Immobilie bauen oder Bestandsimmobilie kaufen – Wie treffen SIE die richtige Entscheidung?
Der Traum vom Eigenheim – für viele Menschen in Deutschland ein Lebenstraum. Doch bevor dieser in die Tat umgesetzt werden kann, steht gleich zu Beginn eine grundlegende Frage im Raum: Möchten Sie ein neues Haus bauen oder lieber eine bereits bestehende Immobilie erwerben?
Beide Wege haben ihren Reiz – und beide bringen ganz eigene Herausforderungen, Vorteile und Risiken mit sich. In diesem Beitrag werfen wir gemeinsam einen differenzierten Blick auf die beiden Optionen und zeigen Ihnen auf, welche Faktoren SIE bei Ihrer Entscheidung unbedingt im Blick behalten sollten.
Die Vor- und Nachteile vorab kurz gegenübergestellt
| Kriterium | Neubau | Bestandskauf |
|---|---|---|
| Planungsfreiheit | Hohe Planungsfreiheit, da Sie von Grund auf neu bauen und alles nach Ihren Wünschen gestalten können. | Eingeschränkte Planungsfreiheit, da Sie sich an die bestehende Bausubstanz halten müssen. Änderungen können teuer und kompliziert sein. |
| Energieeffizienz | In der Regel sehr energieeffizient, da Sie die neuesten Bauvorschriften und Technologien nutzen können. | Oft weniger energieeffizient. Sanierungen können notwendig sein, um den aktuellen Standards zu entsprechen. |
| Kosten | Höhere Kosten durch Grundstückskauf, Architekten, Baugenehmigungen und Baukosten. Es können zusätzliche Kosten für unvorhergesehene Probleme entstehen. | In der Regel deutlich günstiger in der Anschaffung. Größere Planungssicherheit bei den Gesamtkosten. Aber versteckte Mängel können zu unerwarteten Kosten führen. |
| Zeitaufwand | Bau kann lange dauern, besonders wenn es Verzögerungen gibt. | Schnellerer Einzug möglich, aber wenn Sanierungen notwendig sind, kann es auch hier zu Verzögerungen kommen. |
| Risiko | Baurisiken wie Verzögerungen, unerwartete Bodenprobleme oder Wetterbedingungen. | Risiko von unbekannten Mängeln, die erst nach dem Kauf entdeckt werden. |
| Standort | Freie Wahl des Standortes, aber abhängig von verfügbaren Grundstücken. Möglicherweise abgelegene oder weniger zentrale Lagen. |
Größere Auswahl an Lagen und Immobilientypen. Möglichkeit, in etablierten und zentralen Gebieten zu wohnen. |
| Individualität | Hohe Individualität, da Sie alles nach Ihren Wünschen gestalten können. Flexibilität bei der Raumaufteilung und Ausstattung. |
Eingeschränkt durch bestehende Bausubstanz. Änderungen können teuer und aufwendig sein. |
| Förderungen | Fördermöglichkeiten für energieeffizientes Bauen und erneuerbare Energien. | Förderungen für Sanierungen und Energieeffizienzmaßnahmen. |
| Zustand | Neuer Zustand ohne Mängel oder Renovierungsbedarf. Geringeres Risiko für versteckte Mängel. |
Möglicher Renovierungsbedarf. Risiko für versteckte Mängel oder Schäden. |
| Finanzierung | Höhere Anfangsinvestition erforderlich. Mögliche staatliche Förderungen für energieeffiziente Neubauten. |
In der Regel geringere Anfangsinvestition. Mögliche staatliche Förderungen für Sanierungen. |
| Außenanlage | Müssen zu hohen Kosten neu angelegt werden. Brauchen Zeit, bis alles gewachsen ist. |
Vorhandene Pflanzen und Bäume sind ggf. ausgewachsen. Die Umgebung ist auch bereits "fertig" gewachsen. |
Die emotionale Komponente: Ihr Traumheim
Bevor Sie sich für den Bau oder Kauf einer Immobilie entscheiden, sollten Sie sich über Ihre emotionalen Beweggründe im Klaren sein. Viele Menschen träumen von einem Eigenheim, das genau ihren Vorstellungen entspricht. Wenn Sie zu diesen Menschen gehören, könnte der Bau einer Immobilie die richtige Wahl sein. Hier können Sie Ihrer Kreativität freien Lauf lassen und jedes Detail nach Ihren Wünschen gestalten.
