Nebenkosten Miete

Nebenkosten bei der Miete: Was ist in den Nebenkosten enthalten? Wie spare ich?

Jedes Jahr sorgen viele Nebenkostenabrechnungen hierzulande für Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern von Wohnungen und Häusern. Nur in den seltensten Fällen stecken dahinter Betrugsabsichten. In den meisten Fällen wurde die Abrechnung vom Vermieter aufgrund mangelnder Kenntnisse falsch gestaltet oder vom Mieter einfach nicht verstanden. Genau deshalb ist es für beide Seiten wichtig zu wissen, welche Positionen tatsächlich in die Abrechnung der Nebenkosten gehören und wie dabei in den Folgejahren eventuell Einsparungen vorgenommen werden können.

Unter Nebenkosten werden alle finanziellen Belastungen verstanden, die zusätzlich zur eigentlichen Miete entstehen. Diese wird darum auch präziser "Kaltmiete" genannt und von großen Wohnungsvermittlern wie GCP als Basis für die Wohnungssuche verwendet (siehe Wohnungen bei GCP). Denn die Höhe der Nebenkosten hat der Mieter zumindest zum Teil selbst in der Hand.

Wir zeigen auf, was in den Nebenkoste bei der Miete enthalten sein darf und wie du als Mieter ohne große Komforteinbußen Nebenkosten sparen kannst.

Eine Frage vorab:

Wie empfinden Sie Ihre Nebenkosten?

 

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Punkt 1

Was ist die Nebenkostenabrechnung?

Mit Nebenkosten werden alle Kosten einer Wohnung zusammengefasst, die neben der Kaltmiete anfallen. Die deutsche Betriebskostenverordnung verpflichtet Vermieter hierzulande dazu, einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und ihren Mietern zu übermitteln.

Diese Abrechnung ist an bestimmte Formvorschriften gebunden und muss dabei die folgenden Angaben enthalten:

  • Den genauen Zeitraum, auf den sich die Abrechnung bezieht.
  • Die Zusammensetzung der Gesamtkosten aus den einzelnen Kostenarten.
  • Die Kosten, die pro Kostenart für den einzelnen Mieter entstehen.
  • Die Vorauszahlungen, die der Mieter bereits geleistet hat und die Restschuld, die sich daraus noch ergibt. In seltenen Fällen ergibt sich bei der Abrechnung auch ein Guthaben. In diesem Fall wird das entsprechende Guthaben ausgewiesen und darauf aufmerksam gemacht, ob es einbehalten oder rücküberwiesen wird.
  • Den Nebenkosten-Umlageschlüssel inklusive entsprechender Erläuterung. Die Art des Umlageschlüssels wird im Mietvertrag geregelt.

Wie werden Nebenkosten umgelegt? Der Umlageschlüssel

Es gibt die Möglichkeit, die Nebenkosten nach

  • Wohnfläche,
  • Verbrauch,
  • Wohneinheit oder
  • Personenzahl

abzurechnen. Ist im Mietvertrag keine entsprechende Regelung angeführt, werden die Nebenkosten nach der Wohnfläche abgerechnet.

Nebenkostenabrechung wann? Abrechnungsfrist und -zeitraum

Bei den meisten Mietverhältnissen werden die Nebenkosten pro Kalenderjahr abgerechnet. Vermieter haben bis zu zwölf Monate Zeit für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Versäumt der Vermieter diese Frist, verliert er damit auch das Anrecht auf die Einforderung von eventuellen Nachzahlungen.

Das heißt aber nicht, dass die Mieter komplett von den Nebenkosten entbunden sind. Die Vorauszahlungen dürfen dennoch einbehalten werden. Sind diese allerdings höher als der tatsächliche Abrechnungsbetrag, können sie vom Mieter auch dann zurückverlangt werden, wenn die Nebenkostenerstellung vom Vermieter nicht rechtzeitig erstellt wurde.

Wiederspruchsfrist

Generell haben Mieter ein Jahr lang Zeit, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einzulegen. Nach diesem Zeitraum gilt die Abrechnung vom Mieter als akzeptiert.

Fehler sind an der Tagesordnung

Ein genauer Blick lohnt sich jedenfalls. Denn die Nebenkostenabrechnung ist für die Vermieter kein Selbstläufer und Fehler sind an der Tagesordnung. Zu den häufigsten davon gehören beispielsweise, dass der Verteilerschlüssel fehlt oder falsch angewendet wurde, die einzelnen Positionen falsch berechnet wurden oder gar nicht angeführt wurden oder einfach ein falscher Abrechnungszeitraum angewendet wurde.

Wer als Mieter Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat, kann vom Vermieter fordern, sich die entsprechenden Originalbelege wie Verträge, Rechnungen oder Kontoauszüge zeigen zu lassen.

