sogenannten Kaltmiete, entstehen. Die Höhe der Nebenkosten beträgt im deutschlandweiten Durchschnitt zwischen 2,50 und 3 Euro pro Quadratmeter. Weiterhin gilt: Zum Teil hat der Mieter die Nebenkosten selbst in der Hand.

Wir zeigen auf, ► was in den Nebenkoste bei der Miete enthalten sein darf, ► wie diese umgelegt werden, ► was pauschale Nebenkosten sind und ► wie man als Mieter ohne große Komforteinbußen Nebenkosten sparen kann.

Was umfassen Nebenkosten, die vom Mieter zu zahlen sind?

Nebenkosten – was darf rein? Welche Kostenarten auf der Betriebskostenabrechnung enthalten sein müssen, ist ebenfalls in der Betriebskostenverordnung geregelt und darf nicht vom Vermieter selbst festgelegt werden. Folgende Kosten können dabei abgerechnet werden:

1. Kosten für das Heizen der Räume, für die Warmwasseraufbereitung und für verbundene Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen
2. Grundsteuer
   Laufende öffentliche Abgaben für das Grundstück, auch "öffentliche Lasten des Grundstücks" genannt.
3. Wasserkosten
   Das Wassergeld, Kosten der Wasseruhr und andere Kosten der Zurverfügungstellung von Wasser 
4. Abwasserkosten
   Für die Nutzung der öffentlichen Kanalisation und Kosten der Entwässerung (Entwässerungsanlage für Regenwasser)
5. Abfallbeseitigung
   Die Kosten der Müllabfuhr
6. Sach- und Haftpflichtversicherung für die Immobilie
7. Kosten des Winterdienstes
8. Aufzugskosten
   Der Fahrstuhl braucht Betriebsstrom, Wartung, Überwachung, Reinigung und regelmäßige Überprüfung der Betriebssicherheit
9. Kosten der Straßenreinigung 
   Dies können auch Kosten der Stadt oder örtlichen Kommune sein, die dem Vermieter in Rechnung gestellt wurden.
10. Gebäudereinigung
    Kosten der Putzhilfe für die Gemeinschaftsräume (Keller, Flure, Treppenaufgänge), Ungezieferbekämpfung, aber nur die laufenden Kosten, z. B. für Insektenspray
11. Kosten der Gartenpflege
    Regelmäßige Kosten für die Instandhaltung des Gartens und eventueller gemeinschaftlicher Spielflächen, auch Erneuerung von Pflanzen
12. Stromkosten für die Beleuchtung des Hauses
13. Schornsteinreinigung
    Kehrgebühren und Immisionsmessung
14. Hauswart
    Lohnkosten für den Hausmeister bzw. den Dienstleister für die Hausmeistertätigkeiten.
15. Kosten für eine eventuelle gemeinschaftliche Wascheinrichtung
    Dies können Kosten einer Waschküche mit Gemeinschaftswaschmaschine und Trockner sein, z. B. für Strom, Wartung, Reinigung solcher Einrichtungen
16. Sonstige Nebenkosten, die regelmäßig entstehen und die im Mietvertrag festgelegt wurden: Dazu zählt zum Beispiel die Wartung einer Blitzschutzanlage, Wartung von Feuerlöschern, Kosten einer Videoüberwachung oder Reinigungsarbeiten an der Fassade. Sogar die Kosten für eine Sauna oder ein hauseigenes Schwimmbad sind umlagefähig, wenn das im Mietvertrag so festgehalten ist. Diese "sonstigen Nebenkosten" dürfen jedoch nicht pauschal angeführt, sondern müssen ebenfalls einzeln aufgelistet werden.

Rechner Nebenkosten Miete

Was ist die Nebenkostenabrechnung?

Mit Nebenkosten werden alle Kosten einer Wohnung zusammengefasst, die neben der Kaltmiete anfallen. Die deutsche Betriebskostenverordnung verpflichtet Vermieter hierzulande dazu:

Einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zu übermitteln.