Neubau: Alles neu, alles nach Ihren Wünschen – aber nicht ohne Risiko
Normalerweise ist bauen bei vergleichbarer Größe, Lage und Ausstattung deutlich teurer als kaufen.
Ein eigenes Haus zu bauen bedeutet für viele: maximale Gestaltungsfreiheit. Sie entscheiden selbst über Grundriss, Materialien, Ausstattung, Technik, Energiestandard und vieles mehr. Wenn Sie großen Wert auf Individualität legen, ist das ein starkes Argument für den Neubau.
Die Vorteile eines Neubaus auf einen Blick:
- ✔ Volle Kontrolle über Architektur, Raumaufteilung und Ausstattung – vom Keller bis zum Dach.
- ✔ Aktuelle Energieeffizienzstandards lassen sich von Anfang an umsetzen (z. B. KfW-40 oder Passivhausstandard).
- ✔ Keine Altlasten: Sie ziehen als Erste ein – alles ist neu, sauber, technisch auf dem neuesten Stand.
- ✔ Geringeres Risiko für versteckte Mängel oder teure Reparaturen in den ersten Jahren.
- ✔ Einsparungen bei der Grunderwerbsteuer sind unter Umständen möglich, wenn Grundstück und Bauleistung getrennt abgerechnet werden.
- ✔ Das Wohnklima ist in Neubauten oftmals besser als in Altbauten.
- ✔ Sie genießen in den ersten Jahren die Sicherheit einer Gewährleistungsfrist, mit Reparaturen etc. ist erstmal nicht zu rechnen.
Ist ein Neubau umweltfreundlicher?
Einige Experten argumentieren, dass der Kauf eines bestehenden Hauses umweltfreundlicher sein kann als der Bau eines neuen Hauses. Der Grund dafür ist, dass der Bau eines neuen Hauses Ressourcen verbraucht und CO₂-Emissionen verursacht. Ein bereits bestehendes Haus hingegen hat bereits einen „ökologischen Fußabdruck“ hinterlassen, und durch den Kauf wird kein neuer erzeugt.
Aber Achtung – auch der Hausbau hat seine Schattenseiten:
- ✘ Hoher Organisationsaufwand: Grundstückssuche, Genehmigungen, Bauanträge, Handwerkerkoordination – all das kann sehr viel Zeit und Nerven kosten.
- ✘ Kostenexplosionen sind keine Seltenheit – vor allem durch unvorhergesehene Preissteigerungen bei Baumaterialien (seit 2021 sehr volatil), Bauverzögerungen oder Planungsfehler.
- ✘ Stress und Unsicherheiten: Gerade bei individuellen Bauprojekten kommt es oft zu zeitlichen Verzögerungen oder Problemen mit Baufirmen. Auch Insolvenzen von Bauträgern sind keine Seltenheit.
- ✘ Lange Wartezeit bis zum Einzug: Je nach Umfang kann es von der Planung bis zum Einzug leicht 18 bis 24 Monate oder länger dauern.
- ✘ Bis zum Einzug vergeht oftmals viel Zeit, vom ersten Informieren bis zum Einzug vergehen gerne mal zwei Jahre.
- ✘ Eventuell müssen Sie eine zeitlang Miete für die alte Immobilie zahlen und schon den Kredit für den Neubau bedienen.
- ✘ Der komplette Garten muss neu angelegt werden. Mutterboden, Bäume und Büsche pflanzen, Wege anlegen, Mauern und Zäune ... im Schnitt kommen nochmal 12 bis 18 Prozent von der Bausumme für die Erstgestaltung der Außenanlagen hinzu.
Unser Tipp
Ziehen Sie in Betracht, mit einem erfahrenen Architekten oder Generalunternehmer zu arbeiten, um Planungsfehler und Reibungsverluste zu vermeiden. Klare Verträge und eine Bauherrenrechtsschutzversicherung können Sie zusätzlich absichern.
Bauförderungen
Förderungen für Haus- und Wohnungsbau und Immobilienkauf
Wer ein Haus baut, kauft oder saniert, sollte Fördermöglichkeiten früh prüfen. Früh heißt: bevor Verträge unterschrieben, Handwerker beauftragt oder Bauvorhaben begonnen werden. Viele Förderprogramme müssen vor dem Start beantragt werden. Wer zu spät kommt, verliert unter Umständen mehrere Tausend Euro – nicht wegen schlechter Planung am Bau, sondern wegen schlechter Planung am Schreibtisch.
