Wohnungskredit – was beachten? Besonderheiten bei der Wohnungsfinanzierung

Der Traum von der eigenen Wohnung ist für viele mehr als nur ein Wunsch – er ist ein Meilenstein im Leben, ein Stück Sicherheit und ein Ausweg aus steigenden Mietpreisen. Doch wer denkt, ein Wohnungskauf sei simpel wie ein Gang zum Bäcker, wird schnell eines Besseren belehrt. Zwischen Teilungserklärungen, Rücklagen und Kreditplänen lauern Stolperfallen, die richtig ins Geld gehen können. Dieser Artikel hilft dabei, mit kühlem Kopf und klarem Blick durch das Dickicht der Wohnungsfinanzierung zu navigieren – und zeigt, worauf es wirklich ankommt, wenn aus vier Wänden ein Zuhause werden soll.

Was genau ist ein Wohnungskredit – und worin unterscheidet er sich von der klassischen Baufinanzierung?

Ein Wohnungskredit ist – vereinfacht gesagt – eine Form der Immobilienfinanzierung, die speziell auf den Erwerb oder Bau einer Eigentumswohnung zugeschnitten ist. Anders als bei der Finanzierung eines freistehenden Hauses erwerben Sie hierbei nicht das komplette Gebäude, sondern lediglich einen Teil einer Immobilie, also eine einzelne Einheit innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

Die Absicherung der Bank erfolgt, wie bei der klassischen Baufinanzierung, in der Regel über die Eintragung einer Grundschuld. Das bedeutet: Ihre Wohnung dient als Sicherheit für das Darlehen.

Video: Einfach erklärt - So funktioniert ein Kredit

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Die Zinssätze vom Wohnungskredit unterscheiden sich nicht vom Hauskredit. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsvergleich, um den besten Anbieter für Ihre Baufinanzierung zu finden: 

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Den richtigen Wohnungskredit wählen

Um den richtigen Wohnungskredit zu wählen, gilt es vor allem folgende wichtige Fragen zu klären: 

• Welche Art des Darlehens sollte man wählen?
• Zinsfestschreibung oder variabel verzinsliches Darlehen?
• Wie hoch sollte die Tilgung sein?
• Wie hoch sollten die monatlichen Kreditkosten ingesamt sein?

Das passende Darlehen wählen

Bei der Wohnungsfinanzierung stehen wie bei der sonstigen Immobilienfinanzierung grundsätzlich drei Darlehensarten zur Auswahl:

• Tilgungsdarlehen: Feste Tilgungsrate bis zur Fälligkeit des Darlehens. Gesamtbelastung nimmt aber ab, da die absoluten Zinsen mit sinkender Restschuld ebenfalls sinken. 
• Annuitätsdarlehen: Ein fester Betrag (Annuität) wird monatlich bezahlt, die Gesamtbelastung bleibt also gleich. Tilgungsrate steigt so aber im Laufe der Jahre, da die absoluten Zinsen im Laufe der Zeit sinken. 
• Endfälliges Darlehen: Darlehen wird zum Fälligkeitsdatum vollständig in einer Zahlung zurückgezahlt, vorher erfolgt meist eine Einzahlung in Kapitallebensversicherungen oder private Rentenversicherungen.

Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit, einen Darlehensvertrag mit einem Bausparvertrag zu kombinieren, man spricht in diesem Fall von einer Bauspar-Sofortfinanzierung. 

Es ist außerdem möglich, staatliche Förderungsmöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch zu nehmen. So ein KfW-Darlehen bzw. KfW Kredit wird vor allem an Familien und bei energiesparenden Baumaßnahmen vergeben. 

Welche Art der Finanzierung für Sie am sinnvollsten ist, sollten Sie selbstverständlich für Ihre individuelle Situation prüfen, am besten auch mit professioneller Beratung. Tendenziell empfehlen wir jedoch die klassischen Darlehensformen, also Tilgungsdarlehen (am besten mit Sondertilgungsrechten) oder Annuitätsdarlehen. Auch Kombinationen aus z. B. Tilgungsdarlehen, KfW-Kredit und Bauspardarlehen sind möglich. 