Diese Abrechnung ist an bestimmte Formvorschriften gebunden und muss dabei die folgenden Angaben enthalten:

• Den genauen Zeitraum, auf den sich die Abrechnung bezieht.
• Die Zusammensetzung der Gesamtkosten aus den einzelnen Kostenarten.
• Die Kosten, die pro Kostenart für den einzelnen Mieter entstehen.
• Die Vorauszahlungen, die der Mieter bereits geleistet hat und die Restschuld, die sich daraus noch ergibt. In manchen Fällen ergibt sich bei der Abrechnung auch ein Guthaben. In diesem Fall wird das entsprechende Guthaben ausgewiesen und darauf aufmerksam gemacht, ob es einbehalten oder rücküberwiesen wird.
• Den Nebenkosten-Umlageschlüssel inklusive entsprechender Erläuterung. Die Art des Umlageschlüssels wird im Mietvertrag geregelt.

Wie werden Nebenkosten umgelegt? Der Umlageschlüssel

Es gibt die Möglichkeit, die Nebenkosten nach

• Wohnfläche,
• Verbrauch,
• Wohneinheit oder
• Personenzahl

abzurechnen.

Beispiel Umrechnung der Gebäudeversicherung mit dem Verteilerschlüssel "Wohneinheit": Wenn es im Haus zehn Wohneinheiten gibt und die Gebäudeversicherung 3.000 € pro Jahr kostet, muss jede Mietspartei ein Zehntel der Kosten, 300 € pro Jahr oder 25 € im Monat, bezahlen.

Die Verteilung der Nebenkosten erfolgt also entweder nach Wohnfläche, Verbrauch oder nach einem festgelegten Personenschlüssel. Die gewählte Methode ist im Mietvertrag festgelegt. Verbrauchsabhängige Abrechnungen – insbesondere bei Heizkosten – gelten als fairer, da sie das individuelle Nutzerverhalten berücksichtigen. Ein ungünstiger Verteilerschlüssel kann jedoch zu höheren Kosten führen, selbst bei niedrigem Verbrauch.

Ausnahme: Kosten für die Heizung und Warmwassererwärmung

Anders als die übrigen Betriebskosten dürfen Heizkosten nicht pauschal vom Vermieter abgerechnet werden. Diese müssen stattdessen zu mindestens 50 % und höchstens 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden, der Rest wird meist pauschal nach Wohneinheit oder (in der Regel) nach Anteil der Wohnfläche abgerechnet.

Nebenkostenabrechnung wann? Abrechnungsfrist und -zeitraum

Bei den meisten Mietverhältnissen werden die Nebenkosten pro Kalenderjahr vom 1. Januar eines Jahres bis zum 31. Dezember abgerechnet. Vermieter haben bis zu zwölf Monate Zeit für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Versäumt der Vermieter diese Frist, verliert er damit auch das Anrecht auf die Einforderung von eventuellen Nachzahlungen.

Das heißt aber nicht, dass die Mieter komplett von den Nebenkosten entbunden sind. Die Vorauszahlungen dürfen dennoch einbehalten werden. Sind diese allerdings höher als der tatsächliche Abrechnungsbetrag, können sie vom Mieter auch dann zurückverlangt werden, wenn die Nebenkostenerstellung vom Vermieter nicht rechtzeitig erstellt wurde.

Wann müssen Nebenkosten bezahlt werden?

Meist wird mit der Kaltmiete eine monatliche Pauschale für die umlagefähigen Nebenkosten vom Vermieter mit überwiesen. Deren Höhe sollte sich ungefähr an den zu erwartenden durchschnittlichen monatlichen Nebenkosten orientieren und wird im Mietvertrag festgelegt. 

Wenn der Vermieter dann die Nebenkostenabrechnung für das Jahr erstellt, stellt er diese Vorauszahlungen den tatsächlichen angefallenen Kosten gegenüber. Sollte zu wenig gezahlt worden sein, wird er die Nachzahlung verlangen und umgekehrt, wenn tatsächlich geringere Kosten als die Abschlagszahlung entstanden sind, das entsprechende Guthaben des Mieters zurück überweisen.

Anpassung der Abschlagszahlungen

Wenn die bisherigen Abschlagszahlungen im Vergleich zu den tatsächlich entstandenen Kosten deutlich zu niedrig ausgefallen sind, darf der Vermieter "in angemessenen Rahmen" die Höhe der vom Mieter zu zahlenden Abschlagszahlungen anpassen. Deren Höhe muss sich aber an der aktuellen Abrechnung orientieren.

