Immobilienrendite-Rechner – online Rendite berechnen für Ihre Immobilie

Oft bleibt die Frage nach der tatsächlichen Rentabilität von Immobilien im Verborgenen – zwischen Mieteinnahmen, Steuern und Finanzierungsraten verliert man leicht den Überblick. Doch keine Sorge: Unser Immobilienrendite-Rechner nimmt Ihnen die Rechenarbeit ab und liefert in Sekundenschnelle klare Zahlen. So sehen Sie auf einen Blick, ob Ihr Objekt im wahrsten Sinne „Gold wert“ ist oder ob es Sie womöglich mehr kostet, als es einbringt. 

1. Erläuterungen zu den Ein- und Ausgaben im Immobilienrendite-Rechner

Der Immobilienrendite-Rechner unterstützt Sie dabei, die Rentabilität Ihrer Immobilieninvestition präzise zu berechnen. Er erfasst alle wesentlichen Ein- und Ausgaben, damit Sie klar erkennen können, ob Ihre Immobilie tatsächlich so rentabel ist, wie erhofft. Hier finden Sie eine Übersicht über die wichtigen Eingaben und deren Bedeutung für die Berechnung:

1.1. Kaufpreis und Nebenkosten

Der Kaufpreis der Immobilie ist die Grundlage aller Berechnungen – er gibt an, was Sie für das Objekt zahlen. Hinzu kommen die Nebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notarkosten und eventuell Maklergebühren, die oft übersehen werden. In Deutschland liegen die Nebenkosten in der Regel bei etwa 10 % des Kaufpreises – ein Betrag, den Sie nicht unterschätzen sollten.

Hat die Immobilie einen Renovierungsbedarf, müssen diese Kosten ebenfalls berücksichtigt werden.

1.2. Eigenkapital und Fremdkapital

Hier kommt Ihr finanzielles Polster ins Spiel. Das Eigenkapital umfasst den Betrag, den Sie selbst einbringen, während das Fremdkapital den Kreditbetrag darstellt, den Sie bei der Bank aufnehmen. Eine gesunde Balance zwischen Eigen- und Fremdkapital kann die Kreditkosten niedrig halten und das Risiko verringern. Risikofreudige Investoren investieren mit einer möglichst hohen Fremdkapitalquote - das hebt bei positiven Nettoeinnahmen die Eigenkapitalrendite.

1.3. Finanzierungskosten

Ein zentraler Punkt sind die Finanzierungskosten: Dazu gehören der Zinssatz, den Ihnen die Bank auf den Kredit gewährt, und der Tilgungssatz, also die Rate, mit der Sie das Darlehen zurückzahlen. Diese Werte bestimmen, wie hoch Ihre monatliche Kreditrate ausfällt und wie lange Sie letztlich zahlen werden. Eine niedrigere Tilgung bedeutet geringere monatliche Raten, allerdings auch eine längere Laufzeit – hier ist eine gründliche Abwägung erforderlich.

1.4. Tilgen: ja oder nein?

Vorteile der Tilgung bei einer Renditeimmobilie

1. Vermögensaufbau: Durch die Tilgung des Kredits bauen Sie langfristig eigenes Vermögen auf. Mit jeder Rate reduzieren Sie Ihre Schulden und erhöhen Ihren Eigentumsanteil an der Immobilie, was Ihnen letztlich mehr finanzielle Sicherheit bietet.
2. Zinsersparnis: Je mehr Sie tilgen, desto geringer wird der verbleibende Darlehensbetrag, was die Zinskosten auf lange Sicht reduziert. Vor allem bei niedrigen Zinsen kann eine höhere Tilgung erhebliche Einsparungen bei den Kreditkosten bringen.
3. Geringeres Risiko: Eine niedrige Restschuld bedeutet, dass Sie weniger auf die Einnahmen aus Mieteinnahmen angewiesen sind. Falls die Mieten einmal sinken oder die Immobilie leersteht, kann dies durch geringere Finanzierungskosten aufgefangen werden, wodurch Ihr Risiko sinkt.

