Haus im Einkaufswagen

Neue Immobilie bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen: Was sind die jeweiligen Vor- und Nachteile?

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, steht bereits bei der Planung des Eigenheims vor einer überaus wichtigen und grundlegenden Entscheidung: Möchte ich das neue Haus bauen oder doch lieber eine Bestandsimmobilie kaufen? Verständlicherweise fällt diese Wahl in der Regel nicht gerade leicht, da es für beide Varianten viele gute Argumente gibt.

► Was sind denn eigentlich die jeweiligen Vor- und Nachteile, die mit dem Bau beziehungsweise dem Kauf einer Immobilie verbunden sind? ► Welche Faktoren sollten die Interessenten bei ihrer Entscheidung auf jeden Fall bedenken? ► Und gibt es gegebenenfalls sogar Unterschiede in Bezug auf die jeweilige Finanzierung?

Bauen oder kaufen – eine Frage, die sich vermutlich jeder Interessent stellt, der den Entschluss gefasst hat, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die Antwort darauf zu finden kann allerdings kompliziert und langwierig sein, nicht zuletzt da zahlreiche Faktoren bedacht und die verschiedenen Vor- und Nachteile in Ruhe miteinander vergleichen werden wollen und müssen. Darüber hinaus spielen aber natürlich auch die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel eine zum Teil entscheidende Rolle, da vermutlich nur die wenigsten Menschen über das nötige Barvermögen verfügen und gleich mehrere hunderttausend Euro auf dem Sparkonto haben. Und da man sich in der Regel auch nur einmal im Leben eine derart hohe Investition leisten kann, sollte diese auch dementsprechend gut bedacht werden.

Punkt 1 

1. Welche Unterschiede gibt es in Bezug auf die Finanzierung?

Bevor wir etwas genauer auf die jeweiligen Vor- und Nachteile eingehen, die mit dem Kauf respektive dem Bau eines Hauses verbunden sind, stellt sich vorab die grundlegende Frage der Immobilienfinanzierung. Hierbei kommt es zwar vor allen Dingen auf die Vorstellungen und individuellen Wünsche des jeweiligen Bauherren beziehungsweise Käufers an, jedoch lässt sich im Großen und Ganzen sagen, dass die Finanzierung in beiden Fällen relativ gleich abläuft. Denn egal ob man die Immobilie kaufen oder neu bauen möchte, ohne das nötige Eigenkapital läuft in der Regel gar nichts.

Dementsprechend sollte mindestens ein Drittel des Kauf- respektive Baupreises durch die eigenen finanziellen Mittel abgedeckt werden:

Eigenkapitalrechner
Dieser Rechner ermittelt, wie viel Sie an Eigenkapital ansparen müssen, um auf den gewünschten Eigenkapitalanteil zu kommen.
Gesamtpreis der Immobilie in Euro*
Gewünschte Eigenkapitalquote in Prozent* %
 
* = notwendig zur Berechnung

Der Restbetrag sollte sich aus einem Bauspardarlehen und/oder einem Annuitätendarlehen zusammensetzen. Mit welchen Zins- und Tilgungskosten man hierbei rechnen muss, hängt allerdings sehr stark von den individuellen Gegebenheiten ab. Daher sollte man sich auch unter allen Umständen ausreichend Zeit nehmen, um die Finanzierungsangebote der verschiedenen Banken ganz in Ruhe miteinander vergleichen zu können. Der folgende Rechner hilft dabei:

Hypothekenkreditrechner
Diese Summe nehmen Sie auf und erhalten Sie ausgezahlt.
Kreditbetrag*
Jährlicher Effektivzins* %
Anfängliche Tilgung* % pro Jahr
Laufzeit* Jahre
Ev. Sondertilgungen* € pro Jahr
 
* = notwendig zur Berechnung

Beitrag: Eigenkapital ansparen

Eigenkapital ansparen

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Tipps zum Eigenkapital ansparen: 11 Möglichkeiten können empfohlen werden 

Den Traum vom eigenen Haus haben viele Menschen. Jedoch ist es nicht für jeden möglich, ihn zu erfüllen. Der Grund hierfür ist schnell ausgemacht: fehlende finanzielle Mittel. Konkreter: Eigenkapital.