Die wichtigsten Förderstellen sind die KfW, das BAFA, Bundes- und Landesprogramme, kommunale Förderstellen sowie teilweise Kirchen oder Energieversorger. Förderungen können als zinsgünstige Kredite, Tilgungszuschüsse, direkte Zuschüsse oder steuerliche Entlastung ausgestaltet sein. Entscheidend ist immer der Einzelfall: Einkommen, Familienstand, energetischer Standard, Alter der Immobilie, Art der Maßnahme und Zeitpunkt der Antragstellung.
KfW: Kredite für Neubau, Kauf und Sanierung
Die KfW fördert private Bauherren, Käufer und Eigentümer vor allem über zinsgünstige Kredite. Besonders wichtig sind Programme für klimafreundlichen Neubau, energetische Sanierung und den Erwerb von Wohneigentum für Familien.
Nützliche Einstiegsseiten:
- KfW-Förderung für Neubau
- KfW-Förderung für Bestandsimmobilien
- KfW-Übersicht Förderprodukte für Bestandsimmobilien
- KfW-Förderung „Wohneigentum für Familien – Neubau“
- KfW-Förderung „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“
Günstige KfW-Kredite für Familien
Für Familien mit Kindern ist besonders das Programm „Wohneigentum für Familien – Neubau“ interessant. Es richtet sich an Familien und Alleinerziehende, die klimafreundlich bauen oder eine neu gebaute Immobilie erstmals erwerben.
Aktuell gelten unter anderem diese Eckpunkte:
- Im Haushalt lebt mindestens ein Kind unter 18 Jahren.
- Die Immobilie wird selbst bewohnt.
- Die Immobilie ist die einzige Wohnimmobilie in Deutschland.
- Das zu versteuernde Haushaltseinkommen beträgt maximal 90.000 Euro bei einem Kind, plus 10.000 Euro je weiterem Kind.
- Der Neubau muss mindestens die Anforderungen an ein klimafreundliches Wohngebäude erfüllen.
- Je nach Förderstufe und Kinderzahl sind unterschiedliche Kreditbeträge möglich.
Wichtig: Der Antrag läuft nicht direkt als Privatperson bei der KfW, sondern über eine Bank, Sparkasse, Genossenschaftsbank, Bausparkasse, Versicherung oder einen Finanzierungsvermittler. Die technischen Anforderungen müssen regelmäßig durch Energieeffizienz-Experten bestätigt werden.
KfW-Förderung für den Kauf einer Bestandsimmobilie
Beim Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ geht es nicht um beliebige Gebrauchtimmobilien. Gefördert wird der Kauf einer bestehenden Immobilie, die anschließend energetisch verbessert wird.
Besonders wichtig:
- Die Immobilie muss selbst genutzt werden.
- Im Haushalt lebt mindestens ein Kind unter 18 Jahren.
- Die Immobilie ist die einzige Wohnimmobilie in Deutschland.
- Das Haushaltseinkommen darf bei einem Kind maximal 90.000 Euro betragen, plus 10.000 Euro je weiterem Kind.
- Das Gebäude muss zunächst eine Energieeffizienzklasse F, G oder H haben.
- Innerhalb von 4,5 Jahren nach Förderzusage muss mindestens der Standard Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien erreicht werden.
Dieses Programm kann interessant sein, wenn eine ältere Immobilie günstig erscheint, aber energetisch schwach ist. Kritisch ist jedoch: Die Sanierungspflichten müssen finanziell und praktisch realistisch sein. Ein billiger Kaufpreis nützt wenig, wenn die anschließende Sanierung den Kostenplan sprengt.
BAFA: Zuschüsse für energetische Einzelmaßnahmen
Das BAFA ist vor allem bei energetischen Einzelmaßnahmen relevant. Dazu gehören unter anderem Maßnahmen an der Gebäudehülle, bestimmte Anlagentechnik, Heizungsoptimierung und Gebäudenetze. Für viele Maßnahmen ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten erforderlich.
Nützliche Links:
- BAFA: Bundesförderung für effiziente Gebäude
- BAFA: Förderprogramm im Überblick
- BAFA: Energieberatung für Wohngebäude
Gerade vor einer Sanierung lohnt sich eine geförderte Energieberatung. Sie kann helfen, Maßnahmen sinnvoll zu priorisieren: erst dämmen, dann Heizung erneuern – oder umgekehrt? Ohne Konzept wird energetische Sanierung schnell teuer und technisch widersprüchlich.
