Renditeimmobilien / Anlageimmobilien: 5 Investitionstipps und 5 Fallstricke

Es kann sehr lukrativ sein, mithilfe von Immobilien eine Rendite zu erwirtschaften. Der Begriff „Betongold“ prägt diese Art der Investition nicht ohne Grund. Anlageimmobilien sorgen durch Mieteinnahmen für einen kontinuierlichen Cash-Flow. Die Mieteinnahmen sind kaum anfällig für Schwankungen, wie dies beispielsweise bei Dividenden-Auszahlungen von Aktiengeschäften der Fall ist.

Gründe genug, sich Renditeimmobilien einmal näher anzuschauen. Die folgenden fünf Investitionstipps helfen bei der Auswahl einer passenden Anlageimmobilie. Darüber hinaus verhindert die Kenntnis der fünf typischen Fallstricke klassische Anfängerfehler.

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1. Fünf Tipps rund um Renditeobjekte

Vor dem Erwerb einer Immobilie gilt es, verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, welche die Kaufentscheidung, den Preis des Objekts und die Finanzierung beeinflussen. Diese fünf Tipps bieten einen Überblick über die wichtigsten Vorgehensweisen und Informationen, die Anleger und Anlegerinnen vorab erfragen sollten.

1.1. Finanzierung clever planen

Mit der Finanzierung steht und fällt das Projekt, eine Anlageimmobilie zu erwerben. Die wenigsten Privatpersonen haben ausreichend Vermögen, um ein Gebäude mit ihrem Eigenkapital zu kaufen. Daher ist meist ein Kredit oder Darlehen notwendig.

Zuerst gilt es, Angebote verschiedener Banken einzuholen und die Konditionen der Kredite zu vergleichen. Hierbei sind in erster Linie die Laufzeiten und Zinsbeträge sowie die Zinsentwicklung zu berücksichtigen. Anleger und Anlegerinnen sollten auch die steigende Inflation einkalkulieren. Mithilfe einer langen Zinsbindung profitieren sie von den aktuell günstigen Kreditzinsen und können über viele Jahre zuverlässig kalkulieren.

Siehe dazu unsere weiterführenden Artikel:

1.2. Die Lage der Immobilie berücksichtigen

Die Lage einer Renditeimmobilie ist das A und O

Je besser die Lage, desto höher fallen meist die Mieteinnahmen aus. Für eine gute Infrastruktur, die Nähe zum Arbeitsplatz und für die Nähe zur Innenstadt sind Mieter und Mieterinnen in der Regel bereit, höhere Mieten zu bezahlen und die Wohnung oder das Haus langfristig zu mieten.

Für EigentümerInnen ist es zudem mit Blick auf kontinuierliche Mieteinnahmen wichtig, einen Wohnungsleerstand zu vermeiden.

Allerdings sind die Immobilienpreise in deutschen Städten, die wirtschaftlich wachsen und ein sehr gutes kulturelles Angebot aufweisen, deutlich höher. Es kann sich daher lohnen, beim Immobilienkauf auf kleinere Städte zu setzen, die noch ein attraktives Preisniveau aufweisen. Wenn sich diese in naher Zukunft wirtschaftlich und kulturell weiterentwickeln, können auch dort die Mieten steigen.

1.3. Instandhaltungskosten vor dem Kauf kalkulieren

Ein Gebäude muss regelmäßig renoviert und saniert werden, damit es seinen Wert erhält und es langfristig ein Zuhause bietet, in dem die Menschen gern leben. Daher sollten bereits beim Kauf die Instandhaltungskosten mit einkalkuliert werden. Zu diesen zählen beispielsweise:

• Beseitigung von Schimmelbefall
• Reparaturen von Rissen im Mauerwerk
• Anstrich von Fassade, Fenstern und Türen
• Erneuerungen von Bodenbelägen
• Sanierungen der Sanitäreinrichtungen
• Erneuerungen der Elektroinstallationen oder der Heizung

1.4. Vorhandene Mietverträge prüfen

Sind in der Renditeimmobilie bereits Wohnungen vermietet, sollten potenzielle AnlegerInnen vor dem Kauf die bestehenden Mietverträge prüfen. Wurden Kautionen ordnungsgemäß hinterlegt? Gibt es unwirksame Klauseln in den Mietverträgen? Wie ist die Zahlungsmoral der Mieter? Bestehen Mietschulden und Rechtsstreitigkeiten?

Im Falle von größeren Problemen gilt es, den Kauf zu überdenken.

1.5. Realistische Kosten- und Risikoeinschätzung vornehmen

Der Kauf einer Immobilie schlägt in der Regel erst nach mehreren Jahren oder Jahrzehnten positiv zu Buche. Schließlich müssen sich der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten sowie etwaige Renovierungskosten erst amortisieren.

AnlegerInnen sollten bereits vor dem Kauf berechnen, wann finanziell ein Plus zu erwarten ist. In die Kalkulation sind auch Risiken, Mietausfälle und ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Kosten einzubeziehen.

2. Fünf Fallen für Immobilien-AnlegerInnen

Scheint ein Renditeobjekt vielversprechend zu sein, ist der Enthusiasmus meist groß. Oft gibt es jedoch Fallstricke, die den Erwerb der Immobilie und die Freude darüber schnell ins Wanken bringen. Mit Kenntnis der folgenden fünf Fallen lassen sich unschöne Überraschungen beim Immobilienkauf vermeiden.