Zinsfestschreibung, aber wie lange?

Eine Zinsfestschreibung ist in einer Niedrigzinsphase einem variabel verzinslichen Darlehen vorzuziehen. Optimalerweise sollte die Zinsbindung 15-20 Jahre betragen (ähnliche Empfehlungen gelten für die Kreditlaufzeit an sich). Bei einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren, haben Sie nach 10 Jahren außerdem die Möglichkeit, zu kündigen und Ihr Darlehen umzuschulden. 

Tilgungshöhe bedacht festlegen

Tendenziell empfiehlt es sich, die Tilgungsrate möglichst hoch zu wählen, damit der Immobilienkredit möglichst schnell zurückgezahlt ist. Eine Tilgungsrate von mindestens 3% pro Jahr ist optimal. Achten Sie außerdem vor Vertragsschluss darauf, dass Sie ein Recht auf jährliche Sondertilgungen haben, meist liegen diese zwischen fünf und bis zu 10 Prozent, und machen Sie Gebrauch von diesem Recht. 

Welche Tilgungsrate Sie wählen, hängt schlussendlich aber natürlich in erster Linie von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Die Gesamtkosten des Kredits sollten nämlich nicht zu hoch werden:

Kreditrate - Wie hoch darf ein Wohnungskredit maximal sein?

Die Kreditrate bzw. Zahlungsrate setzt sich aus der Tilgungshöhe und den Zinsen zusammen. Um die passende Kreditrate festzulegen, sollten neben den Kreditkosten und den sonstigen Lebensunterhaltskosten auch zusätzliche laufende Kosten einkalkuliert werden, die bei einer Eigentumswohnung anfallen, z. B. Hausgeld oder Versicherungen. 

Als Faustregel gilt:

Die Kreditrate sollte maximal 35-40% des Nettoeinkommens betragen. 

Unser Rechner etwas weiter unten hilft bei der Ermittlung der maximal möglichen Kreditsumme bei Ihrer Haushaltslage.

Was macht die Finanzierung einer Wohnung so besonders?

Zugegeben: Auf den ersten Blick wirkt der Unterschied gering. Doch in der Praxis ist eine Wohnungsfinanzierung häufig komplexer als die eines Hauses. Der Grund liegt in der gemeinschaftlichen Eigentumsstruktur eines Mehrfamilienhauses.

Das bedeutet: Die Bank benötigt für die Bewertung und Risikoabschätzung deutlich mehr Unterlagen. Neben den üblichen Bau- und Kaufunterlagen werden unter anderem folgende Dokumente angefordert:

• die Teilungserklärung,
• der Aufteilungsplan,
• die Gemeinschaftsordnung und
• die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre.

Diese Unterlagen geben Auskunft darüber, welche Regeln innerhalb der Eigentümergemeinschaft gelten, wie hoch die Instandhaltungsrücklagen sind und welche Investitionen möglicherweise geplant sind. Achten Sie dabei insbesondere auf Hinweise zu Sonderumlagen – diese können schnell teuer werden und sind nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich.

Ein großer Vorteil der Eigentumswohnung: In der Regel ist der Kaufpreis deutlich niedriger als bei einem Haus. Das liegt daran, dass Sie sich die Grundstückskosten mit den anderen Eigentümern teilen und häufig in mehrstöckigen Gebäuden mehr Wohnfläche auf kleinerem Raum realisiert wird.

➤ Wichtig zu wissen: Die Kaufnebenkosten, wie Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Grunderwerbsteuer, unterscheiden sich nicht von denen einer Hausfinanzierung.