Doch wie Eigenkapital ansparen? Prinzipiell gilt es, möglichst frühzeitig und mit Köpfchen zu sparen. So bleibt der Wunsch von den eigenen vier Wänden kein Traum, sondern wird Wirklichkeit.

So bilden Sie Eigenkapital für Haus- und Wohnungskauf ► Gründe für Eigenkapital ► Eigenkapitalrechner ► Förderung vom Staat ► Diese Sparweisen haben sich bewährt ► von Bausparvertrag ► bis Muskelhypothek

Punkt 2

2. Eine neue Immobilie bauen: Das sind die Vor- und Nachteile

Der Bau eines neuen Hauses ermöglicht dem Bauherren die Verwirklichung sämtlicher Wohnträume, nicht zuletzt da die Möglichkeiten in Bezug auf die Raumplanung, die Außen- und Innengestaltung sowie den Standort schier unbegrenzt scheinen – zumindest dann, wenn die dazu notwendigen finanziellen Mittel vorhanden sind.

Allerdings kann der Neubau einer Immobilie auch mit viel Stress verbunden sein, da die Suche nach dem passenden Grundstück, die Verhandlungen mit den Baufirmen und eventuelle Probleme während den verschiedenen Bauphasen nicht nur viel Geduld, sondern zudem auch starke Nerven erfordern.

Außerdem muss sich der Bauherr schon weit im Vorfeld entscheiden, ob es ein Fertig-, Ausbau-, Massiv- oder ein Bauträgerhaus werden soll. Ebenso stellt sich die Frage, mit welchem Architekten man zusammenarbeiten möchte und welche Rolle die sogenannte Energieeffizienz spielen soll. Darüber hinaus gibt es noch einige weitere Vor- und Nachteile, die wir in der nun folgenden Übersicht kurz zusammenfassen möchten:

2.1. Potentielle Vorteile eines Neubaus

  • Nahezu unbegrenzte Einflussmöglichkeiten auf die Gestaltung der Immobilie selbst, des Grundstückes, des Gartens etc. (Grundriss, Zuschnitt, Raumgröße und Co.).
  • Die neuen Energieeffizienzstandards lassen sich viel einfacher umsetzen und einhalten; zudem sind einige Anforderungen faktisch nur mit einem Neubau zu erreichen.
  • Der Bauherr zieht als Erstbewohner ein.
  • Alles ist auf dem neusten Stand der Technik.
  • Das Risiko versteckter Kosten ist (deutlich) geringer als bei einem Altbau.
  • Sofern das Grundstück und die Immobilie getrennt voneinander erworben werden, kann sich der Bauherr unter Umständen die Grunderwerbsteuer auf die Immobilie sparen.

2.2. Potentielle Nachteile eines Neubaus

  • Der Bau einer neuen Immobilie kann – je nach Wünschen und Vorstellungen der Bauherren – unter Umständen deutlich teurer als der Kauf einer Bestandsimmobilie werden.
  • Die Suche nach dem passenden Grundstück kann sehr viel Zeit in Anspruch nehmen.
  • Ein Neubau bedeutet automatisch viel Arbeit, was möglicherweise überaus nervenaufreibend und stressig sein kann.
  • Es können jederzeit unvorhersehbare Ereignisse eintreten, die zum Teil immens hohe Kosten nach sich ziehen können.
  • Baumaterialien sind aktuell sehr teuer (Stand: Mai 2022)
  • Falls eine der beauftragten Baufirmen während des Bauprozesses bankrott geht, oder die Arbeit aus anderen Gründen einstellt, erwarten den Bauherren weitere Kosten und teilweise sehr lange Verzögerungen.

Bauförderungen

Internetseiten für Förderungen
Die folgenden Internetseiten bemühen sich um eine Lichtung des Förderdschungels:

  • Bauförderung auf kommunaler Ebene
    Jede Kommune hat noch einmal eigene Förderprogramme für Neubauten und/oder Immobilienkäufe. Die Zuschüsse können durchaus mehrere tausend Euro betragen. Gehen Sie ins zuständige Rathaus/Bauamt und suchen Sie das Gespräch mit dem zuständigen Mitarbeiter für die Bauförderung.