Punkt 2

Was sind pauschale Nebenkosten? Die Nebenkostenpauschale

Um den hohen Verwaltungsaufwand zu umgehen, können sich Mieter und Vermieter auch auf eine Nebenkostenpauschale einigen. Das ist ein monatlich gleichbleibender Betrag, der gemeinsam mit der Miete vom Vermieter eingehoben wird und auch ohne die Zusendung einer Nebenkostenabrechnung gültig ist.

Diese Pauschale muss allerdings ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Für neue Mieter empfiehlt es sich deshalb, den Vertrag auf eine entsprechende Passage abzusuchen, um nicht hinterher von dieser Regelung überrascht zu werden. Denn bei der Pauschale ist es nicht möglich, zu viel bezahlte Beträge zurückzufordern. Gleichzeitig ist es dem Vermieter aber auch nicht möglich, deshalb eine Nachzahlung einzufordern.

Punkt 3

Was umfassen Nebenkosten?

Nebenkosten – was darf rein? Welche Kostenarten auf der Betriebskostenabrechnung enthalten sein müssen, ist ebenfalls in der Betriebskostenverordnung geregelt und darf nicht vom Vermieter selbst festgelegt werden. Folgende Kosten können dabei abgerechnet werden:

  • Laufende öffentliche Abgaben für das Grundstück
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizungskosten
  • Warmwasser
  • Verbundene Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen
  • Aufzug
  • Straßenreinigung und Abfallbeseitigung
  • Hausreinigung
  • Garten
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Hauswart
  • Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz
  • Gemeinschaftliche Wascheinrichtung
  • Sonstiges: Dazu zählt zum Beispiel die Wartung einer Blitzschutzanlage oder Reinigungsarbeiten an der Fassade. Diese Kosten dürfen jedoch nicht pauschal angeführt, sondern müssen ebenfalls einzeln aufgelistet werden.

Welchen Anteil an der Gesamtmiete nehmen Ihre Nebenkosten ein?

Beispiel: Ihre Kaltmiete beträgt 1.000 €. Die Nebenkosten betragen 250 €. Dann wäre Ihr Nebenkostenanteil 25 %.

 

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Punkt 4

Welche Kosten dürfen in der Abrechnung nicht enthalten sein?

In manchen Fällen versuchen Vermieter, teils aus Unwissenheit, weitere Kosten in der Nebenkostenabrechnung unterzubringen. Doch wenn die folgenden Positionen in der Abrechnung enthalten sind, sollten Mieter diese auf alle Fälle beeinspruchen:

  • Diverse Steuern wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer (nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, denn die darf eingehoben werden) oder die Einkommenssteuer
  • Unterschiedliche Instandhaltungskosten beispielsweise für die Sanierung des Badezimmers oder dem Anstrich der Fassade und Reparaturkosten zum Beispiel für die Heizung oder Sanitäranlagen
  • Zusätzliche Versicherungen wie eine Hausrats- oder eine Rechtsschutzversicherung
  • Die Kosten für die Erstellung einer Satellitenanlage oder einer privaten Verteileranlage (die laufenden Gebühren dafür dürfen allerdings verrechnet werden)
  • Kosten, die aufgrund von Leerstand entstehen (wenn einzelne Wohnungen längere Zeit nicht vermietet sind)
  • Kosten für die Verwaltung (zum Beispiel der Aufwand für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung)
  • Die Kosten für die Prüfung und Wartung der Hauselektrik und von Gasleitungen.

Es lohnt sich also, einen genauen Blick auf die Abrechnung der Nebenkosten zu werfen, weil damit bares Geld gespart werden kann. Die Kontrolle der Abrechnung ist allerdings nicht die einzige Möglichkeit, um die Nebenkosten etwas zu drücken.

Punkt 5

Bei welchen Nebenkosten gibt es Einsparpotenziale für Mieter?

Vor allem Vermieter von kleineren Anlagen lassen oft mit sich reden, wenn es darum geht, mögliche Kosten einzusparen.

Aufgaben selbst übernehmen

Wenn sich beispielsweise Mieter dazu bereit erklären, Aufgaben zu übernehmen, die sonst von einem Hauswart oder einem dafür beauftragten Unternehmen erledigt werden, lassen sich sehr einfach Kosten einsparen.

Dazu gehört beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses oder das Wechseln von Glühbirnen in den Gängen der Anlage sowie die Pflege von Grünanlagen, die keinem bestimmten Mieter zugeordnet sind. Für diese einfachen Dienste werden oft hohe Beträge von professionellen Unternehmen in Rechnung gestellt, obwohl der Aufwand dafür nur minimal ist. Voraussetzung für die Übernahme ist allerdings, dass sich Mieter des Hauses freiwillig dazu bereit erklären und kein Mieter dadurch gezwungen wird, einzelne Leistungen zu übernehmen.