Kaufnebenkosten einer Immobilie im Detail

Notarkosten

• Gesetzlich vorgeschrieben für Kaufvertrag, Grundbucheintragung oder eine Eintragung der Grundschuld;
• Faustregel: Für den Notar werden ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises zusätzlich fällig.

Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis

Dienstleistung vom Notar	Gebühren
Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz)	1.070 Euro
Betreuungskosten (0,5facher Satz)	267,50 Euro
Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift)	260 Euro
Kaufvollzug (0,5facher Satz)	267,50 Euro
Gesamtkosten	1.865 Euro
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr;

 

Grunderwerbsteuer

• Faustregel: Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!

Grundbuchkosten

• Faustregel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5% des Kaufpreises fällig!

Maklercourtage (falls involviert)

• Faustregel:  Maklercourtage liegt zwischen 5,95 und 7,14% des Kaufpreises.

Modernisierung (je nach Einzelfall)

Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Weitere Erläuterungen und Beispiele zu allen Kostenpunkten im Artikel "Welche Kaufnebenkosten gibt es?".

Video: Eigentumswohnung kaufen - Tipps für Einsteiger

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Welche Voraussetzungen müssen Sie für einen Wohnungskredit erfüllen?

In Sachen Bonität gelten die gleichen Maßstäbe wie bei jeder klassischen Baufinanzierung:

• Sie sollten eine solide finanzielle Ausgangslage mitbringen,
• eine einwandfreie Schufa-Auskunft vorweisen können und
• eine belastbare Haushaltsrechnung aufstellen, die zeigt, dass Sie die monatliche Belastung auch langfristig tragen können.

Bei letztem Punkt hilft Ihnen unser Rechner:

Es gibt auch Finanzierungen ohne Eigenkapital – doch Vorsicht: Diese sogenannten 100%- oder 110%-Finanzierungen gehen oft mit höheren Zinsen einher. Einige wenige Anbieter bieten das noch an – häufig jedoch nur bei Top-Bonität und überdurchschnittlichem Einkommen des Kreditnehmers. 

Empfehlenswert ist es, mindestens 20 % Eigenkapital einzubringen. Damit verbessern Sie nicht nur Ihre Konditionen, sondern auch Ihre Verhandlungsposition.

Beitrag: Eigenkapital ansparen

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Tipps zum Eigenkapital ansparen: 11 Möglichkeiten können empfohlen werden 

Die eigenen vier Wände – für viele ist das mehr als nur ein Traum. Es ist ein Lebensziel, ein Symbol für Sicherheit, Freiheit und Ankommen. Doch bevor der erste Ziegel sitzt, muss eine solide Finanzbasis stehen – und die beginnt mit dem Eigenkapital. Gerade in Zeiten steigender Baukosten und strengerer Kreditvergaben ist es wichtiger denn je, klug und vorausschauend zu sparen. Dieser Artikel nimmt Sie an die Hand, zeigt konkrete Wege auf und hilft dabei, Schritt für Schritt dem Ziel vom Eigenheim näherzukommen – auch ohne Lottogewinn oder Erbschaft.

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Träumen Sie von den eigenen vier Wänden oder einem neuen Auto, doch das nötige Kleingeld fehlt? Ein Kredit kann hier Abhilfe schaffen. Doch bevor Sie sich in finanzielle Verpflichtungen stürzen, ist es essenziell, Ihre finanzielle Lage realistisch einzuschätzen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie Ihre maximale Kreditbelastung ermitteln und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.

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Wohnungskredit-Rechner

Wohnungskredit - wie hoch? Ohne Eigenkapital? Berechnen Sie Ihren Wohnungskredit selbst:

 

Worauf Sie beim Wohnungskauf zusätzlich achten sollten

Der Kauf einer Wohnung ist kein Spaziergang – aber mit dem richtigen Know-how umgehen Sie teure Fallstricke. Hier sind die wichtigsten Punkte, auf die Sie achten sollten:

🔍 Besichtigung mit Sachverstand

Holen Sie sich zur Besichtigung idealerweise einen Bausachverständigen oder Architekten an die Seite. Denn: Entdeckte Mängel nach dem Kauf sind Ihr Problem – gemäß dem Grundsatz „Gekauft wie gesehen“.