Details zu allen oben genannten Punkten im Beitrag "Bauförderung".

Hauskosten Rechner

Punkt 3

3. Eine Bestandsimmobilie kaufen: Welche Vor- und Nachteile sind damit verbunden?

Ein altes Haus zu kaufen kann natürlich ebenfalls diverse Vor- und Nachteile mit sich bringen, vor allen Dingen ist eine Bestandsimmobilie aber in der Regel um einiges günstiger, als ein Neubau – sofern keine großen Um-, An- oder Ausbauten geplant sind. Falls doch, wird es nicht nur deutlich teurer, sondern auch stressiger, nicht zuletzt da es teilweise mehrere Monate dauern kann, bis die notwendigen Baugenehmigungen erteilt werden.

Darüber hinaus muss der Zustand der Immobilie ausführlich auf Herz und Nieren geprüft werden – im Optimalfall mit der fachkräftiger Unterstützung eines Gutachters – denn schließlich soll das Haus ja auch als möglichst sichere Geldanlage dienen.

Gut zu wissen

Bei einer Bestandsimmobilie wird der Wert von der Bank ermittelt, was unter Umständen dazu führen kann, dass sich die notwendige Finanzierung nicht oder nur schwerlich durchführen lässt. Und was sind die weiteren Vor- und Nachteile einer Bestandsimmobilie?

3.1. Potentielle Vorteile beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  • Im Regelfall günstiger als ein kompletter Neubau (sofern der Zustand keine großangelegten Sanierungsarbeiten erfordert).
  • Die gesamte Abwicklung ist unkomplizierter, nicht zuletzt da keine Genehmigungen eingeholt werden müssen.
  • Eine Verbesserung der Energieeffizienz ist durch verschiedenste Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich möglich (allerdings ist das mit viel Aufwand und sehr hohen Kosten verbunden).
  • Bestandsimmobilien haben häufig ihren ganz eigenen Charme – und meistens auch einen natürlich gewachsenen Garten, was die Lebensqualität dementsprechend steigert.

3.2. Potentielle Nachteile beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  • Der Gestaltungsspielraum hält sich bei Bestandsimmobilien häufig sehr stark in Grenzen.
  • Eine ältere Immobilie in ein energieeffizientes Haus (beispielsweise KfW-55 oder KfW-40) zu verwandeln ist teilweise sehr kompliziert und überaus kostenintensiv.
  • Falls Renovierungen oder Sanierungsarbeiten notwendig sein sollten, müssen die Kosten dafür genau eingeschätzt werden, um eine möglichst solide Finanzierung garantieren zu können.
  • Die Gefahr von versteckten Kosten ist unter Umständen sehr hoch, vor allem dann, wenn man keine Experten hinzuzieht, die die Statik, die Bausubstanz, Probleme mit Feuchtigkeit und maroden Leitungen usw. überprüfen.

Checkliste zum Kauf von Wohnung oder Haus

Gehen Sie zu zweit zur Immobilienbesichtigung und tauschen Sie danach Ihre Eindrücke aus. Nehmen Sie auch die folgende Checkliste zur Besichtigung der künftigen Wohnstätte und den Gesprächen mit dem bisherigen Eigentümer mit.

Zum Download

Pfeil

pdf  Checkliste Immobilienkauf

Grunddaten vom Haus / der Wohnung

  • Baujahr des Gebäudes
  • Letzte Renovierung
  • Quadratmeteranzahl Wohnfläche
  • Gesamte Nutzfläche
  • Raumanzahl
  • Größe vom Grundstück
  • Eigentumsgrundstück oder Erbpacht?
  • Prüfen Sie den Grundriss
  • Prüfen Sie die Flächenangaben
  • Prüfen Sie den Auszug vom Grundbuch
  • Fragen Sie nach der ehemaligen Baubeschreibung, darin finden sich Angaben zu den verwendeten Baustoffen, Ausstattungsdetails usw.
  • Prüfen Sie den Energieausweis
  • Fragen Sie nach den monatlichen Kosten des Hauses / der Wohnung (Energiekosten für Strom, Gas oder Öl, Erbpachtzins ...)
  • Ab welchem Termin könnten Sie einziehen?