Gebäudeenergiegesetz und Energiewechsel
Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, setzt den rechtlichen Rahmen für energetische Anforderungen an Gebäude und Heizungen. Für Eigentümer ist weniger der Gesetzestext allein entscheidend, sondern die praktische Frage: Welche Pflichten entstehen beim Kauf, bei Sanierung oder Heizungstausch?
Eine gute Übersichtsseite des Bundes ist:
Dort finden sich auch Hinweise zu Förderungen für energetische Sanierung, Energieberatung und Photovoltaik.
Photovoltaik: Förderung und Einspeisevergütung
Für Photovoltaik-Anlagen gibt es je nach Vorhaben unterschiedliche Förder- und Vergütungswege. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Kreditförderung, Einspeisevergütung, steuerlichen Regeln und regionalen Zuschüssen.
Nützliche Links:
- Energiewechsel: Photovoltaik – Die Kraft der Sonne nutzen
- Energiewechsel: Solaranlagen und Einspeisevergütung
Photovoltaik sollte nicht nur als Förderthema betrachtet werden. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit im konkreten Haus: Dachfläche, Ausrichtung, Verschattung, Eigenverbrauch, Speicher, Strompreis, Einspeisevergütung und Investitionskosten.
Steuerbonus als Alternative zur Förderung
Wer ein selbstgenutztes, mindestens zehn Jahre altes Haus energetisch saniert, kann unter bestimmten Voraussetzungen alternativ zur öffentlichen Förderung einen Steuerbonus nach § 35c EStG nutzen. Dabei können 20 % der Aufwendungen, maximal 40.000 Euro pro Objekt, über drei Jahre verteilt direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden.
Wichtig: Dieser Steuerbonus ist eine Alternative, keine zusätzliche Förderung zur BEG. Doppelte Förderung derselben Maßnahme ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Nützliche Links:
- § 35c Einkommensteuergesetz
- Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung
- Energiewechsel: Steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierung
Dieser Weg kann besonders interessant sein, wenn Förderanträge zu aufwendig erscheinen oder eine Maßnahme steuerlich besser passt. Vor größeren Sanierungen sollte jedoch steuerlich geprüft werden, welche Variante günstiger ist.
Wohnungsbauprämie
Die Wohnungsbauprämie ist kleiner als viele KfW-Förderungen, kann aber als Baustein der Eigenkapitalbildung sinnvoll sein. Förderfähig sind unter anderem Beiträge zu Bausparverträgen, sofern die Einkommensgrenzen eingehalten werden und das Geld wohnwirtschaftlich verwendet wird.
Aktuell beträgt die Prämie 10 % auf förderfähige Aufwendungen. Maximal gefördert werden 700 Euro pro Jahr bei Alleinstehenden und 1.400 Euro bei Ehepaaren oder eingetragenen Lebenspartnern. Daraus ergeben sich maximal 70 Euro bzw. 140 Euro Prämie pro Jahr.
Nützliche Links:
Für die große Finanzierungssumme ist die Wohnungsbauprämie selten entscheidend. Aber als langfristiger Sparanreiz kann sie ihren Platz haben – vor allem bei jungen Menschen, die erst Eigenkapital aufbauen.
Kirchliche Bauförderung und Erbbaurecht
Weniger bekannt sind Förderangebote von Kirchen. Einige katholische Bistümer und evangelische Landeskirchen vergeben Grundstücke im Erbbaurecht oder unterstützen Familien über vergünstigte Konditionen. Das kann den Einstieg ins Wohneigentum erleichtern, weil das Grundstück nicht gekauft, sondern langfristig genutzt wird.
Der Vorteil: Die Anfangsinvestition kann niedriger sein. Der Nachteil: Es fallen regelmäßig Erbbauzinsen an, und die Vertragsbedingungen sollten sehr genau geprüft werden. Laufzeit, Anpassungsklauseln, Verkaufsmöglichkeiten und Heimfallregelungen sind keine Nebensachen, sondern entscheidend für den wirtschaftlichen Wert.
Nützliche Links:
Kirchliche Angebote sind regional sehr unterschiedlich. Deshalb lohnt sich die Nachfrage bei der jeweiligen Landeskirche, dem Bistum oder der Kommune.