Video: Bei der Wohnungsbesichtigung überzeugen

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Video: Hausbesichtigung - Worauf achten?

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📑 Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen

Lesen Sie sich die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen genau durch. Daraus geht hervor, welche Reparaturen oder Investitionen geplant sind und ob bereits Sonderumlagen beschlossen wurden.

Beim Wohnungskauf gilt es, viele Papiere vorab zu sichten

🤝 Mitspracherecht im Haus

Mit dem Kauf der Wohnung erwerben Sie auch Miteigentum an der Gesamtimmobilie. Achten Sie darauf, wie die Stimmrechte verteilt sind (z. B. nach Miteigentumsanteilen).

📋 Baubeschreibung bei Neubauwohnungen

Sollten Sie eine Neubauwohnung kaufen, ist die Baubeschreibung Ihr wichtigstes Dokument. Nur was dort schriftlich fixiert ist, wird vom Bauträger auch tatsächlich ausgeführt. Und: Kontrollieren Sie auch den Zahlungsplan – dieser ist in der Regel an den Baufortschritt gekoppelt. Bei Unsicherheit kann ein unabhängiger Bauexperte oder Notar helfen.

📊 Laufende Kosten nicht unterschätzen

Neben der monatlichen Kreditrate kommen bei einer Eigentumswohnung weitere laufende Kosten auf Sie zu:

• das Hausgeld (für gemeinschaftliche Ausgaben wie Hausreinigung, Müllabfuhr etc.),
• die Rücklagenbildung für Instandhaltungen,
• sowie ggf. Verwaltungskosten.

Eigentumswohnung auf Erbpachtgrundstück – ein unterschätzter Sonderfall

Wer eine Eigentumswohnung auf einem Erbbaugrundstück erwirbt, sollte genau hinschauen: Bei dieser Konstellation gehört einem zwar die Wohnung, nicht jedoch das Grundstück darunter – dieses wird gegen eine regelmäßige Zahlung (den sogenannten Erbbauzins) von einem Dritten gepachtet, meist von Kirchen, Stiftungen oder Kommunen. Diese Besonderheit kann die Bewertung durch Banken erheblich beeinflussen, da bei einem späteren Wiederverkauf Unsicherheiten bezüglich Restlaufzeit, Erbbauzinsentwicklung oder Verlängerung bestehen. Viele Kreditinstitute setzen in solchen Fällen strengere Maßstäbe oder bieten schlechtere Konditionen. Der Erbbauvertrag sollte daher gründlich geprüft und auf eine möglichst lange Restlaufzeit (idealerweise 60 Jahre oder mehr) geachtet werden.

Sonderumlagen – versteckte Kosten mit hohem Risiko

Ein oft unterschätzter Kostenfaktor bei Eigentumswohnungen sind die sogenannten Sonderumlagen. Diese treten dann auf, wenn die vorhandene Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nicht ausreicht, um größere Investitionen zu decken – beispielsweise bei Dachsanierungen, Fassadenerneuerungen oder der Modernisierung der Heizungsanlage. In solchen Fällen müssen alle Eigentümer zusätzlich zahlen – teils mehrere tausend Euro. Wichtig: Diese Kosten lassen sich nicht abwenden, selbst wenn man gegen die Maßnahme gestimmt hat. Wer die Protokolle der Eigentümerversammlungen genau liest, kann frühzeitig Hinweise auf Sanierungsstaus oder Streitigkeiten erkennen und entsprechende Rücklagen einkalkulieren.