Fragen an die Kommune

  • Sind Sanierungsmaßnahmen an der Straße vor dem Gebäude geplant? Kommen Kosten auf Sie zu?
  • Wird demnächst in der Nähe gebaut?
  • Gibt es Auflagen für die ins Auge gefasste Immobilie (Denkmalschutz, Milieuschutz, Überwegungsrechte ...)?

Geschichte der Immobilie

  • Gibt es Baulasten?
  • Ist eine Teilungserklärung ausgestellt?
  • Wann fand die letzte grundlegende Renovierung statt? Was wurde dabei alles gemacht?
  • Sind gesundheitliche Bedenken bezüglich der Baustoffe im Haus bekannt? (Auskunft: jetziger Besitzer)
  • Wie viele Eigentümer der Immobilie gab es bisher? (Besitzer)
  • Eigentumswohnung: Protokoll letzte Eigentümerversammlung
  • Eigentumswohnung: Welche Leistungen erbringt die Hausverwaltung?

Umfeld

  • Lebensmittel, Kleidung, Cafés in der Nähe?
  • Kindergarten, Krippe, Grundschule?
  • Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
  • Sportstätten, Spaßbad, Lichtspielhaus, Vereine ... 
  • Kann man etwas zu den Nachbarn sagen? Liegen diese mit einem auf einer Welle?

Prüfung der Immobilie

Wichtige Bereiche

  • Zustand des Daches (Pfannen, Dämmung, Balken – Schädlingsbefall, Dachrinnen)
  • Heizungsprüfung (Bauart, Verbrauch, Alter)
  • Wie wird Warmwasser erwärmt (Art der Erwärmung, Speicher, Solar unterstützt?, Leitung zur Spülmaschine oder Waschmaschine?)
  • Heizkörperart (Alter, drehen die Heizkörperventile leichtgängig?, Flachheizkörper? Badheizkörper? Fußbodenheizung?)
  • Fassade von außen(Zustand, Aufbau, Risse im Mauerwerk)
  • Dämmung der Immobilie (Qualität, Art, Alter)
  • Fußböden (Material, Qualität, Mängel)
  • Aufteilung der Räume (Durchgangszimmer, Flure,  Abstellkammer, Kleinsträume ...)
  • Stauflächen und -raum
  • Helligkeit der Räume prüfen
  • Höhe der Decken

  • Art und Zustand des Wandbelages (Tapeten, Farben, Fliesen ...)
  • Fensterart und -zustand (Verglasung, Alter, Einbruchschutz, Rahmenart und -zustand, Funktionieren die Rollläden?)
  • Innen- und Aussentreppen (Alter, Zustand, Geräusche beim Benutzen)

Die Sinne gebrauchen

  • Wie riecht es in der Immobilie? (moderig: Schimmelgefahr)
  • Wie fühlen sich die Außenwände an (besonders kalt – hohe Heizkosten)?
  • Ist irgendwo Luftzug zu spüren?
  • Wie leise ist es in den einzelnen Räumen (Lärm von draußen? Straßenlärm? Sind Geräusche von nebenan zu hören?)

Immobilienausstattung

  • Brandschutzausstattung (Rauchwarner, Feuerlöscher, Rettungswege, sonstige Auflagen)
  • Stand der Barrierefreiheit (Bäder, Treppen, Hauseingang)
  • Zustand des Stromnetzes (Alter, technischer Stand, leuchten alle Lampen?)
  • Sicherungskasten (Überspannungsschutz? Alles korrekt abgesichert?)
  • Steckdosenverteilung in den Räumen; genug vorhanden?
  • Zustand der Leitungen für das Wasser (Alter, Zustand, Material: aus Kupfer? Ist der Druck des Wassers hoch genug?)
  • Wie sieht es mit der sonstigen Technik im Haus aus? (Lüftungsanlage, Alarmanlage, elektrische Rollos ... wie alt sind diese Einbauten? Wie gut funktionieren sie noch?)
  • Wo wird die Waschmaschine angeschlossen?
  • Sind Waschmaschine und Trockner separat abgesichert?
  • Alter und Zustand sonstiger besonderer Ausstattung (Kaminofen, Aufzug, Treppenlift, Sonnensegel, Markise, Sauna, Werkstatt, Smarthome-Technik ...)