Nebenkosten prüfen (lassen): die Widerspruchsfrist

Generell haben Mieter ein Jahr lang Zeit, nachdem sie diese erhalten haben, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einzulegen. Nach diesem Zeitraum gilt die Abrechnung vom Mieter als akzeptiert.

Wer Zweifel an der Korrektheit der Nebenkostenabrechnung hat kann diese von einem Anwalt für Mietrecht überprüfen lassen.

Recht auf Einsichtnahme in Belege

Mieter haben ein gesetzlich verankertes Recht auf Einsicht in die Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung. Vermieter müssen auf Nachfrage die entsprechenden Rechnungen und Verträge zugänglich machen – etwa zur Hausreinigung oder Müllentsorgung. Dies schafft Transparenz und ermöglicht die Kontrolle der abgerechneten Kosten.

Was sind pauschale Nebenkosten? Die Nebenkostenpauschale

Um den hohen Verwaltungsaufwand zu umgehen, können sich Mieter und Vermieter auch auf eine Nebenkostenpauschale einigen. Das ist ein monatlich gleichbleibender Betrag, der gemeinsam mit der Miete vom Vermieter eingehoben wird und auch ohne die Zusendung einer Nebenkostenabrechnung gültig ist.

Also entweder Pauschale oder Vorauszahlung der Nebenkosten.

Eine Pauschale muss allerdings ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Für neue Mieter empfiehlt es sich deshalb, den Vertrag auf eine entsprechende Passage abzusuchen, um nicht hinterher von dieser Regelung überrascht zu werden. Denn bei der Pauschale ist es nicht möglich, zu viel bezahlte Beträge zurückzufordern. Gleichzeitig ist es dem Vermieter aber auch nicht möglich, deshalb eine Nachzahlung einzufordern.

Welche Kosten dürfen in der Abrechnung nicht enthalten sein?

In manchen Fällen versuchen Vermieter, teils aus Unwissenheit, weitere Kosten in der Nebenkostenabrechnung unterzubringen. Doch wenn die folgenden Positionen in der Abrechnung enthalten sind, sollten Mieter auf alle Fälle Einspruch einlegen:

• Diverse Steuern wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer (nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, denn die darf eingehoben werden) oder die Einkommenssteuer
• Unterschiedliche Instandhaltungskosten beispielsweise für die Sanierung des Badezimmers oder dem Anstrich der Fassade und Reparaturkosten zum Beispiel für die Heizung oder Sanitäranlagen
• Zusätzliche Versicherungen wie eine Hausrats- oder eine Rechtsschutzversicherung
• Die Kosten für die Erstellung einer Satellitenanlage oder einer privaten Verteileranlage (die laufenden Gebühren dafür dürfen allerdings verrechnet werden)
• Kosten, die aufgrund von Leerstand entstehen (wenn einzelne Wohnungen längere Zeit nicht vermietet sind)
• Kosten für die Verwaltung (zum Beispiel der Aufwand für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung)
• Die Kosten für die Prüfung und Wartung der Hauselektrik und von Gasleitungen.
• Früher konnten die Kosten für die Gemeinschaftsantenne umgelegt werden, also die zugehörigen Betriebs- und Wartungskosten, Kosten für eine private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz (z. B. Gebühren an eine Telekom-, Kabel- oder Glasfaser-Gesellschaft, wenn der Mieter nicht direkt mit diesen einen Vertrag abgeschlossen hat). Allerdings wurde durch die Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) das sogenannte Nebenkostenprivileg abgeschafft. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die Kosten für den Kabelanschluss nicht mehr über die Nebenkosten abrechnen. Mieter müssen nun individuelle Verträge mit Anbietern abschließen. 

Es lohnt sich also, einen genauen Blick auf die Abrechnung der Nebenkosten zu werfen, weil damit bares Geld gespart werden kann. Die Kontrolle der Abrechnung ist allerdings nicht die einzige Möglichkeit, um die Nebenkosten etwas zu drücken.

Bei welchen Nebenkosten gibt es Einsparpotenziale für Mieter?

Vor allem Vermieter von kleineren Anlagen lassen oft mit sich reden, wenn es darum geht, mögliche Kosten einzusparen.

Aufgaben selbst übernehmen

Wenn sich beispielsweise Mieter dazu bereit erklären, Aufgaben zu übernehmen, die sonst von einem Hauswart oder einem dafür beauftragten Unternehmen erledigt werden, lassen sich sehr einfach Kosten einsparen.