Landes- und kommunale Förderprogramme
Neben Bundesprogrammen gibt es Förderungen der Bundesländer, Kommunen, Landesförderbanken und teilweise auch von Energieversorgern. Diese Programme sind oft weniger bekannt, können aber durchaus mehrere Tausend Euro wert sein.
Mögliche Förderungen betreffen zum Beispiel:
- Familien mit Kindern
- Erwerb alter Immobilien im Ortskern
- energetische Sanierung
- Barrierefreiheit
- Photovoltaik und Speicher
- Dach- und Fassadenbegrünung
- Regenwassernutzung
- klimafreundliche Heiztechnik
Nützliche Links:
Praktisch ist außerdem der direkte Weg: beim zuständigen Rathaus, Bauamt oder Klimaschutzmanagement nachfragen. Viele kommunale Programme sind klein, regional begrenzt und nicht immer prominent beworben.
Bestandsimmobilie: Schneller einziehen, aber mit Überraschungen rechnen
Der Kauf einer bestehenden Immobilie ist oft die pragmatischere Lösung – gerade dann, wenn es zügig gehen soll oder Sie sich in einer bestimmten Lage niederlassen möchten. Vor allem in Ballungsräumen kann der Neubau schlichtweg an fehlendem Bauland scheitern.
Ihre Vorteile beim Kauf einer Bestandsimmobilie:
- ✔ Schneller verfügbar: Nach Kaufabwicklung und Schlüsselübergabe können Sie oft innerhalb weniger Wochen einziehen.
- ✔ Preislich attraktiver – zumindest auf den ersten Blick: Der Kaufpreis liegt häufig unter dem eines vergleichbaren Neubaus.
- ✔ Gewachsener Charme: Ältere Häuser haben oft eine besondere Atmosphäre – mit alten Holzböden, Stuckdecken, gewachsenen Gärten und individueller Architektur.
- ✔ Keine Bauzeit, kein Baustress: Sie müssen sich nicht mit Handwerksbetrieben, Behörden oder Baulärm herumschlagen.
- ✔ Der Neubau wird zwar heutzutage in 3-D geplant, aber bei einem Bestandsbau können Sie jeden Raum betreten und spüren, wie das Haus auf Sie wirkt.
- ✔ Sie können sofort einziehen.
- ✔ Sie sind in der Auswahl der Lage der Immobilie freier.
- ✔ Der Bewuchs in einem älteren Baugebiet ist weiter.
- ✔ Der eigene Garten ist fertig entwickelt.
- ✔ Bestandsimmobilien sind in City-Lagen zu haben, Neubauten fast nie.
- ✔ Ist die Bestandsimmobilie frisch renoviert, fällt noch weniger Arbeit bis zum Einzug an.
Doch es gibt auch erhebliche Nachteile – vor allem in Bezug auf den Zustand und die Modernisierung:
- ✘ Begrenzter Gestaltungsspielraum: Tragende Wände, niedrige Decken oder veraltete Grundrisse setzen Ihnen Grenzen.
- ✘ Hoher Sanierungsbedarf: Alte Heizungen, undichte Fenster, schlechte Dämmung – energetisch sind viele Altbauten ein Alptraum. Eine energetische Sanierung kann zehntausende Euro verschlingen.
- ✘ Gefahr versteckter Mängel: Feuchtigkeit, Asbest, Holzschädlinge, Schimmel – ohne einen professionellen Gutachter übersehen Sie leicht teure Probleme.
- ✘ Eingeschränkte Fördermöglichkeiten: Für energetische Sanierungen gibt es zwar ebenfalls Förderprogramme – diese sind jedoch oft komplexer und anstrengender in der Beantragung als bei Neubauten.
- ✘ Sie konkurrieren mit anderen Hauskäufern und gehen unter Umständen öfters mal leer aus.
Unser Rat
Lassen Sie sich vor dem Kauf unbedingt von einem Bausachverständigen oder Architekten begleiten, der das Haus objektiv begutachtet – vor allem, wenn umfangreiche Modernisierungen geplant sind.
Checkliste zum Kauf von Wohnung oder Haus
Gehen Sie zu zweit zur Immobilienbesichtigung und tauschen Sie danach Ihre Eindrücke aus. Nehmen Sie auch die folgende Checkliste zur Besichtigung der künftigen Wohnstätte und den Gesprächen mit dem bisherigen Eigentümer mit.