Wichtige Räume

  • Unter dem Dach (Deckenhöhe, Dämmung, Nutzbarkeit, Zugang)
  • Badezimmer (Zustand, Design, Lüftungsmöglichkeit)
  • Küche (Mobiliarzustand, Arbeitsplattenzustand, Arbeitshöhe, Alter der Elektrogeräte)
  • Keller (Dichtigkeit, Wandfeuchte, Feuchtigkeit der Luft, Deckenhöhe, Zugang, Dämmung, Heizungsversorgung)

Außerhalb der Immobilie

  • Vorhandensein und Zustand von Garage/Carport, Terrasse, Balkons, Regenwassertank, Gartenhäuschen, Pool, Bepflanzung
  • Art und Zustand der Wege im Aussenbereich
  • Möglichkeiten zu Parken (Anzahl)

Muss irgendetwas dringend renoviert werden?

Alle Punkte in der Checkliste schriftlich festhalten.

Kaufnebenkosten

Notarkosten

  • Gesetzlich vorgeschrieben für Kaufvertrag, Grundbucheintragung oder eine Eintragung der Grundschuld;
  • Faustregel: Für den Notar werden ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises zusätzlich fällig.

Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis

Dienstleistung vom Notar Gebühren
Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) 1.070 Euro
Betreuungskosten (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) 260 Euro
Kaufvollzug (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Gesamtkosten
1.865 Euro
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr;

 

Grunderwerbsteuer

  • Faustregel: Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!

Grundbuchkosten

  • Faustregel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5% des Kaufpreises fällig!

Maklercourtage (falls involviert)

  • Faustregel:  Maklercourtage liegt zwischen 5,95 und 7,14% des Kaufpreises.

Modernisierung (je nach Einzelfall)

Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Weitere Erläuterungen und Beispiele zu allen Kostenpunkten im Artikel "Welche Kaufnebenkosten gibt es?".

Hast du etwas an diesem Beitrag nicht verstanden oder zu ergänzen bzw. zu korrigieren?

Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet.

 

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Punkt 4

4. Weiterlesen

Altersvorsorge durch Immobilien

immobilie aus geld 564

Altersvorsorge durch Immobilien - sinnvoll oder lieber nicht?

Generell gilt: Die Geldanlage in Immobilien ist ein kluger Baustein im Gesamtportfolio der Vermögensanlage und damit auch der Altersvorsorge. Doch sollte ich wirklich ein Haus kaufen und dann vermieten, um später eine zweite "Betonrente" zu erhalten? Stimmt es, dass ich bei einer selbstgenutzten und abgezahlten Immobilie praktisch mietfrei wohne? Ganz so einfach ist es nicht, am Ende überwiegt aber ein Argument, welches auf eine entscheidende menschliche Schwäche abzielt.

Geldanlage in Immobilien - Pro und Contra

Die Geldanlage in Immobilien lohnt - will aber wohl überlegt seinSinnvoller Baustein einer weise zusammengestellten Geldanlage ist die Immobilie. Das Betongold darf gerne auch als Naturprodukt in Form von Bauland, Ackerland oder Wald ausgestaltet sein. Man kann es selbst nutzen oder über den Mietzins seine Rendite verdienen. Aber wie bei jeder Geldanlage lauern Risiken. Wir begründen Ihnen, wann sich für Sie die Geldanlage in Immobilien - Eigenheim und/oder Anlageimmobilie - lohnt, listen pro und contra auf und sagen, worauf Sie bei Ihrer Investition achten sollten.

Möglichkeiten in Immobilien zu investieren

immobilien investieren muenzen p 564

6 Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren

Immobilien sind eine beliebte Geldanlage. Sie stehen für Wertstabilität, Sicherheit und regelmäßige Rendite. Dem Anleger stehen für eine Immobilieninvestition viele Wege offen. Nicht immer und nicht für jeden ist die jeweilige Investitionsart geeignet. Wir beleuchten 6 Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren und nennen die jeweiligen Vor- und Nachteile.

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