Hausverwaltung – stiller Faktor mit großer Wirkung

Ob die Eigentümergemeinschaft gut funktioniert, hängt oft maßgeblich von der Hausverwaltung ab. Wird die Immobilie von einer professionellen Hausverwaltung betreut, profitiert man häufig von klaren Abläufen, ordentlichen Abrechnungen und rechtssicheren Entscheidungen. Bei Selbstverwaltung – also wenn Eigentümer selbst verwalten – kann es dagegen zu Konflikten, Verzögerungen oder mangelndem Fachwissen kommen. Die Qualität der Verwaltung wirkt sich nicht nur auf den Alltagskomfort, sondern auch auf die Kostenstruktur und langfristige Werterhaltung der Immobilie aus. Ein Blick in die letzten Abrechnungen, Verwalterverträge und Bewertungen durch andere Eigentümer lohnt sich.

Modernisierungspflichten – Kosten durch das Gebäudeenergiegesetz

Seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und im Zuge der Energiekrise stehen Eigentümergemeinschaften zunehmend unter Druck, energetische Sanierungen durchzuführen. Besonders bei älteren Gebäuden können durch Pflichtmaßnahmen wie die Erneuerung alter Heizsysteme, die Dämmung von Dach oder Fassade oder den Austausch ineffizienter Fenster schnell hohe Kosten entstehen. Diese Maßnahmen lassen sich oft nicht aufschieben – und können von der Gemeinschaft beschlossen werden, auch wenn einzelne Eigentümer nicht zustimmen. Wer eine Altbauwohnung kauft, sollte daher unbedingt prüfen, ob demnächst teure Maßnahmen anstehen oder schon beschlossen wurden. Auch hier geben die Protokolle und der Zustand der Rücklagen erste Hinweise.

Fazit: Eine Eigentumswohnung kann ein lohnendes Investment sein – mit guter Vorbereitung

Eine Wohnung zu kaufen ist ein großer Schritt – aber einer, der sich mit der richtigen Planung und soliden Finanzierung durchaus lohnen kann. Der Schlüssel liegt in der sorgfältigen Vorbereitung, im genauen Hinsehen bei den Unterlagen und in der realistischen Einschätzung der finanziellen Möglichkeiten. Wenn Sie all das beherzigen, steht Ihrem Weg in die eigenen vier Wände kaum noch etwas im Weg.

➤ Denken Sie daran: Beim Wohnungskredit steckt der Teufel oft im Detail – aber wer klug plant, spart am Ende Zeit, Geld und Nerven.

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Abschließende Fakten zum Thema Wohnungskauf & Finanzierung

1. Mehr als die Hälfte der Deutschen lebt zur Miete, obwohl die Zinsen in den 2010er Jahren historisch niedrig waren. In kaum einem anderen EU-Land ist das so ausgeprägt.
2. In Deutschland ist eine Wohnung kein abgeschlossenes „Haus im Haus“, sondern wird durch die Teilungserklärung rechtlich definiert – inklusive Keller, Stellplatz oder Gartenanteil.
3. Die Instandhaltungsrücklage wird pro Wohnung berechnet – unabhängig davon, ob Reparaturen an "Ihrer" Wohnung nötig sind oder nicht. Jeder zahlt für alle mit.
4. In WEGs (Wohnungseigentümergemeinschaften) kann es vorkommen, dass ein Miteigentümer gegen Modernisierungen klagt, was Sanierungsmaßnahmen monatelang verzögern kann.
5. Hausgeld ≠ Nebenkosten: Viele Käufer verwechseln das monatliche Hausgeld mit umlagefähigen Nebenkosten. Tatsächlich enthält das Hausgeld auch Rücklagen und Verwaltungskosten.
6. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind ein echter Geheimtipp: Sie verraten nicht nur finanzielle Belastungen, sondern auch sozialen Zündstoff innerhalb der Gemeinschaft.
7. In den 1970er-Jahren galt eine Eigentumswohnung in Deutschland noch als Luxusgut – heute wird sie vielerorts zur Notlösung wegen explodierender Mieten.

Siehe auch