Grunddaten vom Haus / der Wohnung
- Baujahr des Gebäudes
- Letzte Renovierung
- Quadratmeteranzahl Wohnfläche
- Gesamte Nutzfläche
- Raumanzahl
- Größe vom Grundstück
- Eigentumsgrundstück oder Erbpacht?
- Prüfen Sie den Grundriss
- Prüfen Sie die Flächenangaben
- Prüfen Sie den Auszug vom Grundbuch
- Fragen Sie nach der ehemaligen Baubeschreibung, darin finden sich Angaben zu den verwendeten Baustoffen, Ausstattungsdetails usw.
- Prüfen Sie den Energieausweis
- Fragen Sie nach den monatlichen Kosten des Hauses / der Wohnung (Energiekosten für Strom, Gas oder Öl, Erbpachtzins ...)
- Ab welchem Termin könnten Sie einziehen?
Fragen an die Kommune
- Sind Sanierungsmaßnahmen an der Straße vor dem Gebäude geplant? Kommen Kosten auf Sie zu?
- Wird demnächst in der Nähe gebaut?
- Gibt es Auflagen für die ins Auge gefasste Immobilie (Denkmalschutz, Milieuschutz, Überwegungsrechte ...)?
Geschichte der Immobilie
- Gibt es Baulasten?
- Ist eine Teilungserklärung ausgestellt?
- Wann fand die letzte grundlegende Renovierung statt? Was wurde dabei alles gemacht?
- Sind gesundheitliche Bedenken bezüglich der Baustoffe im Haus bekannt? (Auskunft: jetziger Besitzer)
- Wie viele Eigentümer der Immobilie gab es bisher? (Besitzer)
- Eigentumswohnung: Protokoll letzte Eigentümerversammlung
- Eigentumswohnung: Welche Leistungen erbringt die Hausverwaltung?
Umfeld
- Lebensmittel, Kleidung, Cafés in der Nähe?
- Kindergarten, Krippe, Grundschule?
- Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- Sportstätten, Spaßbad, Lichtspielhaus, Vereine ...
- Kann man etwas zu den Nachbarn sagen? Liegen diese mit einem auf einer Welle?
Prüfung der Immobilie
Wichtige Bereiche
- Zustand des Daches (Pfannen, Dämmung, Balken – Schädlingsbefall, Dachrinnen)
- Heizungsprüfung (Bauart, Verbrauch, Alter)
- Wie wird Warmwasser erwärmt (Art der Erwärmung, Speicher, Solar unterstützt?, Leitung zur Spülmaschine oder Waschmaschine?)
- Heizkörperart (Alter, drehen die Heizkörperventile leichtgängig?, Flachheizkörper? Badheizkörper? Fußbodenheizung?)
- Fassade von außen(Zustand, Aufbau, Risse im Mauerwerk)
- Dämmung der Immobilie (Qualität, Art, Alter)
- Fußböden (Material, Qualität, Mängel)
- Aufteilung der Räume (Durchgangszimmer, Flure, Abstellkammer, Kleinsträume ...)
- Stauflächen und -raum
- Helligkeit der Räume prüfen
-
Höhe der Decken
- Art und Zustand des Wandbelages (Tapeten, Farben, Fliesen ...)
- Fensterart und -zustand (Verglasung, Alter, Einbruchschutz, Rahmenart und -zustand, Funktionieren die Rollläden?)
- Innen- und Aussentreppen (Alter, Zustand, Geräusche beim Benutzen)
Die Sinne gebrauchen
- Wie riecht es in der Immobilie? (moderig: Schimmelgefahr)
- Wie fühlen sich die Außenwände an (besonders kalt – hohe Heizkosten)?
- Ist irgendwo Luftzug zu spüren?
- Wie leise ist es in den einzelnen Räumen (Lärm von draußen? Straßenlärm? Sind Geräusche von nebenan zu hören?)
Immobilienausstattung
- Brandschutzausstattung (Rauchwarner, Feuerlöscher, Rettungswege, sonstige Auflagen)
- Stand der Barrierefreiheit (Bäder, Treppen, Hauseingang)
- Zustand des Stromnetzes (Alter, technischer Stand, leuchten alle Lampen?)
- Sicherungskasten (Überspannungsschutz? Alles korrekt abgesichert?)
- Steckdosenverteilung in den Räumen; genug vorhanden?
- Zustand der Leitungen für das Wasser (Alter, Zustand, Material: aus Kupfer? Ist der Druck des Wassers hoch genug?)