2.1. Unterschätzung der Kaufnebenkosten

Bei der Suche nach Immobilien fällt der Blick als erstes auf den ausgeschriebenen Kaufpreis. Jedoch sind dies nicht die einzigen Ausgaben, die beim Erwerb des Objekts anfallen. Oftmals werden die Kaufnebenkosten unterschätzt. Diese können sich schnell auf einen hohen Betrag summieren und die Rendite schmälern. Zu den Kaufnebenkosten zählt Folgendes:

• Maklergebühr (2–6 % des Kaufpreises)
• Gebühren für den Notar (1–2 % des Kaufpreises)
• Gebühren für das Grundbuchamt (0,3–0,5 % des Kaufpreises)
• Grunderwerbssteuer (3,5–6,5 % des Kaufpreises)

2.2. Übersehen von verborgenen Mängeln

Bevor AnlegerInnen eine Immobilie erwerben, ist es ratsam, das Gebäude mehrfach zu sichten und bestenfalls jemanden mitzunehmen, der den Zustand des Gebäudes fachmännisch einschätzen kann.

Kleine Reparaturen fallen meist bei jedem Hauskauf an. Wer jedoch einen hohen Kaufpreis zahlt und im Nachhinein feststellt, dass zusätzlich teure Sanierungsarbeiten notwendig sind, kann im schlimmsten Fall Liquiditätsprobleme bekommen.

2.3. Nichtbeachtung von Risiken bei der Vermietung

Die Vermietung von Häusern oder Wohnungen birgt immer ein Risiko, insbesondere dann, wenn die Nachfrage nach Wohnraum in der Region nicht so hoch ist, wie erwartet.

Nach dem Kauf kann es beispielsweise vorkommen, dass

• Mieten nicht oder verspätet gezahlt werden,
• niedriger ausfallen als gedacht,
• die Wohnfläche plötzlich leer steht oder
• Kosten beim Mieterwechsel entstehen.

Sofern AnlegerInnen die Mieteinnahmen in den Finanzierungsplan der Immobilie einbeziehen, sollten sie diese Risiken mit einberechnen. Im schlimmsten Fall entfallen die Einnahmen, wodurch das aufgenommene Darlehen nicht wie geplant zurückgezahlt werden kann.

2.4. Fehlkalkulation der Betriebskosten

Die gezahlten Kaltmieten der Mietenden sind längst nicht die Rendite, mit der Personen, die das Eigentum erworben haben, rechnen können. Von den Mieteinnahmen müssen AnlegerInnen unter anderem die Betriebskosten abziehen. Oftmals schätzen sie diese falsch ein. Folgende Betriebskosten dürfen Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen:

• Steuerabgaben
• Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen
• Verwaltungskosten
• Zinsen für die Immobilienfinanzierung
• Anteilige Betriebskosten für eine leerstehende Wohnung im Haus
• Unregelmäßig anfallende Kosten, z.B. für einen Baumschnitt

Häufig fallen die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten höher aus, als es ursprünglich geplant war. Daher sollten Anleger und Anlegerinnen für diese Posten einen etwas höheren Betrag zurücklegen. Zudem leidet das Verhältnis zwischen Vermietenden und Mietenden darunter, wenn notwendige Arbeiten nicht durchgeführt werden, weil das Geld fehlt. Sind die Mietenden mit der Wohnsituation oder dem Zustand der Wohnung unzufrieden, könnten sie sich eine neue Bleibe suchen, was zum Leerstand führen kann.

2.5. Unterschätzung von Steuerabgaben

Anleger und Anlegerinnen sollten auch die Steuern im Blick behalten. Beim Hauskauf fällt zunächst einmalig eine Grunderwerbssteuer an. Doch auch nach dem Kauf ist mit Abgaben zu rechnen.

Hierzu zählt die Grundsteuer, die jährlich erhoben wird und sich nach dem Grundstückswert und dessen Bebauung richtet.

Bei der Steuererklärung sind zudem alle Mieteinkünfte anzugeben. Diese müssen als Einnahmen versteuert werden. Im Gegenzug ist es jedoch möglich, einen Teil der Ausgaben von der Steuer abzusetzen. Hierzu zählen unter anderem Kosten für Sanierungen und Reparaturen, die Absetzung für Abnutzung (AfA), laufende Kosten sowie die Zinsen des Immobilienkredits (nicht aber die Tilgung).

3. Leserbefragung

4. Checkliste zum Kauf von Wohnung oder Haus

5. Fazit

Der Erwerb einer Immobilie kann eine lohnende Investition sein, sofern AnlegerInnen gut kalkulieren. Eine gründliche Recherche zum Wohnort, der Lage und dem Gebäude zahlen sich aus. Ebenso müssen alle Kostenfaktoren vor und nach dem Kauf in die Finanzierung eingeplant werden, um eine vielversprechende Rendite zu erwirtschaften. Wer sich vor dem Kauf gut informiert und die Darlehens-, Steuer-, Reparatur- und Instandhaltungskosten sinnvoll kalkuliert, kann auf lukrative Einnahmen hoffen.

6. Weiterlesen