Dazu gehört beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses oder das Wechseln von Glühbirnen in den Gängen der Anlage sowie die Pflege von Grünanlagen, die keinem bestimmten Mieter zugeordnet sind. Für diese einfachen Dienste werden oft hohe Beträge von professionellen Unternehmen in Rechnung gestellt, obwohl der Aufwand dafür nur minimal ist. Voraussetzung für die Übernahme ist allerdings, dass sich Mieter des Hauses freiwillig dazu bereit erklären und kein Mieter dadurch gezwungen wird, einzelne Leistungen zu übernehmen.

Kosten für die Müllabfuhr

Eine weitere Möglichkeit bieten die Kosten für die Müllabfuhr. Hier sollte eine Zeit lang beobachtet werden, ob die vorhandenen Tonnen vor der Abholung regelmäßig gut befüllt sind. Ist das nicht der Fall, kann an den Vermieter die Bitte gerichtet werden, die Anzahl der Tonnen zu reduzieren beziehungsweise auf eine kleinere Tonne umzustellen.

Die Gemeinschaftsanlage selbst „resetten“

Befindet sich im Haus eine Gemeinschaftsanlage für den Empfang unterschiedlicher TV-Sender, werden die Kosten dafür eventuell ebenfalls den Mietern in Rechnung gestellt. Dazu zählt auch die Wartung der Anlage.

In vielen Fällen können Ausfälle aber einfach durch einen Reset (Ein- und Ausschalten) behoben werden. Wird dafür ein Techniker beauftragt, entstehen unnötige Kosten für die Wegzeit. Übernimmt hingegen jemand im Haus den Versuch, die Anlage durch einen Reset wieder in Gang zu bringen, kann das ebenfalls über den gesamten Abrechnungszeitraum zu großen Einsparungen führen. 

Vermieter sind dem Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet

Welchen Anbieter ein Vermieter für die einzelnen Leistungen wählt, kann er grundsätzlich selbst entscheiden. Dennoch ist er dabei dem Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet. Steigen die Nebenkosten einer einzelnen Kostenart um über zehn Prozent im Vergleich zum letzten Abrechnungszeitraum, ist der Vermieter dazu verpflichtet, sich für die gestiegenen Kosten zu rechtfertigen. Das passiert meistens in Form eines Begleitbriefes, der der Abrechnung beigelegt wird.

Beträgt die Steigerung gar 20 Prozent oder mehr, müssen die Kosten dafür genau dargelegt werden. Generell ist ein Vermieter dazu verpflichtet, drei unterschiedliche Angebote einzuholen, bevor er sich für einen bestimmten Versorger entscheidet. Das verpflichtet ihn allerdings nicht dazu, das günstigste Angebot anzunehmen.

Nebenkosten von der Steuer absetzen

Viele Mieter wissen nicht, dass sie teilweise die Kosten der Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen können. Dazu zählen vor allem die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerrechnungen. Zu den klassischen Positionen gehören hier beispielsweise die Gartenpflege oder der Winterdienst beziehungsweise die Dachrinnenreinigung oder die Beseitigung von Graffitis an der Fassade.

Grundsätzlich werden 20 Prozent der Arbeitskosten von der Steuer abgezogen. Allerdings gibt es hier Deckelungen, die zu beachten sind. Genaue Auskünfte darüber sind beim Steuerberater erhältlich.

Heizung- und Warmwasser

Kosten für Heizung und Warmwasser machen oftmals einen Großteil der Nebenkosten aus. Darum wird die Hauptmiete auch häufig "Kaltmiete" genannt.

Die Erwärmungskosten werden zu einem Teil pauschal, jedoch zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig berechnet. Welcher Mieter wie viel verbraucht, wird dabei anhand von Wärmezählern ermittelt, die den einzelnen Wohnungen zugeordnet werden können. Richtiges Heizen kann also hier richtig viel Geld sparen.

Beitrag: Gasverbrauch senken

Gasverbrauch senken – 16 Tipps

Wie den Gasverbrauch senken? Mit diesen Tipps zum Miniverbrauch

Die Energiekosten für Gas können ganz schön teuer sein – so haben Verbraucher fast jedes Jahr mit höheren Zahlungen zu rechnen. Für eine satte Nachzahlung ist nur nicht der Verbrauch in einem Haushalt verantwortlich, sondern auch die Gasbetreiber selbst.

