Wohnungskredit – was beachten? Besonderheiten bei der Wohnungsfinanzierung

Ob Baufinanzierung oder Wohnungskredit - gemeint ist damit die Finanzierung einer Immobilie. Auch wenn im ersten Anschein keinen Unterschied zwischen der Finanzierung einer Wohnung und einem Haus zu existieren scheint, gibt es einige Besonderheiten, die Sie berücksichtigen sollten.

1. Was ist ein Wohnungskredit?

Wie funktioniert ein Wohnungskredit? Mit einer Wohnungsfinanzierung kann der Kauf als auch Bau einer Wohnung finanziert werden. Der Unterschied zur Hausfinanzierung ist, dass kein ganzes Objekt sondern, nur ein Teil einer Immobilie erworben wird. Die Absicherung für die Bank erfolgt dabei ganz normal, wie bei einer herkömmlichen Baufinanzierung, über die Grundschuld.

Die Zinssätze vom Wohnungskredit unterscheiden sich nicht vom Hauskredit. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsvergleich, um den besten Anbieter für Ihre Baufinanzierung zu finden: 

2. Den richtigen Wohnungskredit wählen

Um den richtigen Wohnungskredit zu wählen, gilt es vor allem folgende wichtige Fragen zu klären: 

• Welche Art des Darlehens sollte man wählen?
• Zinsfestschreibung oder variabel verzinsliches Darlehen?
• Wie hoch sollte die Tilgung sein?
• Wie hoch sollten die monatlichen Kreditkosten ingesamt sein?

2.1. Das passende Darlehen wählen

Bei der Wohnungsfinanzierung stehen wie bei der sonstigen Immobilienfinanzierung grundsätzlich drei Darlehensarten zur Auswahl:

• Tilgungsdarlehen: Feste Tilgungsrate bis zur Fälligkeit des Darlehens. Gesamtbelastung nimmt aber ab, da die absoluten Zinsen mit sinkender Restschuld ebenfalls sinken. 
• Annuitätsdarlehen: Ein fester Betrag (Annuität) wird monatlich bezahlt, die Gesamtbelastung bleibt also gleich. Tilgungsrate steigt so aber im Laufe der Jahre, da die absoluten Zinsen im Laufe der Zeit sinken. 
• Endfälliges Darlehen: Darlehen wird zum Fälligkeitsdatum vollständig in einer Zahlung zurückgezahlt, vorher erfolgt meist eine Einzahlung in Kapitallebensversicherungen oder private Rentenversicherungen.

Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit, einen Darlehensvertrag mit einem Bausparvertrag zu kombinieren, man spricht in diesem Fall von einer Bauspar-Sofortfinanzierung. 

Es ist außerdem möglich, staatliche Förderungsmöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch zu nehmen. So ein KfW-Darlehen bzw. KfW Kredit wird vor allem an Familien und bei energiesparenden Baumaßnahmen vergeben. 

Welche Art der Finanzierung für Sie am sinnvollsten ist, sollten Sie selbstverständlich für Ihre individuelle Situation prüfen, am besten auch mit professioneller Beratung. Tendenziell empfehlen wir jedoch die klassischen Darlehensformen, also Tilgungsdarlehen (am besten mit Sondertilgungsrechten) oder Annuitätsdarlehen. Auch Kombinationen aus z. B. Tilgungsdarlehen, KfW-Kredit und Bauspardarlehen sind möglich. 

2.2. Zinsfestschreibung, aber wie lange?

Eine Zinsfestschreibung ist in einer Niedrigzinsphase einem variabel verzinslichen Darlehen vorzuziehen. Optimalerweise sollte die Zinsbindung 15-20 Jahre betragen (ähnliche Empfehlungen gelten für die Kreditlaufzeit an sich). Bei einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren, haben Sie nach 10 Jahren außerdem die Möglichkeit, zu kündigen und Ihr Darlehen umzuschulden. 

2.3. Tilgungshöhe bedacht festlegen

Tendenziell empfiehlt es sich, die Tilgungsrate möglichst hoch zu wählen, damit der Immobilienkredit möglichst schnell zurückgezahlt ist. Eine Tilgungsrate von mindestens 3% pro Jahr ist optimal. Achten Sie außerdem vor Vertragsschluss darauf, dass Sie ein Recht auf jährliche Sondertilgungen haben, meist liegen diese zwischen fünf und bis zu 10 Prozent, und machen Sie Gebrauch von diesem Recht. 

Welche Tilgungsrate Sie wählen, hängt schlussendlich aber natürlich in erster Linie von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Die Gesamtkosten des Kredits sollten nämlich nicht zu hoch werden:

2.4. Kreditrate - Wie hoch darf ein Wohnungskredit maximal sein?

Die Kreditrate bzw. Zahlungsrate setzt sich aus der Tilgungshöhe und den Zinsen zusammen. Um die passende Kreditrate festzulegen, sollten neben den Kreditkosten und den sonstigen Lebensunterhaltskosten auch zusätzliche laufende Kosten einkalkuliert werden, die bei einer Eigentumswohnung anfallen, z. B. Hausgeld oder Versicherungen. 