Kosten für die Müllabfuhr

Eine weitere Möglichkeit bieten die Kosten für die Müllabfuhr. Hier sollte eine Zeit lang beobachtet werden, ob die vorhandenen Tonnen vor der Abholung regelmäßig gut befüllt sind. Ist das nicht der Fall, kann an den Vermieter die Bitte gerichtet werden, die Anzahl der Tonnen zu reduzieren beziehungsweise auf eine kleinere Tonne umzustellen.

Die Gemeinschaftsanlage selbst „resetten“

Befindet sich im Haus eine Gemeinschaftsanlage für den Empfang unterschiedlicher TV-Sender, werden die Kosten dafür ebenfalls den Mietern in Rechnung gestellt. Dazu zählt auch die Wartung der Anlage.

In vielen Fällen können Ausfälle aber einfach durch einen Reset (Ein- und Ausschalten) behoben werden. Wird dafür ein Techniker beauftragt, entstehen unnötige Kosten für die Wegzeit. Übernimmt hingegen jemand im Haus den Versuch, die Anlage durch einen Reset wieder in Gang zu bringen, kann das ebenfalls über den gesamten Abrechnungszeitraum zu großen Einsparungen führen. 

Meist gilt: Das Vorgehen muss mit dem Vermieter abgestimmt werden.

Vermieter sind dem Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet

Welchen Anbieter ein Vermieter für die einzelnen Leistungen wählt, kann er grundsätzlich selbst entscheiden. Dennoch ist er dabei dem Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet. Steigen die Nebenkosten einer einzelnen Kostenart um über zehn Prozent im Vergleich zum letzten Abrechnungszeitraum, ist der Vermieter dazu verpflichtet, sich für die gestiegenen Kosten zu rechtfertigen. Das passiert meistens in Form eines Begleitbriefes, der der Abrechnung beigelegt wird.

Beträgt die Steigerung gar 20 Prozent oder mehr, müssen die Kosten dafür genau dargelegt werden. Generell ist ein Vermieter dazu verpflichtet, drei unterschiedliche Angebote einzuholen, bevor er sich für einen bestimmten Versorger entscheidet. Das verpflichtet ihn allerdings nicht dazu, das günstigste Angebot anzunehmen.

In vielen Fällen ist es hilfreich, selbst ein wenig zu recherchieren und entsprechende Angebote einzuholen. Wenn dem Vermieter die Arbeit abgenommen wird, ist er oftmals eher dazu bereit, den Vertragspartner zu wechseln.

Nebenkosten von der Steuer absetzen

Viele Mieter wissen nicht, dass sie teilweise die Kosten der Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen können. Dazu zählen vor allem die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerrechnungen. Zu den klassischen Positionen gehören hier beispielsweise die Gartenpflege oder der Winterdienst beziehungsweise die Dachrinnenreinigung oder die Beseitigung von Graffitis an der Fassade.

Grundsätzlich werden 20 Prozent der Arbeitskosten von der Steuer abgezogen. Allerdings gibt es hier Deckelungen, die zu beachten sind. Genaue Auskünfte darüber sind beim Steuerberater erhältlich.

Heizung- und Warmwasser

Kosten für Heizung und Warmwasser machen oftmals einen Großteil der Nebenkosten aus. Diese werden zu einem Teil pauschal, jedoch zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig berechnet. Welcher Mieter wieviel verbraucht, wird dabei anhand von Wärmezählern ermittelt, die den einzelnen Wohnungen zugeordnet werden können. Richtiges Heizen kann also hier richtig viel Geld sparen.

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Punkt 6

Rund ums Thema Miete(n)

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Wann lohnt Eigenheim? Worauf kommt es dabei an?

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Sinnvoll: Eigenheim finanzieren – nutzen Sie diese 5 Empfehlungen für eine gelungene Finanzierung

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Ein Grund dafür liegt im „Zwangssparen“. Zwar geben Mieter deutlich weniger für Ihre Wohnkosten aus, sie legen das ersparte Geld aber nicht zurück, sondern konsumieren es. Der Eigenheimbesitzer, von der Bank gezwungen, legt Monat für Monat Geld in Form der Tilgungen zurück. So steht er am Ende besser da.

Es erscheint also sinnvoll, einen Kredit für die eigene Immobilie aufzunehmen. Schauen wir, worauf sollten Sie beim Eigenheim finanzieren achten?

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Du suchst für dein Start-up ein Büro oder willst in eine andere Stadt expandieren? Diese Suche kann eine Herausforderung sein. Wir haben 5 Tipps gesammelt, die das Anmieten eines Büros vergünstigen können.

7 grundlegende Tipps zum Geld sparen

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Ausgehend von ihrem Einkommen bleibt da nur die Möglichkeit, die Ausgabenseite zu reduzieren. Lesen Sie hier, welche Potentiale bei Ihren Ausgaben schlummern – Geld, das Sie ohne Einbuße an Leistung zur freien Verfügung haben.

Der Beitrag ist eingeordnet unter:

Vom gelassenen Umgang mit Sparen, Geldanlage, Versicherung und Vorsorge

pfeil runter

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