Durch die Energiewende in Deutschland haben immer mehr Gasbetreiber auf eine grüne Produktion von Gas gesetzt. Dies schont die Umwelt, bedeutet für Verbraucher aber oftmals höhere Beitragszahlungen.

Um die Rechnung für Gas möglichst gering zu halten, ist es deshalb am sinnvollsten, überall den Gasverbrauch zu senken, wo es geht. Aus diesem Grund haben wir für Sie neun praktische Tipps zusammengestellt, um bei der nächsten Gasrechnung viel Geld einzusparen.

Hier weiterlesen: Gasverbrauch senken – 16 Tipps

---

Sind in der Hausanlage noch alte Fenster installiert, geht dadurch bis zu 40 Prozent der Wärmeenergie verloren. In diesen Fällen lohnt es sich, mit dem Vermieter über eine eventuelle Renovierung zu sprechen.  

Rund ums Thema Miete(n)

Humorvolle Fakten zum Thema Nebenkosten

1. In Österreich heißen Nebenkosten „Betriebskostenakonto“. Klingt harmloser, ist aber oft genauso teuer.
2. Die Betriebskostenverordnung listet 17 klare Posten – viele Vermieter versuchen es trotzdem mit der 18. Idee.
3. Ein tropfender Wasserhahn kann über 8.000 Liter Wasser im Jahr kosten – das sind rund 40 Euro auf der Nebenkostenabrechnung.
4. In manchen Altbauten zahlt man für den Aufzug – obwohl man im Erdgeschoss wohnt und ihn nie benutzt. Willkommen im Mietrecht!
5. Hausmeisterleistungen zählen zu den häufigsten Streitpunkten in Nebenkostenabrechnungen – oft, weil niemand weiß, was der gute Mann macht.
6. Der „Allgemeinstrom“ umfasst oft auch die Weihnachtsbeleuchtung im Treppenhaus – romantisch, aber nicht kostenlos.
7. Wer regelmäßig lüftet und richtig heizt, kann bis zu 20 % Heizkosten sparen – oder wie der Volksmund sagt: „Zug spart Zaster.“

Weiterlesen

Immobilie kaufen – ist das sinnvoll?

Immobilie kaufen – ist das sinnvoll im Vergleich zur Miete?

Es ist schon merkwürdig: Eigentlich ist die eigene Immobilie oft teurer, als zur Miete zu wohnen. Trotzdem haben Hausbesitzer am Ende im Schnitt mehr Vermögen als zur Miete wohnende. Wie kommt das?

Ein Grund dafür liegt oftmals im „Zwangssparen“ und an der Wertsteigerung der Immobilie. Zwar geben Mieter deutlich weniger für Ihre Wohnkosten aus, sie legen das ersparte Geld aber nicht zurück, sondern konsumieren es. Der Eigenheimbesitzer, von der Bank gezwungen, legt Monat für Monat Geld in Form der Tilgungen zurück. So kann er von Preissteigerungen am Immobilienmarkt profitieren, konsumiert weniger und steht am Ende besser da.

Es erscheint also sinnvoll, einen Kredit für die eigene Immobilie aufzunehmen. Im Artikel zeigen wir: Das gilt nicht unter allen Umständen ...

Hier weiterlesen: Immobilie kaufen – ist das sinnvoll?

---

7 grundlegende Tipps zum Geld sparen

7 grundlegende Tipps zum Geld sparen

Die meisten von uns verfügen über ein fixes Einkommen. Ziel des Geld-Welten-Kurses ist es, aus diesem das Beste herauszuholen. Wie im Artikel „Wie viel Geld sparen? Sparziele festlegen“ erläutert, gehört zur finanziellen Gesundung das vorsorgliche Sparen für kommende Ausgaben sowie für das Alter. Doch wie soll ich das dafür notwendige Geld sparen?

Ausgehend von ihrem Einkommen bleibt da nur die Möglichkeit, die Ausgabenseite zu reduzieren. Lesen Sie hier, welche Potentiale bei Ihren Ausgaben schlummern – Geld, das Sie ohne Einbuße an Leistung zur freien Verfügung haben.

Hier weiterlesen: 7 grundlegende Tipps zum Geld sparen

---