- Wie sieht es mit der sonstigen Technik im Haus aus? (Lüftungsanlage, Alarmanlage, elektrische Rollos ... wie alt sind diese Einbauten? Wie gut funktionieren sie noch?)
- Wo wird die Waschmaschine angeschlossen?
- Sind Waschmaschine und Trockner separat abgesichert?
- Alter und Zustand sonstiger besonderer Ausstattung (Kaminofen, Aufzug, Treppenlift, Sonnensegel, Markise, Sauna, Werkstatt, Smarthome-Technik ...)
Wichtige Räume
- Unter dem Dach (Deckenhöhe, Dämmung, Nutzbarkeit, Zugang)
- Badezimmer (Zustand, Design, Lüftungsmöglichkeit)
- Küche (Mobiliarzustand, Arbeitsplattenzustand, Arbeitshöhe, Alter der Elektrogeräte)
- Keller (Dichtigkeit, Wandfeuchte, Feuchtigkeit der Luft, Deckenhöhe, Zugang, Dämmung, Heizungsversorgung)
Außerhalb der Immobilie
- Vorhandensein und Zustand von Garage/Carport, Terrasse, Balkons, Regenwassertank, Gartenhäuschen, Pool, Bepflanzung
- Art und Zustand der Wege im Aussenbereich
- Möglichkeiten zu Parken (Anzahl)
Muss irgendetwas dringend renoviert werden?
Alle Punkte in der Checkliste schriftlich festhalten.
Kaufnebenkosten
Notarkosten
- Gesetzlich vorgeschrieben für Kaufvertrag, Grundbucheintragung oder eine Eintragung der Grundschuld;
- Faustregel: Für den Notar werden ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises zusätzlich fällig.
Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis
| Dienstleistung vom Notar | Gebühren |
| Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) | 1.070 Euro |
| Betreuungskosten (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) | 260 Euro |
| Kaufvollzug (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Gesamtkosten |
1.865 Euro |
| Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr; | |
Grunderwerbsteuer
- Faustregel: Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!
Grundbuchkosten
- Faustregel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5% des Kaufpreises fällig!
Maklercourtage (falls involviert)
- Faustregel: Maklercourtage liegt zwischen 5,95 und 7,14% des Kaufpreises.
Modernisierung (je nach Einzelfall)
Umzugskosten (je nach Einzelfall)
Weitere Erläuterungen und Beispiele zu allen Kostenpunkten im Artikel "Welche Kaufnebenkosten gibt es?".
Die Finanzierung: Gleiche Basis, andere Fallstricke
Bevor wir uns den konkreten Vor- und Nachteilen widmen, ist ein Blick auf das Thema Immobilienfinanzierung unerlässlich. Ganz gleich, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen möchten: Ohne eine solide Finanzierung wird es in der Regel nicht funktionieren. Eigenkapital ist dabei das A und O – idealerweise bringen Sie mindestens 20 bis 30 Prozent der gesamten Investitionssumme aus eigenen Mitteln ein.
| Eigenkapitalrechner | ||
| Dieser Rechner ermittelt, wie viel Sie an Eigenkapital ansparen müssen, um auf den gewünschten Eigenkapitalanteil zu kommen. |
Der restliche Betrag wird üblicherweise durch eine Kombination aus Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen oder ggf. Fördermitteln gedeckt. Wichtig: Die Konditionen können stark variieren – nehmen Sie sich also ausreichend Zeit, um verschiedene Angebote zu vergleichen. Ein Beratungsgespräch bei Ihrer Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater kann hier wertvolle Orientierung geben.
Zudem gilt: Energieeffiziente Neubauten können oft von staatlichen Förderungen profitieren, beispielsweise durch die KfW oder das BAFA. Prüfen Sie, ob sich Ihre Investition durch solche Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite zusätzlich rechnen lässt.
Der folgende Rechner hilft bei der Entscheidung:
| Hypothekenkreditrechner |
Die eigenen vier Wände – für viele ist das mehr als nur ein Traum. Es ist ein Lebensziel, ein Symbol für Sicherheit, Freiheit und Ankommen. Doch bevor der erste Ziegel sitzt, muss eine solide Finanzbasis stehen – und die beginnt mit dem Eigenkapital. Gerade in Zeiten steigender Baukosten und strengerer Kreditvergaben ist es wichtiger denn je, klug und vorausschauend zu sparen. Dieser Artikel nimmt Sie an die Hand, zeigt konkrete Wege auf und hilft dabei, Schritt für Schritt dem Ziel vom Eigenheim näherzukommen – auch ohne Lottogewinn oder Erbschaft. So bilden Sie Eigenkapital für Haus- und Wohnungskauf ► Gründe für Eigenkapital ► Eigenkapitalrechner ► Förderung vom Staat ► Diese Sparweisen haben sich bewährt ► von Bausparvertrag ► bis MuskelhypothekBeitrag: Eigenkapital ansparen
Tipps zum Eigenkapital ansparen: 11 Möglichkeiten können empfohlen werden
Bauen oder kaufen – was passt besser zu IHNEN?