Nachteile der Tilgung bei einer Renditeimmobilie

1. Geringere Liquidität: Jeder Euro, den Sie in die Tilgung stecken, steht Ihnen nicht mehr für andere Investitionen oder unvorhergesehene Ausgaben zur Verfügung. Hohe Tilgungsraten können Ihre Liquidität einschränken und Sie bei neuen Projekten oder finanziellen Engpässen handlungsunfähiger machen.
2. Geringere steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen: Je weniger Zinsen Sie zahlen, desto weniger können Sie steuerlich geltend machen. Bei höheren Tilgungen sinkt die steuerliche Entlastung durch absetzbare Zinskosten – besonders relevant, wenn der persönliche Steuersatz hoch ist.
3. Verzicht auf Hebeleffekt: Indem Sie weniger Fremdkapital und mehr eigenes Kapital einsetzen, verzichten Sie auf den sogenannten Leverage-Effekt (Hebeleffekt). Eine höhere Eigenkapitalbindung bedeutet in der Regel eine geringere Eigenkapitalrendite, da Ihre Rendite auf eingesetztes Eigenkapital sinkt.
4. Potenzialkosten für alternative Investitionen: Die Mittel, die Sie für die Tilgung aufwenden, könnten alternativ in andere Investments mit möglicherweise höherer Rendite fließen. Wenn Sie das Kapital beispielsweise in andere Immobilien oder Anlageformen investieren, könnten Sie eine bessere Diversifikation und Renditechancen erzielen.

Fazit

Die Entscheidung, ob Sie den Kredit einer Renditeimmobilie tilgen oder möglichst geringe Tilgungsraten ansetzen, hängt stark von Ihrer finanziellen Situation, Ihren Anlagezielen und Ihrer Risikobereitschaft ab. Tilgen Sie schnell, bauen Sie sicher Vermögen auf, haben aber weniger Flexibilität und steuerliche Vorteile. Wählen Sie eine geringere Tilgung, bleibt Ihre Liquidität erhalten, und Sie können sich auf den Zinsabzug konzentrieren – was Ihnen jedoch langfristig höhere Zinskosten beschert.

1.5. Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten

Die Mieteinnahmen sind Ihre wichtigste Einnahmequelle. Wie viel Miete Sie realistisch erwarten können, hängt von Lage, Größe und Zustand der Immobilie ab. Doch Vorsicht: Die Bruttomieteinnahmen sind nicht das, was am Ende übrig bleibt. Da kommen die Bewirtschaftungskosten ins Spiel, also die laufenden Ausgaben wie Instandhaltung, Verwaltungskosten, Rücklagen für Leerstand und andere Betriebskosten. Es ist ratsam, etwa 10–15 % der Mieteinnahmen pauschal für Bewirtschaftungskosten einzuplanen.

1.6. Steuerliche Aspekte

Auch steuerliche Aspekte bieten interessante Vorteile. Ein wichtiger Punkt sind die Abschreibungen, die Sie steuerlich geltend machen können, beispielsweise die lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr auf den Gebäudewert. Die Kosten des Grundstücks dürfen nicht abgeschrieben werden. Auch die Zinsaufwendungen zählen, da sie steuerlich absetzbar sind und so die Steuerlast senken. Gleichzeitig sollten Sie die Steuer auf Mieteinnahmen berücksichtigen – diese werden in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert und mindern den Reinertrag entsprechend.

1.7. Rendite und Cashflow

Zum Schluss erfolgt die Berechnung der Rendite. Der Rechner ermittelt mehrere Kennzahlen:

• Die Nettomietrendite berücksichtigt die laufenden Kosten und zeigt, was netto von den Mieteinnahmen übrig bleibt.
• Die Eigenkapitalrendite bezieht sich auf das eingesetzte Eigenkapital und berücksichtigt den Kredit. Diese Kennzahl ist besonders hilfreich, um zu erkennen, wie gut sich Ihr eigenes Geld verzinst.

Schließlich bleibt noch der Cashflow: Er zeigt Ihnen, was nach Abzug aller Kosten und Kreditraten monatlich oder jährlich tatsächlich auf dem Konto übrig bleibt – oder, im ungünstigen Fall, wie viel Sie eventuell zuschießen müssen.

Fazit: Realistische Einschätzung für bessere Entscheidungen

Mit diesen Ein- und Ausgaben führt Sie der Immobilienrendite-Rechner Schritt für Schritt zur echten Rentabilität Ihrer Immobilie. Die Berechnungen helfen Ihnen, die Investition realistisch zu bewerten und zu entscheiden, ob sich das Investment wirklich lohnt.

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