Als Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte maximal 35-40% des Nettoeinkommens betragen. 

3. Welche Besonderheiten gibt es bei der Wohnungsfinanzierung?

Wer eine Wohnung kaufen will, benötigt meist eine Finanzierung. Im Gegensatz zur herkömmlichen Immobilienfinanzierung gibt es hier ein paar Besonderheiten, die Sie berücksichtigen sollten.

Die Bank benötigt zum Beispiel für die Finanzierungsprüfung deutlich mehr Unterlagen, wenn Sie eine Wohnung finanzieren möchten. Der Grund dafür ist, dass die zu erwerbende Wohnung nur einen Teil der gesamten Immobilie ausmacht und es noch weitere Eigentümer gibt.

Um den Wert der Immobilie ermitteln zu können, werden neben den Bauunterlagen auch Unterlagen wie zum Beispiel

• die Teilungserklärung,
• der Aufteilungsplan und
• die Gemeinschaftsordnung

benötigt.

Sie sollten ebenso einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung werfen. Hier können Sie die Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft einsehen.

Ein positiver Nebeneffekt bei einem Wohnungskredit ist der niedrigere Kaufpreis. Dies liegt daran, dass weniger Kosten für das Grundstück anfallen und Mehrfamilienhäuser häufig mehrstöckig gebaut werden, so dass insgesamt mehr Wohnfläche zur Verfügung steht.

Die Kaufnebenkosten eines Wohnungskredits unterscheiden sich dagegen nicht zur herkömmlichen Baufinanzierung. Gleiches gilt für mögliche Zusatzkosten wie Bereitstellungszinsen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung. 

4. Gibt es für einen Wohnungskredit eigene Voraussetzungen?

Wer bekommt einen Wohnungskredit? Eine Person, die einen Wohnungskredit aufnehmen möchte, muss dieselben Voraussetzungen wie bei einer herkömmlichen Baufinanzierung erfüllen. Dazu zählen eine einwandfreie Bonität und eine passende Haushaltsrechnung. Schließlich müssen Sie den Kredit über längere Zeit zurückzahlen.

4.1. Wie viel Geld braucht man für einen Wohnungskredit?

Auch wenn es mittlerweile einige Kreditgeber gibt, die eine Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital akzeptieren, ist es zu empfehlen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen.

Mehr dazu:

4.2. Wohnungskredit-Rechner

Wohnungskredit - wie hoch? Ohne Eigenkapital? Berechnen Sie Ihren Wohnungskredit selbst:

5. Tipps - Hierauf sollten Sie noch achten 

Beim Kauf und der Finanzierung einer Wohnung gibt es einige Punkte, die Sie weiterhin beachten sollten, um typische Fehler zu vermeiden.

5.1. Prüfen Sie den Markt

Schauen Sie sich im Vorfeld möglichst viele Wohnungen an und vergleichen Sie in Ruhe die Finanzierungsangebote verschiedener Banken. Lassen Sie sich bei einer solch wichtigen Entscheidung und Investition wie einem Immobilienkauf nicht hetzen.  

5.2. Besichtigung

Holen Sie sich bei der Besichtigung die Unterstützung eines Fachmanns, wenn Sie sich nicht auskennen. Mängel nach Kaufabschluss müssen Sie nämlich später auf eigene Kosten beheben, da der Grundsatz “Gekauft wie gesehen” gilt.

5.3. Protokolle der Eigentümerversammlung

Sie sollten sich die Protokolle der letzten Jahre ansehen, um zu erfahren, was vereinbart und besprochen wurde. Achten Sie insbesondere auf geplante Investitionen, die von den Eigentümern selbst getragen werden. Ebenso sollten Sie darauf achten, dass keine Zahlungen für Sonderrücklagen anfallen.

Beim Wohnungskauf gilt es, viele Papiere vorab zu sichten

5.4. Mitspracherecht

Kaufen Sie eine Wohnung, sind Sie der alleinige Eigentümer der Wohnung und Miteigentümer des gesamten Objekts. Sie sollten darauf achten, dass Sie ausreichend Mitspracherecht gegenüber den anderen Eigentümern haben.

5.5. Baubeschreibung (bei Neubauwohnung)

Schauen Sie sich die Baubeschreibung an, damit Sie alle Leistungen des Bauträgers einsehen können. Nur die hier gelisteten Leistungen werden vom Bauträger übernommen.

Ebenso sollten Sie bei einem Neubau den Zahlungsplan berücksichtigen. In der Regel erfolgt eine Ratenzahlung nach Baufortschritt. Wenn Sie sich hier unsicher sind, können Sie sich von einem Sachverständigen beraten lassen.

5.6. Laufende Kosten

Die laufenden Kosten eines Wohnungskredits bestehen aus der Kreditrate, Instandhaltungsrücklagen sowie dem Hausgeld.

6. Bücher zum Thema

Wenn Sie sich bisher noch nicht viel mit dem Thema Wohnungskredit und Wohnungskauf beschäftigt haben, kann die Lektüre aktueller Fachliteratur durchaus sinnvoll sein:



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8. Siehe auch