Die Antwort hängt letztlich von Ihren persönlichen Prioritäten, Ihrem Budget, Ihrem Zeitrahmen und Ihrer Risikobereitschaft ab. Während ein Neubau Ihnen maximale Kontrolle bietet, verlangt er auch viel Geduld und eine hohe Belastbarkeit. Der Kauf einer Bestandsimmobilie kann der schnellere Weg ins Eigenheim sein, birgt aber oft unkalkulierbare Sanierungskosten.
Hier einige Fragen, die Ihnen bei der Entscheidungsfindung helfen können:
- Ist mir Individualität und Mitgestaltung besonders wichtig?
- Wie flexibel bin ich in Bezug auf Lage, Ausstattung und Bauzeit?
- Habe ich das nötige Know-how oder Unterstützung, um einen Neubau zu managen?
- Traue ich mir zu, eine ältere Immobilie selbst zu renovieren oder professionell sanieren zu lassen?
- Wie hoch ist mein Budget – und welche finanziellen Reserven habe ich für Unvorhergesehenes?
Fazit: Nehmen Sie sich die Zeit, alle Aspekte in Ruhe abzuwägen. Holen Sie sich Beratung von Fachleuten – Architekten, Baufinanzierern, Gutachtern – und erstellen Sie eine ehrliche Bedarfsanalyse. Denn ob Neubau oder Bestand: Es geht um eine der wichtigsten Investitionen Ihres Lebens.
Ergänzung oder Frage von Ihnen?
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Wenn es um die Altersvorsorge geht, scheiden sich oft die Geister: Soll man sein hart verdientes Geld in eine Immobilie stecken oder doch lieber auf andere Strategien setzen? Immobilien haben etwas Verlässliches – sie stehen buchstäblich wie ein Fels in der Brandung –, aber auch ihre Schattenseiten.
Generell gilt: Die Geldanlage in Immobilien ist ein kluger Baustein im Gesamtportfolio der Vermögensanlage und damit auch der Altersvorsorge. Doch sollte ich wirklich ein Haus kaufen und dann vermieten, um später eine zweite "Betonrente" zu erhalten? Stimmt es, dass ich bei einer selbstgenutzten und abgezahlten Immobilie praktisch mietfrei wohne? Ganz so einfach ist es nicht, am Ende überwiegt aber ein Argument, welches auf eine entscheidende menschliche Schwäche abzielt.
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Sinnvoller Baustein einer weise zusammengestellten Geldanlage ist auch heute noch die Immobilie. Das Betongold darf gerne auch als Naturprodukt in Form von Bauland, Ackerland oder Wald ausgestaltet sein. Aber wie bei jeder Geldanlage lauern Risiken, und ein geeignetes Objekt zu finden, ist gar nicht so einfach.
Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, inwiefern eine Immobilie eine gute Geldanlage ist, worauf Sie bei der Wahl der Immobilie achten sollten, sprechen über Vor- und Nachteile und zeigen Ihnen, wie Sie auch mit wenig Geld in den Immobilienmarkt investieren können.
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Immobilieninvestitionen für private Anleger bieten in Deutschland uns international eine Vielzahl von Chancen, um Vermögen aufzubauen und finanzielle Sicherheit zu erlangen. Immobilien gelten seit jeher als stabile und wertbeständige Anlageform, die sowohl langfristige Wertsteigerungen als auch regelmäßige Mieteinnahmen ermöglichen kann. In Zeiten von niedrigen Zinsen und volatilen Aktienmärkten suchen viele Anleger nach alternativen Investitionsmöglichkeiten, um ihr Portfolio zu diversifizieren und Risiken zu minimieren.
Nicht immer und nicht für jeden ist die jeweilige Investitionsart geeignet. Wir beleuchten 12 Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren und nennen die jeweiligen Vor- und Nachteile.
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